ราคาต่ำ ปันผลดี... โอกาสลงทุนอสังหาฯเอเชีย

โดย...พูลศรี เจริญ

จากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยปี 2560 ที่เริ่มเข้าสู่วงจรขาขึ้น ส่งผลให้ราคา หน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหา ริมทรัพย์ และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (รีท) หลายกอง โดยเฉพาะกองทุนที่ราคาหน่วยลงทุนสูงกว่ามูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (เอ็นเอวี) ปรับตัวลงตั้งแต่ต้นปีจากความกังวลว่าการลงทุนใน 2 โปรดักต์ดังกล่าวน่าสนใจน้อยลง

จากการสำรวจนักวิเคราะห์หลักทรัพย์และผู้จัดการกองทุน คำตอบที่ได้โน้มไปในทิศทางเดียวกันว่า ถือเป็นโอกาสในการลงทุนสำหรับกองทุนอสังหาฯ และกองรีท เพราะเมื่อราคาปรับตัวลง ขณะที่เงินปันผลยังสม่ำเสมอตามความมั่นคงของฐานรายได้ค่าเช่าที่เก็บจากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนเข้าไปลงทุน ทำให้อัตราผลตอบแทนเงินปันผล (ดิวิเดนท์ยิลด์) ที่ได้รับมีโอกาสสูงขึ้นโดยอัตโนมัติ

“ศุภกร สุนทรกิจ” กรรมการบริหารสายงานเวลท์ แมเนจเมนท์ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเชีย เวลท์ เปรียบเทียบการเคลื่อนไหวของสินทรัพย์ประเภทเดียวกันของประเทศอื่น จะพบว่าโดยส่วนใหญ่แล้วผลตอบแทนของดัชนีรีทส์ของต่างประเทศจะมีผลตอบแทนที่เป็นบวก เช่น ดัชนี FTSE S-REIT ของสิงคโปร์เพิ่มขึ้นถึง 8.2% ดัชนี MSCI US REIT ของสหรัฐเพิ่มขึ้น 2.8% S&P/ASX 200 A-REIT บวก 2.9% FTSE NAREIT EUROPE REIT ของยุโรปเพิ่มขึ้น 1.6% เป็นต้น มีเพียงไทยกับญี่ปุ่นที่ติดลบ (ดัชนี TSE J-REIT ของญี่ปุ่นติดลบ 5.7%)

จากภาพดังกล่าว ศุภกร บอกว่าจะสอดคล้องกับมุมมองด้านอัตราดอกเบี้ยของตลาดตราสารหนี้โดยรวมมากกว่า เพราะไตรมาสสุดท้ายของปีที่ผ่านมาผลตอบแทนของดัชนีรีทส์ในต่างประเทศส่วนใหญ่จะติดลบสะท้อนการคาดการณ์การขึ้นอัตราดอกเบี้ยแบบรวดเร็วของเฟด แต่พอมาถึงต้นปีนี้ความกังวลดังกล่าวเริ่มผ่อนคลายลง ซึ่งการคาดการณ์ดังกล่าวสะท้อนไปถึงเม็ดเงินทุนที่เคลื่อนย้ายระหว่างประเทศ หรือในรูปของค่าเงินดังจะเห็นได้จากการที่ค่าเงินเหรียญสหรัฐที่ปรับอ่อนค่าลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี

“ถ้าเฟดยังไม่ปรับความถี่หรือความแรงในการขึ้นอัตราดอกเบี้ยการลงทุนในรีทส์ก็น่าจะมีผลตอบแทนจากการลงทุนที่ดีอยู่ แต่ถ้าเฟดหรือนักลงทุนเริ่มมีมุมมองที่ผิดไปผลตอบแทนจากการลงทุนในรีทส์ก็จะเริ่มมีความผันผวนมากขึ้น”

อย่างไรก็ดี ศุภกร มองว่า ถ้าเป็นการลงทุนในระยะยาวแล้ว กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (ซึ่งไม่มีส่วนของหนี้สินอยู่เลย) หรือรีทส์ในเมืองไทยที่ราคามีการปรับลดลงในช่วงที่ผ่านมาก็ยังคงเป็นการลงทุนที่น่าสนใจและควรมีไว้ในพอร์ตการลงทุนอยู่

มาที่มุมมองของผู้จัดการกองทุนในฐานะผู้ออกโปรดักต์ “พจน์ หะริณสุต” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) วรรณ กล่าวว่า ภาพรวมธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ในเอเชีย โดยเฉพาะเอเชียแปซิฟิกยังมีแนวโน้มเติบโตได้ต่อเนื่องและมีอัตราการจ่ายเงินปันผลสูง โดยรีทของภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกมีอัตราการจ่ายปันผลเฉลี่ยที่ 5-6% ต่อปี

โดยกองรีทของประเทศออสเตรเลีย ฮ่องกง สิงคโปร์ มีอัตราการจ่ายปันผลที่ระดับ 5.20% 4.90% และ 6.60% ตามลำดับ ซึ่งเป็นอัตราที่สูงเมื่อเทียบกับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคอื่น นอกจากนี้ในแง่ของระดับราคาของอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกง สิงคโปร์ ออสเตรเลีย ยังซื้อขายกันใกล้เคียง หรือต่ำกว่าเอ็นเอวี ทำให้ราคาอยู่ในระดับที่น่าสนใจลงทุนเมื่อเทียบกับคุณภาพอสังหาริมทรัพย์และอัตราเงินปันผล

บทวิเคราะห์ บล.เอเซีย พลัส ระบุว่า ผลตอบแทนของกองทุนดังกล่าวที่เน้นในรูปแบบเงินปันผลให้นักลงทุนสม่ำเสมอ ทำให้การลงทุนในกลุ่มนี้เหมาะลงทุนระยะยาว เน้นเงินปันผลเป็นหลัก และที่สำคัญไม่แนะนำให้เก็งกำไรเพื่อคาดหวังส่วนต่างจากราคา นอกจากนี้ในการเลือกลงทุนในแต่ละกองทุนต้องคำนึงถึงขนาดกองทุนซึ่งมีผลต่อสภาพคล่องในการซื้อขายและความมั่นคงในการสร้างรายได้ของสินทรัพย์

ตัวอย่าง กรณีกองทุนเปิดธนชาตเอเชี่ยนพร็อพเพอร์ตี้ ตั้งแต่จัดตั้งกองทุนเมื่อวันที่ 29 พ.ย. 2559 จะเห็นได้ว่าระยะเวลาเพียง 6 เดือน ให้ผลตอบแทนอยู่ที่ 5.76% เมื่อเทียบกับดัชนีมาตรฐาน 3.66% (ข้อมูลจากมอร์นิ่งสตาร์, 23 พ.ค. 2560) และเมื่อดูพอร์ตลงทุนพบว่าค่าเฉลี่ยเงินปันผลของหลักทรัพย์ที่กองทุนเลือกลงทุนในพอร์ตก็สูงกว่าค่าเฉลี่ยในภูมิภาค

มาดูอีกตัวอย่าง เป็นพอร์ตการลงทุนของกองทุน Philip SGX APAC Dividend Leaders REIT ETF และกองทุน NikkoAM-Straits Trading Asia ex Japan REIT ETF ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์ ซึ่งเป็นกองทุนอีทีเอฟ ที่เน้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์ในอสังหาริมทรัพย์ชั้นดีในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกมีสภาพคล่องสูงทำให้กองทุนรองรับการซื้อขายได้ทุกวันทำการและทราบราคาซื้อขายหน่วยลงทุนทุกสิ้นวันเช่นเดียวกับกองทุนอื่น ซึ่งทั้งสองกองทุนจะกระจายการลงทุนในรีท ภูมิภาคเอเชียและเอเชียแปซิฟิก โดยน้ำหนักการลงทุน 3 อันดับแรกจะอยู่ที่ประเทศสิงคโปร์ 45% ออสเตรเลีย 29% และฮ่องกง 17% ที่เหลือจะกระจายการลงทุนในประเทศอินโดนีเซีย มาเลเซีย จีน เป็นต้น เพื่อกระจายการลงทุน

อีกเสียงที่ยืนยันว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เอเชียน่าสนใจ คือ “บุญชัย เกียรติธนาวิทย์” กรรมการผู้จัดการ บลจ.ธนชาต ให้เหตุผลว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคเอเชียยังมีศักยภาพการเติบโต แม้ทิศทางดอกเบี้ยเป็นขาขึ้น แต่ก็ได้รับผลดีจากเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวเช่นกัน

บุญชัย บอกว่า ความพิเศษของสินทรัพย์ประเภทนี้ที่หลายคนมองว่ามีความอ่อนไหวเมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ย ความน่าสนใจจะน้อยลงเมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับขึ้น ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว ไม่ได้ถูกหมดเสียทีเดียว เพราะในแง่หนึ่งการที่เศรษฐกิจดี ย่อมหมายถึงโอกาสในการปรับค่าเช่าและทำกำไรให้สูงขึ้นนั่นเอง และการเข้ามาของเทคโนโลยีก็ส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน ทำให้ธุรกิจมีการขยายตัวและสามารถตอบสนองความต้องการของผู้เช่าได้มากขึ้น

นอกจากนี้ คุณสมบัติที่ดีอีกแง่หนึ่ง คือ คำว่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้จำกัดอยู่แค่ที่อยู่อาศัยหรือสำนักงานให้เช่าเท่านั้น แต่มีการปรับให้สอดคล้องไปกับการเปลี่ยนแปลงของสภาพเศรษฐกิจและวิถีชีวิตในสังคม เช่น ในปัจจุบันวิวัฒนาการของเทคโนโลยีนำไปสู่การขยายตัวของอี-คอมเมิร์ซ มีการขายของออนไลน์กันอย่างแพร่หลายและกว้างขวาง ทำให้อสังหาริมทรัพย์ประเภทพื้นที่โกดังให้เช่าได้รับความนิยมสูงมากโดยเฉพาะในภูมิภาคเอเชีย

บทสรุป ปัจจัยสำคัญที่ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เอเชียน่าสนใจ เพราะให้ผลตอบแทนในรูปของอัตราเงินปันผลสูงสุด เนื่องจากภูมิภาคเอเชียเป็นตลาดเกิดใหม่และมีขนาดเล็กกว่าเมื่อเทียบกับสหรัฐและยุโรป ทำให้มีโอกาสเติบโตได้สูงกว่าภูมิภาคอื่นๆ และตัวเลขสถิติก็พบว่าระดับราคายังน่าสนใจ ขณะที่ระดับหนี้สินของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในภูมิภาคนี้ต่ำกว่าในอดีตมากแล้ว แสดงให้เห็นว่ามีโครงสร้างหนี้ที่ต้นทุนต่ำและอายุหนี้ยาวขึ้นจากเศรษฐกิจที่ทรงตัวมานาน ทำให้ผลกระทบจากแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นไม่น่ากังวลเท่าในอดีต