กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ยังน่าลงทุนไหม

โดย...วิศิษฐ์ ชื่นรัตนกุล ผู้จัดการกองทุนอาวุโส ฝ่ายตราสารหนี้ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน(บลจ.)ธนชาต

คำถามที่ผมได้รับเยอะมากในช่วงที่ผ่านมา ทำไมราคากองทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยถึงปรับตัวลดลงมาก (ช่วงต้นปี-30 มิ.ย. 2560 ปรับตัวลดลงติดลบ 7.1%) ทั้งๆ ที่ดัชนีตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) ปรับเพิ่มขึ้น 2.4% สาเหตุเนื่องจากนักลงทุนกังวลว่าการที่เฟดปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นจะกระทบกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ จึงมีแรงเทขายกองทุนออกมา

คำถามต่อมาว่า ราคาที่ลดลง...น่ากลัวหรือน่าสนใจ?

ผมคิดว่าในสถานการณ์ปัจจุบัน กองทุนอสังหาริมทรัพย์ในระดับราคานี้น่าสนใจลงทุนแล้ว แต่น่าสนใจเป็นบางประเภท เนื่องจากราคาที่ปรับตัวลดลงสวนทางกับผลประกอบการของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทสำนักงานให้เช่า หรือกองทุนโครงสร้างพื้นฐานที่โดยเฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้น และจะเห็นได้ชัดว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์บางตัวสามารถจ่ายปันผลได้ถึง 7-8%

แต่โดยเฉลี่ยกองทุนอสังหาริมทรัพย์ให้ผลตอบแทนอัตราเงินปันผลเฉลี่ยอยู่ที่ 6.13% ต่อปี แต่การลงทุนต้องเลือกลงทุนรายหลักทรัพย์ไม่ใช่ว่าทุกตัวจะดีหมด เมื่อเทียบกับอัตราตอบแทนพันธบัตรไทยอายุ 5 ปี ที่มีอัตราผลตอบแทนอยู่ที่ 1.92% และดอกเบี้ยเงินฝาก 1 ปี ที่ให้ดอกเบี้ย 1.5% หุ้นกู้เครดิตเรตติ้ง A อายุ 5 ปี ที่ให้ผลตอบแทน 2.86% ถือว่าอัตราการจ่ายเงินปันผลของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าในเชิงเปรียบเทียบ ทำให้ช่วงเวลานี้เป็นช่วงที่เหมาะจะเข้าซื้อกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย

อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนก็ต้องเข้าใจว่าในช่วงนี้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ยังมีความผันผวนอยู่บ้าง แต่เมื่อพิจารณาเงินปันผลที่ได้รับแล้ว สำหรับผมมองว่าน่าสนใจลงทุน คำถามต่อมา...แนวโน้มการขึ้นอัตราดอกเบี้ยจะส่งผลต่อกองทุนอสังหาริมทรัพย์หรือไม่

ความสัมพันธ์ระหว่างกองทุนอสังหาริมทรัพย์กับอัตราดอกเบี้ย ถ้าเรามองในเชิงผลตอบแทนเปรียบเทียบก็อาจมองว่าสถานการณ์ดังกล่าวเป็นปัจจัยลบ แต่จริงๆ แล้วต้องมองในอีกมุมหนึ่งด้วยว่าการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยจะตัดสินใจขึ้นอัตราดอกเบี้ย นั่นหมายความว่าเศรษฐกิจในประเทศนั้นๆ จะต้องดีในระดับหนึ่ง นั่นหมายความว่าโอกาสในการทำธุรกิจของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ย่อมต้องดีไปด้วย อัตราการเช่าในห้างสรรพสินค้า โกดังเก็บของย่อมต้องดี ความสามารถในการขึ้นค่าเช่าก็ต้องดีไปด้วยเช่นกัน

แล้วอัตราดอกเบี้ยในประเทศจะปรับขึ้นในอีก 1 ปีข้างหน้าไหม

บลจ.ธนชาต คาดว่า อัตราดอกเบี้ยไทยอยู่ระดับต่ำแบบนี้อย่างน้อยอีก 1 ปีข้างหน้า แม้ว่าธนาคารกลางสหรัฐจะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีก เนื่องจากอัตราเงินเฟ้อยังอยู่ในระดับต่ำในเดือน มิ.ย.ที่ผ่านมา อัตราเงินเฟ้อทั่วไปอยู่ที่ติดลบ 0.05% การขยายตัวของสินเชื่ออยู่ระดับต่ำ และการเกินดุลบัญชีเดินสะพัดอยู่ระดับสูง 10% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีดีพี) ทำให้สภาพคล่องในระบบอยู่ในระดับสูง ดังนั้นเป็นไปได้ยากที่ไทยจะปรับดอกเบี้ยขึ้นเร็วและแรง

นอกจากนี้ อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในรอบ 5 ปีอยู่ที่ 5.79% ขณะที่ปัจจุบัน อัตราตอบแทนปันผลอยู่ที่ 6.13% ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับที่น่าสนใจ

ดังนั้น ถ้านักลงทุนสามารถลงทุนระยะยาวได้และยังคาดหวังผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นหลักทรัพย์น่าสนใจ เพราะนอกจากจะช่วยกระจายความเสี่ยง ราคาในช่วงที่ผ่านมาได้ปรับตัวลดลง เป็นโอกาสได้รับเงินปันผลในอัตราที่น่าสนใจ เพราะฉะนั้นหากคาดหวังผลตอบแทนประมาณ 3-4% ต่อปี ถือว่าเหมาะที่จะเข้าลงทุนในระหว่างการลงทุนมีความผันผวนอยู่บ้าง บลจ.ธนชาตแนะนำกองทุน T-Property T-PropertyRMF และ T-PropInfraFlex