ที่อยู่อาศัยให้เช่า สำหรับชาวต่างชาติ

โดย...กิติชัย เตชะงามเลิศ

ผมได้อ่านรายงานของบริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับสากล (CBRE) เกี่ยวกับเรื่องตลาดให้เช่าที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย รู้สึกว่าน่าจะมีประโยชน์กับผู้อ่าน โดยเนื้อหาของบทความนี้มีดังนี้ครับ

มีผู้ลงทุนมากมายที่ลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อให้เช่า เพื่อหวังรายรับคงที่และผลกำไรส่วนต่างจากราคาอสังหาฯ ที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต เพื่อที่จะได้รับค่าเช่าที่ดีที่สุดและหาผู้เช่าง่าย จึงเป็นสิ่งสำคัญที่นักลงทุนจะต้องเข้าใจถึงความต้องการของผู้เช่าว่าผู้เช่าเป็นใคร ต้องการเช่าที่ไหน สิ่งที่ต้องการคืออะไร และมีงบเช่าที่อยู่อาศัยเท่าไร

ผู้เช่าในตลาดเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ แบ่งเป็น 2 ประเภท คือ ระดับสูงคือผู้เช่าซึ่งเป็นชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย และระดับรองลงมา คือ ผู้เช่าที่สามารถเช่าได้ในวงเงินโดยส่วนใหญ่ไม่เกิน 1 หมื่นบาท ได้แก่ คนไทยที่ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัย หรือต้องการเช่าในระยะเวลาสั้น ได้แก่ นักศึกษามหาวิทยาลัย ตลาดให้เช่าที่อยู่อาศัยในตัวเมืองสำหรับความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยของคนไทยนั้นมีขนาดเล็กเมื่อเทียบกับความต้องการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ของชาวต่างชาติที่มาทำงานในประเทศไทยเพียง 2-3 ปี ที่ต้องการจะเช่ามากกว่าจะซื้อที่อยู่อาศัยแบบถาวร

ตลอด 30 ปีที่ผ่านมา บรรดาชาวต่างชาติที่มาทำงานในประเทศไทย ส่วนใหญ่ต้องการอาศัยเพียงบางจุดในกรุงเทพฯ ได้แก่ บริเวณสุขุมวิทซอย 1-63 บริเวณลุมพินี และบางส่วนของสาทร โดยบริเวณที่อยู่อาศัยที่หนาแน่นเป็นจำนวนมาก ได้แก่ สุขุมวิท บริเวณพร้อมพงษ์ และทองหล่อ ลุมพินี ศาลาแดง และนางลิ้นจี่ในเขตสาทร บริเวณสุขุมวิทยังคงเป็นที่ตั้งที่นิยมอาศัยกันมากที่สุด เพราะพร้อมพรั่งไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกหลายอย่าง ได้แก่ รถไฟฟ้า BTS ร้านค้า โรงพยาบาล โรงเรียนนานาชาติ และภัตตาคารหลากหลาย ผู้เช่าต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย ปัจจุบันพิจารณาเช่าในบริเวณรอบสุขุมวิทที่ไกลออกไปถึงเอกมัยและอ่อนนุช

ชาวต่างชาติที่มาทำงานในประเทศไทยและอาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ มีประมาณ 8.7 หมื่นคน ด้วยอัตราการเพิ่มจำนวน 2.8% ต่อปี ชาวญี่ปุ่นซึ่งเคยเป็นผู้เช่าอาศัยที่มีจำนวนสูงสุดมากกว่า 25% แต่ใน 4 เดือนแรกของปี 2561 ได้ลดจำนวนลงเหลือเพียง 21.2% ซึ่งเป็นผลมาจากจำนวนชาวจีนที่มาทำงานในประเทศไทยเพิ่มขึ้น 2 เท่า ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา และกลายเป็นชาวต่างชาติที่มีจำนวนมากเป็นอันดับ 2 ของชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย ปัจจุบันคิดเป็น 13.9% ของชาวต่างชาติที่มีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย

ทางเลือกในการเช่าที่อยู่อาศัย คือ ถ้าไม่เช่าอพาร์ตเมนต์ (อาคารที่มีเจ้าของคนเดียว) ก็เช่าเป็นยูนิตจากเจ้าของห้องในตึกคอนโด (อาคารที่ถูกแบ่งขายให้เจ้าของหลายๆ ราย) หรือไม่ก็เช่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่เจ้าของอพาร์ตเมนต์ตกแต่งและให้บริการเหมือนโรงแรม ความต้องการในการเช่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มาจากผู้เช่าที่ต้องการห้องแบบสตูดิโอ หรือห้องที่มี 1 เตียง มากกว่าห้องใหญ่ๆ สำหรับพักเป็นแบบครอบครัว

CBRE วิเคราะห์สถานที่ให้เช่า 3,500 แห่ง ที่เก็บรวบรวมข้อมูลโดยทีมงานเช่าซื้อที่อยู่อาศัยของทีม Advisory and Transaction Services Residential Leasing ตลอดระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา พบว่าปริมาณความต้องการเช่าห้อง 2-3 ห้องนอน มีความคงที่ ขณะที่การตกแต่ง Layout คุณภาพของเฟอร์นิเจอร์ อุปกรณ์เครื่องใช้ และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ภายในที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องสำคัญกว่าขนาดของที่อยู่อาศัย แม้ที่พักขนาดเล็กจะอยู่ที่ประมาณ 80 และ 150 ตร.ม. ในงบประมาณค่าเช่า 7.3-9 หมื่นบาท สำหรับห้องแบบ 2 ห้องนอน และ 3 ห้องนอน ตามลำดับ

จากประสบการณ์ส่วนตัวของผมเอง ขนาดดังกล่าวน่าจะเป็นตึกเก่า เพราะขนาดของ 2 ห้องนอน และ 3 ห้องนอน ของตึกที่สร้างใหม่จะเล็กกว่านี้มาก หลายโครงการจะทำแบบ 2 ห้องนอน ที่ประมาณขนาด 60 ตร.ม. และ 3 ห้องนอนที่ประมาณ 90 ตร.ม. และค่าเช่าต่อตารางเมตรสำหรับห้องที่อยู่ใน Prime Area จะอยู่ที่ประมาณ 800-1,100 บาท/ตร.ม. นั่นหมายถึงค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 5 หมื่น-1 แสนบาท/เดือน ซึ่งงบประมาณการเช่าจะขึ้นอยู่กับตำแหน่งของพนักงาน ไม่ใช่ตามขนาดครอบครัวของพนักงาน

ผู้เช่าอาศัยหลายรายมักจะต้องการเช่าอพาร์ตเมนต์ในอาคารที่มีเจ้าของคนเดียว เพราะผู้เช่าสามารถติดต่อเรื่องการแจ้งซ่อมและบำรุงรักษาห้องได้ง่ายๆ ที่คนคนเดียว ขณะที่การเช่าห้องในคอนโดผู้จัดการอาคารจะรับผิดชอบเฉพาะพื้นที่ส่วนกลาง ไม่รวมถึงพื้นที่ภายในห้องพักซึ่งอยู่ในขอบเขตความรับผิดชอบของเจ้าของห้องหรือผู้ให้เช่า แต่ความเห็นส่วนตัวของผม ปัจจุบันกลุ่มชาวต่างชาติเวลาต้องการหาห้องเช่าส่วนมากจะติดต่อผ่านทางเอเย่นต์ ซึ่งเอเย่นต์ ส่วนใหญ่ก็จะนำห้องที่เป็นยูนิตจากเจ้าของห้องในตึกคอนโด ยกเว้นแต่บางรายที่ต้องการเช่าในรูปแบบของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

เมื่อเข้าใจแล้วว่าที่พักอาศัยลักษณะใดที่ผู้เช่าต้องการ นักลงทุนคอนโดจึงจำเป็นต้องเลือกลงทุนในอสังหาฯ ที่อยู่ในบริเวณที่ผู้เช่านิยมอาศัย ที่มีขนาด การตกแต่ง รายละเอียด และคุณลักษณะอื่นๆ ที่เอื้ออำนวยในการปล่อยให้เช่าง่าย โดยจะต้องทำรายได้จากค่าเช่าต่อตารางเมตรให้ได้มากที่สุด ซึ่งจะทำให้ได้รับผลตอบแทนการลงทุนสูงสุด

เมื่ออ่านจบบทความนี้แล้ว นักลงทุนที่สนใจจะลงทุนในคอนโดเพื่อปล่อยเช่า โดยมุ่งจับลูกค้ากลุ่มที่เป็นชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย พอที่จะมีแนวทางในการเลือกซื้อคอนโดกันแล้วนะครับ