posttoday

การันตีผลตอบแทนดีๆ มีจริงไหม!

15 สิงหาคม 2561

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ยังถือว่าเป็นการลงทุนยอดนิยม อีกเทรนด์หนึ่งที่น่าสนใจและเป็นที่พูดถึงกันขณะนี้ คือ “การลงทุนในโครงการการันตียิลด์”

โดย..ชัตน์วรี

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ยังถือว่าเป็นการลงทุนยอดนิยม รูปแบบการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก็เริ่มเปลี่ยนแปลงไปเรื่อยๆ ไม่ใช่แบบเดิมๆ ที่ซื้อมาแล้วขายไปหรือซื้อมาและปล่อยเช่าทั้งรายวันหรือรายเดือน

อีกเทรนด์หนึ่งที่น่าสนใจและเป็นที่พูดถึงกันขณะนี้ คือ “การลงทุนในโครงการการันตียิลด์”

สุภาดา วิจักรชัยวงศ์ หรือ จุ๊กจิ๊ก สาวสมัยใหม่มากด้วยความสามารถและประสบการณ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของผลงานพ็อกเกตบุ๊ก รวยด้วยอสังหาฯออนไลน์สไตล์จุ๊กจิ๊ก และใหม่ล่าสุดกับพ็อกเกตบุ๊ก จุ๊กจิ๊ก “คลิก” อสังหาฯ *การันตีมีดีที่ดอกผล* จะมาไขทุกคำถามของผู้ที่สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการันตีผลตอบแทนดีจริง หรือเหมาะกับใครและผู้ลงทุนควรรู้อะไรบ้าง

สุภาดา เล่าว่า การลงทุนในโครงการการันตียิลด์ คือ การลงทุนในโครงการที่มีโปรแกรมอัตราผลตอบแทน หรือ “การันตียิลด์” นั่นคือถ้าเราลงทุนเท่านี้แล้วได้รับผลตอบแทนมาเท่านั้นจะยอมรับได้หรือไม่ ถ้ารับได้ก็ลงทุนเลย แต่ถ้ารับไม่ได้ก็ไปหารูปแบบการลงทุนอื่นๆ แทน

วิธีการคิดอัตราผลตอบแทนจากรายได้ค่าเช่าสุทธิ ก็คำนวณมาจาก

(ค่าเช่าคาดว่าจะได้รับตลอดปี (หักค่าใช้จ่าย) หารด้วยราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) X 100

เช่น ซื้อห้องชุด 3 ล้านบาท

* มีรายได้จากค่าเช่าเดือนละ 25,000 บาท (25,000 X 12 = 3 แสนบาท/ปี)

* ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 1 ปี 2,100 X 12 = 25,200 บาท/ปี

* รายได้สุทธิหักค่าใช้จ่าย 300,000 - 25,200 = 274,800 บาท/ปี

* (ค่าเช่าสุทธิหักค่าใช้จ่าย 274,800 บาท หาร ราคาห้องชุด 3 ล้านบาท) X 100 = 9.16%

นั่นหมายความว่าเราจะได้ผลตอบแทน 9.16% ต่อปี

แต่ก็มีความเสี่ยงว่าจะมีผู้มาเช่าได้ตลอด 12 เดือนหรือไม่ และราคาค่าเช่าจะได้ 2.5 หมื่นบาท/เดือนไหม

ผู้เช่าจ่ายเงินตรงเวลาไหม

ยังมีอีกทางเลือกหนึ่งที่มีการพูดถึงกันเยอะ โครงการแบบการันตีผลตอบแทน

อธิบายให้เข้าใจง่ายๆ โครงการคอนโดมิเนียมที่เสนอขายในรูปแบบการันตีผลตอบแทนจะนำห้องชุดเราไปบริหารการเช่า ซึ่งส่วนใหญ่จะนำไปปล่อยเช่าแบบรายคล้ายๆ กับโรงแรม

ก็มีทั้งเชนโรงแรมมาบริการและก็ไม่ใช่เชนโรงแรม เจ้าของโครงการบริหารเอง กลุ่มผู้บริหารจะเป็นในแวดวงธุรกิจโรงแรม เป็นต้น หรือจะนำเสนอในรูปแบบขยายการลงทุนห้องพักในคอนโดมิเนียมขายเพื่อหาผู้ร่วมลงทุนและให้ผลตอบแทนกับเจ้าของร่วมตามอัตราผลตอบแทนที่ตกลงกัน

“โครงการจะเสนอโปรแกรมการันตีผลตอบแทนจะโฆษณาตัวเลขใหญ่ไว้เพื่อดึงดูดความสนใจ!”

อย่าตาโต! กับตัวเลขผลตอบแทน

ถ้าใครคุยว่าจะจ่ายผลตอบแทนเกิน 10% เป็นไปไม่ได้

สิ่งที่เราต้องทำและละเลยไม่ได้ ต้องศึกษาอ่านเอกสารอย่างละเอียด อย่าหลงลมฟังแค่คำโฆษณา

เบื้องต้นที่จะต้องพิจารณา

   1. ผลตอบแทน ที่จะได้หักค่าใช้จ่ายค่าบริหารจัดการแล้วเหลือสุทธิเท่าไร

   2. ระยะเวลาการรับประกัน ส่วนใหญ่จะประกันอัตราผลตอบแทน ระยะเวลา 3-5 ปี บางโครงการก็ประกันยาวไปถึง 10 ปี ผลตอบแทนที่จะได้ประมาณ 3-10%

   3. การจ่ายผลตอบแทน จ่ายอย่างไร ทุก 3 เดือน ทุก 6 เดือน หรือทุก 12 เดือน

   4. สิทธิห้องชุดโครงการการันตีผลตอบแทน กรรมสิทธิ์ในห้องชุดที่เราลงทุนเรายังคงได้รับสิทธิและโฉนดตามปกติและเราก็ยังถือว่าเป็นเจ้าของตามกฎหมาย เพียงแต่ให้ยกสิทธิให้โครงการไปบริหารจัดการเท่านั้น

   5. ลงทุนแล้วเข้าพักได้ไหม เพราะโครงการที่มีโปรแกรมการันตี ผลตอบแทนส่วนใหญ่จะอยู่ในทำเลเมืองท่องเที่ยว ซึ่งหลายคนก็ซื้อคาดหวังที่จะลงทุนและเข้าพัก โดยส่วนใหญ่เจ้าของก็จะมีสิทธิเข้าพักต่อปี เช่น 14 วัน 20 วัน หรือ 25 วัน ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขแต่ละโครงการ

นอกจากนี้ เรายังต้องพิจารณาความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ แผนของเขาเป็นอย่างไร จะให้ใครบริหาร จะใช้เชนโรงแรมใด

มีคำถามมาเยอะว่า แล้วซื้อจังหวะไหนดี สำหรับคอนโดมิเนียมการันตียิลด์ หรือที่สร้างเสร็จแล้วดีกว่าหรือซื้อตอนเป็นกระดาษยังสร้างไม่เสร็จ

สุภาดา แนะนำว่า ปกติแล้วการลงทุนในคอนโดมิเนียม ถ้าตัดสินใจลงทุนโครงการยังไม่เริ่มก่อสร้าง หรือที่เรียกว่า “ลงทุนซื้อกระดาษ” จะได้ต้นทุนไม่สูงมากนัก โอกาสที่จะได้ข้อเสนอที่มีผลตอบแทนที่สูง ก็มีมากกว่าตอนซื้อที่โครงการเสร็จแล้ว หรือ High Risk High Return เสี่ยงมายิ่งมีโอกาสได้ผลตอบแทนสูง

ถามว่าการันตีผลตอบแทน เหมาะกับใคร..

นักลงทุนทั้งคนไทยและต่างประเทศที่ไม่มีเวลาบริการการจัดการสินทรัพย์เองหรือไม่มีความเชี่ยวชาญในการหาคนมาเข้าพัก ไม่มีเวลาบริการเอง ไม่ต้องการมีปัญหากับเพื่อนบ้าน รวมถึงคนที่ต้องการได้รับอัตราผลตอบแทนที่แน่นอน

ยังมีเรื่องราวที่น่าสนใจ เกร็ดความรู้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์อีกมากมาย สำหรับผู้ที่สนใจรายละเอียดเพิ่มเติมพลาดไม่ได้กับหนังสือพ็อกเกตบุ๊กเล่าใหม่ล่าสุดของ สุภาดา วิจักรชัยวงศ์ “จุิ๊กจิ๊กคลิกอสังหาฯ การันตีมีดีที่ดอกผล” อัดแน่นไปด้วยเนื้อหาสาระที่มีประโยชน์สำหรับผู้ที่คิดจะลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

ปูพื้นเริ่มตั้งแต่การเลือกคอนโด หาห้องที่ดี ห้องที่มีศักยภาพในการขายทำกำไรและปล่อยเช่า ไปจนถึงแนะนำแหล่งทุนและการเลือกลงทุนในรูปแบบที่สามารถสร้างความมั่งคั่งให้กับคุณแบบทบทวีคูณ เหมาะสำหรับนักลงทุนคอนโดมือใหม่ หรือผู้ที่มีคอนโดอยู่แล้ว แต่อยากจะหาช่องทางสร้างรายได้ สนใจแวะไปที่ร้านหนังสือได้เลย ก่อนที่คุณจะพลาดกับเทรนด์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ยุค 4.0