โอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (1)
อสังหาริมทรัพย์นับเป็นสินทรัพย์ลงทุนทางเลือก (Alternative Investments) ที่ได้รับความนิยมสูงสุด โดยสามารถลงทุนได้ทั้ง "ทางตรง"
โดย...วิน พรหมแพทย์, CFA
อสังหาริมทรัพย์นับเป็นสินทรัพย์ลงทุนทางเลือก (Alternative Investments) ที่ได้รับความนิยมสูงสุด โดยสามารถลงทุนได้ทั้ง "ทางตรง" คือ ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมแล้วปล่อยให้เช่า และ "ทางอ้อม" คือ ลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือกองรีท (Real Estate Investment Trust : REIT)
การลงทุนในอสังหาฯ ทางตรงมีข้อดีมากมาย ที่เด่นชัดที่สุด คือ การได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารหรือที่ดิน ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่จับต้องได้ และโดยมากมูลค่าของอสังหาฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินหรือบ้านพร้อมที่ดินมักจะเพิ่มขึ้นในระยะยาว
แต่การลงทุนทางตรงก็มีข้อจำกัดหลายประการ เช่น ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเป็นหลักล้านหรือหลายล้านบาท เจ้าของต้องหาผู้เช่าเพื่อสร้างรายได้ แม้ได้ผู้เช่าแล้วก็ต้องคอยตามทวงเก็บเงินค่าเช่า พร้อมทั้งคอยดูแลความเรียบร้อยของทรัพย์สิน อาจมีเหตุให้ต้องซ่อมแซมและบำรุงรักษาอยู่เป็นระยะๆ ทั้งนี้ ข้อจำกัดที่สำคัญที่สุด คือ เรามักได้เป็นเจ้าของสินทรัพย์เพียง 1-2 ชิ้น ทำให้ไม่ได้กระจายความเสี่ยงมากเท่าที่ควร
ข้อจำกัดหลายประการข้างต้น ทำ ให้นักลงทุนยุคใหม่หันมาลงทุนใน อสังหาฯ "ทางอ้อม" ผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือกองรีทมากขึ้น เพราะเห็นว่าสามารถเริ่มลงทุนได้แม้มีเงินเพียงหลักพันหรือหลักหมื่น มีคนคอยดูแลให้ทั้งหมด ทั้งการหาผู้เช่า เก็บค่าเช่า ซ่อมแซม บำรุงรักษา และที่สำคัญ คือ สามารถกระจายเงินลงทุนได้ในอสังหาฯ ที่หลากหลาย ทั้งแบบกระจายหลายประเภท (อาคารสำนักงาน โรงแรม ห้างสรรพสินค้า) และกระจายหลายประเทศ (ไทย สิงคโปร์ ออสเตรเลีย ฯลฯ)
ในประเทศไทย แต่เดิมมีการลงทุนทางอ้อมเพียงรูปแบบเดียว คือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ต่อมาได้มีการลงทุนรูปแบบใหม่ คือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) ทั้งสองรูปแบบเป็นการลงทุนทางอ้อมแบบชั้นเดียว โดยมีลักษณะดังนี้
1.กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) คือ กองทุนรวมซึ่งนำเงินที่ระดมได้จากการขายหน่วยลงทุนไปลงทุนซื้อหรือเช่าอสังหาฯ เช่น อาคารสำนักงาน โรงงาน โรงแรม ห้างสรรพสินค้า สนามบิน ที่อยู่อาศัย อพาร์ตเมนต์ หรือหลักทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯ ตามที่กฎหมายกำหนด โดยมีจุดมุ่งหมายหลักก็เพื่อบริหารอสังหาฯ ที่ลงทุนนั้นให้ได้รับผลตอบแทนที่สม่ำเสมอในรูปของค่าเช่าหรือกำไรสุทธิที่เกิดจากการดำเนินงาน (ไม่ได้มุ่งที่จะลงทุนในอสังหาฯ เพื่อพัฒนา และขายต่อแต่อย่างใด)
2.กองทรัสต์เพื่อการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) เป็นกองทรัพย์สินที่ ลงทุนในอสังหาฯ มีลักษณะเป็นกองทรัสต์ ไม่ใช่นิติบุคคลเหมือนกองทุนอสังหาฯ โดยสินทรัพย์ที่ต้องลงทุนในอสังหาฯ ต้องไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี (Trustee) ซึ่งทรัสตีมีอำนาจดูแลและบริหารจัดการทรัพย์สินใน กองทรัสต์
รวมทั้งดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของ ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT manager) เพื่อประโยชน์ของผู้ถือใบทรัสต์ โดยที่ผู้ถือ ใบทรัสต์จะเป็นผู้รับประโยชน์ในทรัพย์สินของกองทรัสต์ โดย REIT จะอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย