Global REITs เปิดโอกาสการลงทุนในเมืองใหญ่

โดย...วิศรุต จารุอนันตพงษ์ AFPT™ Assistant Wealth Manager ธนาคารทิสโก้

เดือนมิถุนายน 2562 ถือได้ว่าเป็นเดือนที่ดีทีเดียวสำหรับนักลงทุนที่ลงทุนในสินทรัพย์เสี่ยงต่างๆ เนื่องจากเป็นเดือนที่มีการแถลงการณ์ของธนาคารกลางจากหลายประเทศ ไม่ว่าจะเป็น ธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) ที่อาจจะปรับลดดอกเบี้ยหากแนวโน้มการเติบโตของเศรษฐกิจและเงินเฟ้อน้อยกว่าคาด

ธนาคารกลางยุโรป (อีซีบี ) ที่พร้อมกระตุ้นเศรษฐกิจเพิ่มเติมไม่ว่าจะเป็นการลดดอกเบี้ยหรือการกลับมาใช้มาตรการผ่อนคลายเชิงปริมาณ(คิวอี) รวมถึงการประชุมระหว่างจีนและสหรัฐฯ ในประเด็นเรื่องสงครามการค้า ในช่วงการประชุม จี-20 ที่ออกมาดีกว่าคาด ส่งผลให้ในเดือนมิถุนายนเพียงเดือนเดียว ดัชนี MSCI All Country World Index ซึ่งเป็นตัวแทนของตลาดหุ้นทั่วโลก ปรับตัวขึ้นอย่างรวดเร็วถึงราว 6.5 %

นอกจากนี้ราคาทองคำก็ปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง 9.4% และผลตอบแทนพันธบัตรสหรัฐฯ อายุ 10 ปี ปรับตัวลดลงราว 0.10 % (ราคาพันธบัตรปรับตัวสูงขึ้น) จากประเด็นข้างต้นมองเผินๆ เหมือนจะเป็นจังหวะของการเพิ่มการลงทุนในตลาดหุ้น หลังจากความกังวลในประเด็นต่างๆ เริ่มผ่อนคลายลงไป

แต่หากเราพิจารณาถึง Valuation ของตลาดหุ้น และอัตราการเติบโตของกำไรบริษัทจดทะเบียนจะพบว่า ปัจจุบันตลาดหุ้นทั่วโลกปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งไม่สอดคล้องกับการเติบโตของกำไรบริษัทจดทะเบียนที่มีแนวโน้มชะลอตัวลง ยิ่งเป็นการเน้นย้ำถึงความเสี่ยงของตลาดหุ้นทั่วโลกที่อาจปรับฐานในระยะข้างหน้า

เราจึงควรใช้จังหวะนี้ในการปรับพอร์ตการลงทุนของเรา โดยการปรับลดสัดส่วนการลงทุนในหุ้นและเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในสินทรัพย์ทางเลือกต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการลงทุนในกองทุน Global REITs ซึ่งเป็นเมกะเทรนด์ที่กำลังดำเนินอยู่ในปัจจุบัน เพื่อลดความเสี่ยงโดยรวมของพอร์ตการลงทุน อีกทั้งยังช่วยเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุนโดยรวม

จากภาวะการลงทุนในปัจจุบันที่แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยเริ่มกลับเป็นขาลง บวกกับความน่าสนใจของตลาดหุ้นที่ลดลง ช่วยเพิ่มความน่าสนใจในการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทกองทุน Global REITs

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กองทุน Global REITs ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในหัวเมืองใหญ่ อาทิ ซานฟรานซิสโก ลอนดอน ซิดนีย์ และโตเกียว เนื่องจากความต้องการเช่าพื้นที่ในหัวเมืองใหญ่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง โดยอัตราพื้นที่ว่างของออฟฟิศให้เช่าของเมืองซานฟรานซิสโก มีแนวโน้มปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วงเกือบ 20 ปีที่ผ่านมา และปัจจุบันอยู่ที่ระดับ 4.2%

นอกจากนี้ พื้นที่ให้เช่าเมืองใหญ่อย่างซิดนีย์ ที่เกิดขึ้นใหม่ยังอยู่ในระดับต่ำ ส่งผลให้อัตราค่าเช่ามีแนวโน้มที่จะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นในอนาคตส่งผลให้กองทุน Global REITs ได้รับรายได้ในรูปของค่าเช่าที่มั่นคงและเติบโตอย่างต่อเนื่อง อีกทั้งมีความผันผวนต่อสภาพเศรษฐกิจที่ต่ำ

ทำให้กว่า 20 ปีที่ผ่านมา ดัชนี S&P Developed REIT ซึ่งเป็นตัวแทนของกองทุน REITs ที่ลงทุนในกลุ่มประเทศพัฒนาแล้ว ปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยสูงถึง 8.9% ต่อปี โดยเป็นผลตอบแทนจากกระแสเงินสดรับหรือเงินปันผล 5.65% ต่อปี และส่วนเกินมูลค่า (Capital Appreciation) อีก 3.65 % ต่อปี

นอกจากตัวอย่างข้างต้น แนวโน้มการย้ายถิ่นฐานเข้าสู่เมืองหลวงและเขตหัวเมืองใหญ่ หรือ Urbanisation ที่เป็นเมกะเทรนด์หลักของโลก ยังมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง

อ้างอิงจากผลวิจัยขององค์การสหประชาชาติ (United Nation) บ่งชี้ว่า ในปี 2050 ประชากรโลกราว 68.36% จะอาศัยอยู่ในเมืองหลวงและเขตหัวเมืองใหญ่ เติบโตจากเพียง 29.61% ในปี 1950 นำโดย สหรัฐอเมริกาและญี่ปุ่นจาก 53.4% และ 76.16% ในปี 1950 เพิ่มขึ้นเป็น 94.71% และ 90.97% ในปี 2050 ตามลำดับ ซึ่งจะส่งผลบวกโดยตรงต่อความต้องการเช่าพื้นที่ของอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ค่าเช่าในภาพรวมเติบโตสูงขึ้นและส่งผ่านมายังผลประกอบการของกองทุน Global REITs อีกด้วย

กล่าวได้ว่าการอาศัยจังหวะปรับพอร์ตการลงทุนในช่วงที่ตลาดหุ้นโดยรวมมีความเสี่ยงมากขึ้นจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาหุ้นและการชะลอตัวของการเติบโตของกำไรบริษัทจดทะเบียน โดยเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในกองทุน Global REITs นอกจากจะเป็นการกระจายการลงทุนเพื่อลดความเสี่ยงโดยรวมของพอร์ตการลงทุนแล้ว กองทุน Global REITs ยังจะช่วยเพิ่มผลตอบแทนของพอร์ตการลงทุนในระยะยาวอีกด้วย