บ้าน...แลกบำนาญ (จำนอง...แบบไหลย้อนกลับ)

  • วันที่ 05 มิ.ย. 2561 เวลา 14:29 น.

บ้าน...แลกบำนาญ (จำนอง...แบบไหลย้อนกลับ)

โดย...พิเชฐ เจียรมณีทวีสิน

อันที่จริงแล้ว ยังมีความมั่งคั่ง (Wealth) อย่างหนึ่งที่คนเราสะสมไว้ตั้งแต่วัยทำงาน คือ บ้านที่ผ่อนส่งกันนานถึง 20-30 ปี ทำให้เงินเก็บทั้งชีวิตร่อยหรอลงกับการเป็นเจ้าของ แต่จะทำอย่างไรเมื่อถึงคราวจำเป็นในยามเกษียณ จะสามารถเอาบ้านมาแปลงเป็นเงินเพื่อใช้จ่ายเหมือนทรัพย์สินอย่างอื่นได้ โดยไม่ต้องหวังพึ่งใครและยังสามารถอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้นได้ไปตลอดชีวิต

คำตอบเหล่านี้อยู่ที่ Reverse Mortgage (การกู้จำนองบ้านแบบย้อนกลับ) หรือชื่อที่ผมตั้งขึ้นมาเองว่า “บ้าน...แลกบำนาญ” เพราะสิ่งที่พิเศษยิ่งไปกว่าทรัพย์สินอย่างอื่นนั้นก็คือการที่จะได้เงินรายงวดมาเพื่อใช้จ่ายไปเรื่อยๆ จนกระทั่งเสียชีวิต (ไม่ตาย...ไม่เลิกจ่าย) ในขณะที่ยังมีบ้านให้อาศัยอยู่ ทำให้สามารถแก้ปัญหาการวางแผนการใช้เงินในยามเกษียณที่คาดคะเนไม่ได้ว่าจะต้องการเงินรายงวดเพื่อใช้จ่ายไปจนถึงอายุเท่าไร

หลายคนคงจะเคยได้ยินคำว่า การกู้จำนอง หรือที่ภาษาอังกฤษเรียกกันว่า “Mortgage loan” ซึ่งก็คือการที่เราเอาที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ไปค้ำประกันเพื่อให้ได้เงินกู้มาก้อนหนึ่ง จากนั้นเมื่อกู้ยืมเงินก้อนมาแล้ว เราก็จะต้องผ่อนจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ยเป็นงวดๆ ตามแต่จะตกลงกันไป และเมื่อผ่อนจ่ายจนครบหมดแล้วจึงจะสามารถไถ่ถอนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นคืนมาได้ แต่ถ้าเราไม่สามารถทำตามสัญญาที่ให้ไว้ก็จะมีสิทธิถูกยึดที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่เราเอาไปค้ำประกันไว้ได้

โดยหลักๆ แล้ว การกู้จำนองจึงเป็นการกู้ยืมเงินก้อนมาโดยเอาบ้านหรือที่ดินไปค้ำประกัน และถ้าใช้หนี้คืนไม่ได้ ก็จะโดนยึดบ้านหรือที่ดินไป เป็นอันเจ๊ากัน

Reverse Mortgage คือ การกู้จำนองบ้านแบบย้อนกลับ ที่เรียกว่า “ย้อนกลับ” ก็เพราะว่ามันทำงานในทิศทางตรงกันข้ามกับการกู้จำนอง (Mortgage) ทั่วไป เพราะปกติผู้กู้จะต้องจ่ายชำระเงินต้นและดอกเบี้ยเป็นงวดๆ ให้กับสถาบันการเงินที่ให้กู้ ในขณะที่ Reverse Mortgage นั้น สถาบันการเงินจะต้องจ่ายเงินให้กับผู้กู้เป็นงวดๆ รวมทั้งอาจจะกันวงเงินจำนวนหนึ่งไว้ สำหรับการเบิกใช้ในยามฉุกเฉินเพิ่มเติม โดยผู้กู้ไม่จำเป็นต้องจ่ายเงินคืนจนกว่าจะเสียชีวิต แต่สิ่งที่สถาบันการเงินที่ให้กู้จะได้รับไปก็คือบ้านหรือที่ดินของผู้กู้ที่เสียชีวิตแล้ว

ทั้งนี้ Reverse Mortgage เกิดขึ้นครั้งแรก เมื่อประมาณ 50 กว่าปีมาแล้ว (ค.ศ. 1961) และเริ่มมีบทบาททางกฎหมายในสหรัฐอเมริกาเมื่อ ค.ศ. 1988 และหลังจากนั้นก็เริ่มได้ถูกใช้กันในหลายประเทศ เช่น ออสเตรเลีย แคนาดา เป็นต้น

Reverse Mortgage จึงถูกจัดเป็นเงินกู้แบบได้เงินมาก่อนล่วงหน้า แล้วค่อยจ่ายคืนเงินก้อนให้ทีหลัง (Deferred Payment) ประเภทหนึ่ง โดยมีเงื่อนไขว่าผู้กู้จะต้องอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้นเป็นหลักตลอดการกู้ยืม ซึ่งทางหลักคณิตศาสตร์ประกันภัยแล้ว เราจะถือว่า Reverse Mortgage คือ แบบประกันบำนาญประเภทหนึ่งที่พ่วงกับอสังหาริมทรัพย์ หรือจะเรียกในภาษาของธุรกิจประกันภัยว่า “การกู้จำนองล่วงหน้าเพื่อแลกประกันบำนาญ” หรือจะเรียกสั้นๆ ว่า “บ้าน...แลกบำนาญ” ก็ไม่ผิด

ยกตัวอย่างเช่น ในสหรัฐอเมริกานั้น การทำ Reverse Mortgage สามารถทำได้ โดยเจ้าของบ้านนั้นต้องอยู่อาศัยในบ้านหลังนั้นเป็นหลัก ซึ่งคนที่จะทำ Reserve Mortgage นั้นไม่จำเป็นต้องแสดงรายได้ หรือไม่ต้องตรวจสุขภาพประกอบการยื่นเรื่อง เพราะยิ่งสุขภาพไม่ดีก็หมายถึงการที่จะได้รับเงินรายงวดที่น้อยลง ทางสถาบันการเงินหรือบริษัทประกันที่รับทำ Reverse Mortgage จะห่วงเรื่องคนที่สุขภาพดีมากและมีแนวโน้มที่จะอายุยืนมากกว่า (เหมือนกับการประกันบำนาญ)

โดยล่าสุด สมชัย สัจจพงษ์ ปลัดกระทรวงการคลัง ระบุว่า บรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย (บตท.) ได้ลงนามร่วมกับองค์กรตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัยแห่งสาธารณรัฐเกาหลี (KHFC) เพื่อพัฒนาตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัยในการทำ Reverse Mortgage เพื่อดูแลผู้สูงอายุที่ไม่มีเงินบำนาญ ไม่มีเงินออม แต่มีบ้านเป็นของตนเอง สามารถนำมาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อกู้เงินจาก บตท.นำไปใช้จ่ายในชีวิตประจำวันได้

ใครที่คิดว่าตัวเองจะอายุยืน...ทนรอกันอีกหน่อยครับ...เราคงได้เอาบ้านมาแปลงเป็นเงินรายเดือนให้ใช้จ่ายจนกว่าจะพอ...เรียกว่า “จ่ายจนจุก” ไปข้างหนึ่งตลอดอายุขัยกันเลยทีเดียว...

ข่าวอื่นๆ