ซ่อมได้

....ช่างเขียว

Q: ทำไมบ้านเพิ่งสร้างเสร็จใหม่ๆ จึงมีทรายร่วงหลุดจากผนัง?

(คุณพิตตินันท์ กทม.)

A: สำหรับบ้านที่สร้างเสร็จใหม่ๆ แล้วเกิดอาการดังกล่าว แสดงว่าส่วนผสมของปูนทรายสำหรับฉาบไม่ดีหรือช่างอาจทำงานไม่ถูกวิธี เช่น ใช้ฟองน้ำสำหรับฉาบปูนไปดูดซับน้ำปูนออกมาจากส่วนผสมแล้วบีบทิ้งไป ก็จะทำให้ส่วนผสมของปูนฉาบนั้นมีปูนซีเมนต์น้อยกว่าปกติ การยึดเกาะของปูนฉาบกับก้อนอิฐก็จะไม่ดีพอ จึงเกิดการร่วงหล่นของปูนฉาบและทราย ส่วนการแก้ไขนั้น ถ้ามีการร่วงหล่นมากจริงๆ ก็คงต้องทำการสกัดเอาปูนฉาบออกเสียก่อน แล้วจึงทำการฉาบเข้าไปใหม่ ซึ่งต้องผสมและฉาบให้ถูกวิธีด้วย แต่ถ้าเป็นบ้านเก่าที่มีอายุมากกว่า 20 ปีขึ้นไป การที่ปูนฉาบจะร่วงออกมาเป็นผงหรือเป็นแผ่นบ้าง ถือเป็นเรื่องปกติที่ปูนฉาบเหล่านั้นจะเกิดอาการหมดอายุ เสื่อมสภาพไปตามกาลเวลา การแก้ไขทำคล้ายกันคือ สกัดเอาปูนฉาบออกและสำรวจดูว่าอิฐที่ก่อไว้ยังอยู่ในสภาพใช้งานได้หรือไม่ ถ้าไม่ ก็ถือเป็นเรื่องใหญ่ เพราะต้องรื้อก่อใหม่ทั้งผนัง แต่ถ้ายังมีสภาพดีอยู่และใช้งานได้ก็ฉาบปูนใหม่ที่มีคุณภาพ มีส่วนผสมที่ถูกต้องและการฉาบที่ถูกวิธีก็เป็นอันเรียบร้อยครับ

Q: ประตูห้องปิดลำบากต้องลาก ต้องกระแทกประตู ทั้งที่ใส่บานพับไว้ถึง 4 ตัว เคยปรึกษาช่างแล้ว ช่างแนะนำว่าให้ใช้ตะปูตอกตรงบานพับก็หายแล้ว แต่ไม่ค่อยเข้าใจว่าทำยังไง?

(คุณรังสิยา กทม.)

A: เข้าใจว่าปัญหาของประตูเพิ่งเกิดขึ้น หลังจากใช้งานไปแล้วระยะหนึ่ง คงไม่ได้เกิดตั้งแต่ตอนสร้างบ้านเสร็จใหม่ๆ สาเหตุที่ทำให้ประตูห้องเปิดปิดลำบากนั้น น่าจะเกิดจากบานพับตัวบนหลุดออกจากตำแหน่ง หรือมีตะปูบางตัวหลุดหายไป ทำให้บานพับรั้งประตูไว้ไม่อยู่ ประตูจึงเอียงเพราะเสียความสมดุล ช่างก็เลยแนะนำว่าให้ตอกตะปูหรือขันตะปูเกลียวยึดบานพับตัวที่มีปัญหาเสียให้เรียบร้อยเหมือนเดิม อาการดังกล่าวก็จะหายไปเองครับ

Q: โครงการฯ เก็บค่าส่วนกลางในวันโอนกรรมสิทธิ์ล่วงหน้า 3 ปี คนซื้อเข้าอยู่อาศัยในหมู่บ้านแล้วเกือบ 2 ปี แต่พื้นที่ส่วนกลางต่างๆ ยังไม่ครบ ไม่ว่าจะเป็นสโมสร สระว่ายน้ำ สนามเด็กเล่น ฯลฯ ถามว่าเมื่อครบ 3 ปี ยังจะต้องจ่ายต่อไปหรือเปล่า?

(คุณนฤมล นนทบุรี)

A: ก่อนตอบคำถามนี้ ขอให้ข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับเรื่องนี้ก่อนว่า ส่วนที่จะต้องมีการดูแล บำรุงรักษาและเรียกเก็บค่าบำรุงรักษาในหมู่บ้านจัดสรรมี 2 ประเภท คือ

สาธารณูปโภค หมายถึง สิ่งก่อสร้างที่ต้องจัดทำขึ้นตามกฎหมายกำหนด เช่น ถนน ระบบไฟฟ้า ประปา ท่อระบายน้ำ บ่อบำบัดน้ำเสีย สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ฯลฯ

บริการสาธารณะ บริการเหล่านี้ส่วนใหญ่ในกฎหมายไม่ได้กำหนดหรือบังคับว่าจะต้องมี แต่หากโครงการฯ จะสร้างขึ้นเพื่อให้จุดขายหรือบริการให้กับผู้ซื้อก็ได้ โดยแจ้งตั้งแต่ตอนขออนุญาตจัดสรรว่าจะจัดให้มีบริการอะไรบ้าง และจะจัดเก็บในอัตราเท่าใด เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ โรงเรียนอนุบาล (บังคับโครงการฯ ที่มีแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป หรือขนาด 100 ไร่ขึ้นไป) บริการรักษาความปลอดภัย บริการกวาดถนนเก็บขยะ เป็นต้น ตามกฎหมายนั้นโครงการฯ จะเก็บได้เฉพาะค่าบริการสาธารณะ เท่านั้น ได้แก่ บริการสโมสร สระว่ายน้ำ ค่ายาม ค่าเก็บขยะ ฯลฯ ส่วนค่าบำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภคนั้น เจ้าของโครงการต้องดูแลตามกำหนดระยะเวลาที่แจ้งไว้กับกรมที่ดิน หรือจนกว่าจะมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร การที่เราจ่ายค่าส่วนกลางไปแล้ว แต่บริการพวกนี้ยังสร้างไม่เสร็จก็ถือว่าแย่หน่อย ความจริงไม่ควรจะเก็บ ถ้านานไปแล้วยังไม่สร้างเสียที กรณีนี้สามารถร้องเรียนไปที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินได้ เพราะตอนขออนุญาตจัดสรรแจ้งว่าจะมี และคิดว่าคงโฆษณาไว้ด้วย ดังนั้น ถ้าครบ 3 ปีแล้วยังไม่สร้าง หรือสร้างไม่ครบ ก็ไม่ควรจ่ายครับ