ระวังเกิดการเก็งกำไรอสังหา

โดย...บริษัทหลักทรัพย์ทิสโก้

สำหรับในช่วง 11 เดือนแรกปีนี้ มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัว 364 โครงการ เพิ่มขึ้น 15% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยตัวเลขการเปิดตัวโครงการทั้งหมดเพิ่มขึ้นเพียง 3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน อยู่ที่ 1.07 แสนยูนิต แต่มูลค่ารวมเพิ่มขึ้น 14% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนเป็น 4.08 แสนล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อยูนิตเพิ่มขึ้น 13% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน อยู่ที่ 3.81 ล้านบาท เนื่องจากผู้ประกอบการเน้นที่โครงการคอนโดย่านใจกลางเมือง และกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียม ทั้งนี้บริษัท เอเจนซี่ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) เตือนว่า ในตลาดมีสัญญาณการเก็งกำไรเกิดขึ้น ซึ่งอาจทำให้เกิดฟองสบู่ในตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน โดยอาจจะเห็นยอดขายชะลอตัวลงจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัว โดยเฉพาะโครงการที่ใช้เงินดาวน์ต่ำ

อัตราการซื้อลดลง โครงการเพิ่มขึ้น

มองว่ายังไม่เห็นอัตราการซื้อ ในปีนี้จะเพิ่มขึ้นกลับไปเท่ากับช่วงครึ่งแรกปี 2559 และไม่คาดว่าจะเกิดขึ้นในปี 2561 เนื่องจากราคาเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้น โดยผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการที่ใหญ่ขึ้นเพื่อหนุนการเติบโต ซึ่งอัตราการซื้อที่ลดลงมาจากโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งลดลงจาก 68% เป็น 53% ด้านอัตราการซื้อของโครงการประเภทแนวราบลดลงเล็กน้อย เนื่องจากการเปิดตัวโครงการ ลดลงและยอดขายโครงการเดิมเพิ่มขึ้นในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา

หุ้นเด่นเน้นแนวราบ

หุ้นเด่นที่แนะนำในกลุ่มและยังคงแนะนำให้ "ซื้อ" คือ บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) และบริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) โดยมีมูลค่าที่เหมาะสม 4.00 บาท 11.50 บาท และ 32.00 บาทตามลำดับ เนื่องจากบริษัทจะเน้นไปที่โครงการประเภทแนวราบ โดยคาดว่าบริษัทมีแนวโน้มการเปิดตัวโครงการในปี 2561 ที่เพิ่มขึ้น จากฐานต่ำในปีนี้ นอกจากนี้มีการซื้อขายที่สัดส่วนราคาต่อกำไร (พี/อี) ปี 2561 ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในอุตสาหกรรม โดยประเมินมูลค่าหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ด้วยพี/อี เฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี และคาดว่ายอดจองของกลุ่มจะลดลงในปี 2561 เนื่องจากจำนวนการเปิดตัวสูงในปีนี้ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม

ปัจจัยเสี่ยง ได้แก่ 1) การแข่งขันที่รุนแรง 2) ยอดจองต่ำกว่าคาด 3) ยอดขายโครงการเดิมเพิ่มขึ้น และการลดราคา และ 4) การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยและการเปลี่ยนกลยุทธ์การลงทุน ซึ่งอาจทำให้กระแสเงินสดของธุรกิจที่อยู่อาศัยลดลง ด้านปัจจัยสนับสนุน ได้แก่ 1) ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 2) การก่อสร้างระบบขนส่งมวลชน และ 3) ความล่าช้าในการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย