แนวคิดการเช่าหรือซื้อที่ดินในการลงทุนอุตสาหกรรม

โดย กริช อึ้งวิฑูรย์สถิตย์

ครั้งที่ผ่านมาผมได้เล่าถึงแนวคิดในการลงทุนของนักลงทุนชาวไทย ที่เป็นนักลงทุนขนาดกลางมาแล้ว วันนี้เรามาดูว่านักลงทุนชาวจีนเขามองอย่างไร ที่ผมพูดคุยมาเพียงสองสามรายเท่านั้นนะครับ เราคงมิบังอาจไปเหมารวมทั้งหมด แต่เราก็ได้แง่คิดจากเขามา เพื่อเป็นประโยชน์กับเราเองเท่านั้นครับ

 เขามองว่าการลงทุนอุตสาหกรรม ในข้อสมมุติฐานว่า หากคิดว่าปัจจัยอื่นๆคงที่ไม่เปลี่ยนแปลง เช่นอัตราแลกเปลี่ยนค่าเงิน นโยบายของรัฐ ค่าแรงงาน เป็นต้น สุดท้ายแล้วสิ่งที่เขาจะได้ก็คือราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น (Capital Gains From Land use) เพราะเขาคิดว่าการที่จะได้จากผลประกอบการนั้นแค่เพียงพอที่จะดำรงค์ชีวิตอยู่ และเพียงพอกับการใช้จ่ายในโรงงาน เขาก็พอใจแล้ว

แต่ที่จะได้มากจริงๆในอนาคต คือราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นนี่แหละที่เป็นสิ่งที่จับต้องได้จริงๆ เพราะในอนาคตนั้น ประชากรมีแต่เพิ่มขึ้น ความศิวิลัยหรือความเจริญมีแต่เพิ่มมากขึ้น (นอกจากประเทศนั้นๆเกิดภาวะสงครามเท่านั้นจึงเป็นไปในทิศทางตรงกันข้าม) แต่ที่ดินมีแต่คงที่ไม่มีลดลง ดังนั้นราคาที่ดินมีแต่เพิ่มมากขึ้นตามความต้องการที่เพิ่มขึ้นตามจำนวนประชากร นี่เป็นแนวคิดที่ถูกต้องเลยครับ

ประเด็นที่ว่าหากจะลงทุนซื้อหรือเช่าที่ดินเพื่อใช้ในการดำเนินการในอุตสาหกรรมหรือโรงงาน เขาก็มองว่าถ้าหากปัจจัยต่างๆเปลี่ยนไป เช่นนโยบายของรัฐบาลไม่แน่นอน ค่าแรงงานในอนาคต ปัจจัยการผลิตที่ผันผวน เป็นต้น ก็ต้องกลับมามองถึงอุตตสาหกรรมที่เขาลงทุนนั้น  เป็นอุตสาหกรรมประเภทที่ใช้แรงงานเป็นปัจจัยการผลิตที่สำคัญ  ( Labor intensive) หรืออุตสาหกรรมที่ใช้เงินทุนเป็นปัจจัยการผลิตที่สำคัญ  (Capital intensive) เพราะทั้งสองประเภทนี้การตัดสินใจจะแตกต่างกันโดยสิ้นเชิงครับ ผมจะขออนุญาตถ่ายทอดแนวคิดของเขาให้อ่านเล่นนะครับ

ในกรณีที่ใช้แรงงานเป็นปัจจัยการผลิตที่สำคัญ (Labor intensive) เขาคิดว่าการเช่าที่ดินหรือโรงงานจะเป็นเรื่องที่ชาญฉลาดที่สุดครับ เหตุผลเพราะว่าเขาไม่จำเป็นต้องมาปวดหัวกับการถือครองที่ดิน การลงทุนก็ไม่ได้ได้ใช้เครื่องจักรขนาดใหญ่โตมโหฬาร เขาหิ้วกระเป๋ามาแต่ตัว เอาออเดอร์มาพร้อมทั้งความรู้ความเข้าใจทางธุรกิจเข้ามา แล้วมาหาจ้างแรงงานในประเทศที่ถูกกว่าที่อื่นเช่นที่เมียนมา เขาไม่ต้องลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เช่นที่ดิน โรงงาน เขาเบาตัวเบาตังค์ไปเลยครับ

 อีกทั้งค่าเช่าที่เขาจ่ายเป็นเดือนเป็นปีไป หากจะมาคิดถึงมูลค่าปัจจุบันสุทธิของเงินในอนาคต (Net Present Value) อัตราเงินเฟ้อของทุกๆปี ค่าครองชีพที่สูงขึ้นทุกปี แต่เขาทะยอยจ่ายค่าที่ดินในรูปของการเช่า เขาจะได้เปรียบมากๆ ดังนั้นความเสี่ยงต่างๆที่เขาจะมาแบกรับภาระนั้นก็จะหมดไป เพราะค่าแรงขั้นต่ำไม่มีโอกาสที่จะปรับลด มีแต่จะเพิ่มขึ้นทุกๆปี พอแรงงานปรับฐานสูงขึ้นเกินกว่าที่เขาจะรับได้ เขาก็ถอนตัวไปทำที่ประเทศที่ด้อยพัฒนากว่า ประเทศที่ค่าแรงถูกกว่า โดยที่การตัดสินใจถอนยวงนี้ ไม่ได้ถูกที่ดินหรือโรงงานที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ผูกขาเขาใว้

อีกอย่างคือเครื่องจักรหรือสิ่งที่เขาต้องเอากลับไปมีไม่มาก หิ้วกระเป๋าตบก้นก็ไม่มาแล้ว ไปแล้วไปลับไม่กลับมาเลยก็มีครับ นี่คือแนวคิดของเขา ที่ผมต้องบอกว่าในอดีตเราก็เคยได้บทเรียนนี้มาจากบริษัทยักษ์ใหญ่ ที่มาลงทุนในประเทศไทยเรา พอค่าแรงเราปรับสูงขึ้น 300 บาททั่วประเทศ เขาก็ย้ายฐานเสียแล้ว ไม่แปลกใจเลยที่ท่านอ่อง ซาน ซูจี ถึงได้ปรารภว่า “ประเทศเมียนมาอยากได้นักลงทุนที่ยั่งยืน การลงทุนที่ประเทศอื่นๆมองข้าม” เพราะท่านคงเห็นบทเรียนจากประเทศเพื่อนบ้านมาแล้วนั่นเอง

ในขณะที่การลงทุนโดยใช้เงินทุนเป็นปัจจัยสำคัญในการลงทุน (Capital intensive) จะต้องมีเงินทุนที่หนา เทคโนโลยี่ที่ก้าวหน้า เครื่องจักรที่ทันสมัย กำลังผลิตไม่ขึ้นต่อจำนวนแรงงานมากนัก เพราะต้นทุนคงที่ (Fixed cost)จะอยู่ที่การลงทุนเบื้องต้นทั้งหมด ไม่เหมือนกรณีแรก ที่เขาจะเอาค่าเช่าเป็นต้นทุนผันแปร (Variable cost)

ดังนั้นเขาก็จะต้องคิดหนักในการลงทุน ปัจจัยต่างๆไม่ว่าจะเป็นนโยบายส่งเสริมการลงทุน เพราะค่าภาษีนิติบุคคล ที่หากได้รับการยกเว้นจากรัฐบาลที่ส่งเสริมการลงทุน จะเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับการตัดสินใจของเขา อย่าลืมว่าภาษีที่ได้รับการยกเว้นแต่ละปีเป็นจำนวนเงินมิใช่น้อย  ส่วนกำไรจากส่วนของมูลค่าที่ดินราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น (Capital Gains From Land use) ก็น่าจะเพียงพอสำหรับครอบคลุมถึงอัตราเงินเฟ้อ ค่าครองชีพที่สูงขึ้น มูลค่าสุทธิของเงินในอนาคตเป็นต้น

อย่างไรก็ตามการที่จะตัดสินใจเลือกว่าจะซื้อหรือจะเช่านั้น หากเป็นธุรกิจที่ใช้แรงงานเป็นปัจจัยสำคัญในการผลิต ทางเขาไม่ต้องคิดเลย ไม่มีทางที่เขาจะซื้อที่ดินให้เป็นภาระ เพราะในการย้ายฐานนั้น เขาไม่มีเวลาที่จะมากังวลเรื่องขายที่ดินให้เสียเวลาอย่างแน่นอน สู้เอาเวลาไปเตรียมสถานที่ตั้งที่ใหม่ดีกว่าเยอะครับ