อสังหาฯเวียดนามเสื่อมมนต์ดอกเบี้ยพุ่งฉุดนักลงทุนถอย

4 ปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามเฟื่องฟูสุดขีด

โดย...ทีมข่าวต่างประเทศ

4 ปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามเฟื่องฟูสุดขีด และเต็มไปด้วยภาพของนักลงทุนพร้อมที่จะจ่ายเงินสดให้กับสัญญาอพาร์ตเมนต์ทั้งที่ยังไม่ได้ตอกเสาเข็ม มาวันนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เคยร้อนแรงของที่นี่กลับต้องเผชิญกับภาวะร้างนักลงทุน

ภาวะเงินเฟ้อและดอกเบี้ยที่พุ่งสูง ควบคู่กับที่รัฐควบคุมการปล่อยสินเชื่ออย่างเข้มงวดขึ้น ส่งผลให้ราคาสิ่งปลูกสร้างและเงื่อนไขต่างๆ ที่เคยจูงใจผู้ซื้อลดลงอย่างรวดเร็ว

“ตลาดกำลังแย่มากๆ เราต้องต่อรองราคากันหนักขึ้นกับผู้เช่า เหมือนกับทุกๆ บริษัทในตลาด” แบรด จี ผู้อำนวยการฝ่ายจัดการอสังหาริมทรัพย์ของอาคารบิเทกซ์โก ไฟแนนเชียล ทาวเวอร์ ในนครโฮจิมินห์ ซิตี กล่าวกับเอเอฟพี

 

บิเทกซ์โกเปิดตัวอาคารระฟ้ามาตั้งแต่ปีที่แล้ว แต่จนถึงปัจจุบันกลับสามารถทำสัญญาพื้นที่เช่าไปได้เพียง 40% เท่านั้น

อัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานรายเดือนในนครโฮจิมินห์ ซิตี ได้ลดลงมาต่ำกว่าครึ่งหนึ่ง จากราคาเฉลี่ยที่ตารางเมตรละ 100 เหรียญสหรัฐ (ราว 3 หมื่นบาท) เมื่อครั้งที่ภาคอสังหาฯ ร้อนแรงถึงขีดสุดในช่วงปี 2550–2551

บิเทกซ์โกและอาคารระฟ้าอีก 2 แห่งที่สร้างเสร็จแล้วที่ถือเป็นระดับเกรดเอ ต่างก็ถูกมองว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ล้นตลาดในโฮจิมินห์ ซิตี ศูนย์กลางการค้าที่มีประชากรมากกว่า 7 ล้านคน

ขณะที่ตลาดบ้านเพื่ออยู่อาศัยก็ย่ำแย่ไม่แพ้กัน หลังจากที่รัฐบาลเดินหน้าขึ้นอัตราดอกเบี้ยมาอย่างต่อเนื่องเพื่อควบคุมภาวะเงินเฟ้อที่พุ่งสูง

“ธนาคารต่างก็เข้มงวดขึ้นในการปล่อยกู้ให้บริษัทอสังหาฯ หรืออุตสาหกรรมอื่นๆ ที่ไม่ใช่ภาคการผลิต หรือถ้าปล่อยกู้ให้ก็ต้องเจอดอกเบี้ยที่แพงลิ่วระหว่าง 2025%” เครก วอลเลซ จากบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ดีทีแซด กล่าว

ฟากราคาตลาดที่อยู่อาศัยระดับท็อปในเมืองก็ลดฮวบลงถึงกว่า 17% ระหว่างช่วงปลายปี 2553–กลางปี 2554 มาอยู่ที่ตารางเมตรละประมาณ 1,500 เหรียญสหรัฐ

แม้จะยังมีพื้นที่ให้กับตลาดที่อยู่อาศัยบางระดับที่คนยังต้องการอยู่ แต่ผู้ซื้อก็ต้องเผชิญปัญหาสินเชื่อที่ตึงตัว ท่ามกลางดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านที่แพงลิ่ว

ไทกวางตรัง ผู้จัดการฝ่ายวิจัย บริษัท โจนส์ แลง ลาซาล ก็พบถึงปัญหาที่กองอยู่ตรงหน้าเช่นกัน ขณะที่ราคาการเช่าอพาร์ตเมนต์เริ่มพุ่งสูงขึ้น ตรัง จึงคิดที่จะซื้อบ้านเป็นของตัวเอง แต่ก็ติดขัดกับอุปสรรคทางการเงิน และคาดว่าคนหนุ่มสาวอีกจำนวนไม่น้อยในวัยทำงานก็เผชิญปัญหาเดียวกัน หากคิดจะพึ่งแต่กำลังเงินของตัวเองบนเงินเดือนเพื่อซื้อบ้าน และทำให้ไม่มีทางเลือกอื่นนอกจากต้องเช่าบ้านอยู่ต่อไป

หลังจากที่อยู่ในภาวะขาขึ้นกับการขยายตัวทางเศรษฐกิจมาอย่างต่อเนื่องหลายปี สิ่งที่มาพร้อมกับจีดีพีที่เติบโตขึ้นของเวียดนาม ก็คือดัชนีราคาผู้บริโภคเดือน ก.พ. ที่เพิ่มขึ้นเป็นเลขถึง 2 หลัก ท่ามกลางค่าเงินที่อ่อนค่าลง และฉุดให้ทุนสำรองระหว่างประเทศลดต่ำลงด้วย

 

ขณะที่มาตรวัดเศรษฐกิจอื่นๆ ยังรวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่พุ่งสูง คำมั่นของรัฐบาลที่จะลดงบประมาณรายจ่าย และมาตรการควบคุมการเติบโตของสินเชื่อและเงินกู้ต่างๆ ที่ต้องขยายตัวไม่เกิน 20%

บรรดานักเศรษฐศาสตร์ต่างยืนยันว่ารัฐบาลจะต้องยึดมั่นกับการเดินหน้าระบบเศรษฐกิจที่เป็นไปอย่างมั่นคงและสมดุล โดยเดินหน้าลดความไม่สมดุลต่างๆ อาทิ อัตราเงินเฟ้อที่พุ่งสูงกว่า 20% หรือสูงที่สุดในเอเชีย

“มาตรการหลายด้านของรัฐบาลได้ทำร้ายอุตสาหกรรมภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างหนัก ในแง่ของการผลักอัตราดอกเบี้ยให้สูงขึ้น” วอลเลซ กล่าว

ขณะที่บรรดานักวิเคราะห์มองว่า โครงการใหม่ๆ จะออกมาน้อยลงมาก และขณะนี้มีบางโครงการที่ต้องชะลอออกไป เพราะกลัวสภาพ ตลาดที่ซบเซาในขณะนี้

แคปิตอลแลนด์ บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จากสิงคโปร์ ระบุว่า เดอะ วิสตา คอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นโครงการแรกที่ลงทุนในโฮจิมินห์ ซิตี ได้แล้วเสร็จตามกำหนดในเดือน ก.ย. ท่ามกลางผู้ซื้อที่พากันจับจองมาตั้งแต่ตลาดยังบูมในปี 2550 แต่นักวิเคราะห์มองว่าบริษัทได้ศึกษาตลาดมาเป็นอย่างดีแล้วก่อนที่จะเปิดตัว

สำหรับสิ่งปลูกสร้างต่างๆ ที่เปิดตัวในตลาดแล้ว ต่างก็เสนอราคาที่ถูกลง พร้อมกับแรงจูงใจทางการเงิน หรือแม้แต่ยอมมอบข้อเสนอเรื่องเฟอร์นิเจอร์และการตกแต่งพร้อมเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ นักลงทุนบางรายมองว่าสถานการณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้จะยังคงยากลำบากต่อไป ทั้งสำหรับนักลงทุนและสำหรับผู้ซื้อ แม้ว่าตลาดจะคาดหวังถึงสถานการณ์ในปีหน้าที่น่าจะดีขึ้นก็ตาม

วอลเลซ คาดหวังว่านโยบายบางอย่างของรัฐน่าจะเริ่มผ่อนคลายความตึงเครียดลงในช่วงต้นปี 2555 รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่น่าจะถูกลง ขณะที่ จี ระบุว่า ภาวะขาลงของตลาดน่าจะยังคงอยู่ไปจนถึงไตรมาสแรกของปีหน้า

ขณะที่ ฮุนบูตรัน หัวหน้าฝ่ายขายและการลงทุนของโจนส์ แลง ลาซาล กล่าวว่า ศักยภาพของตลาดบ้านในเวียดนามถูกสะท้อนผ่านจากอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศที่โตมาอย่างต่อเนื่องบนประชากร 86 ล้านคน ซึ่งในจำนวนนี้เป็นประชากรในวัยทำงานกว่า 60%

“คนหนุ่มสาวจำนวนมากเหล่านี้ และความฝันของพวกเขาที่จะมีบ้านเป็นของตัวเอง คือปัจจัยพื้นฐานในระยะยาวที่ทำให้ตลาดยังมีศักยภาพที่จะโตได้อีกมาก”