รีท...เมกะเทรนด์ใกล้ตัว ที่คุณอาจไม่เคยรู้

คอลัมน์ I Wish You Wealth

รีท...เมกะเทรนด์ใกล้ตัว ที่คุณอาจไม่เคยรู้

โดย วิศรุต จารุอนันตพงษ์ AFPT™

Assistant Wealth Manager ธนาคารทิสโก้

.........................................................................

ตลาดหุ้นทั่วโลกปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ต้นปี 2562 จากหลากหลายประเด็น อาทิ ความคาดหวังการเจรจาประเด็นสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน ท่าทีการชะลอการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐฯ หรือเฟด รวมถึงการเลื่อนเส้นตายของการแยกตัวออกจากสหภาพยุโรปของสหราชอาณาจักร (UK) หรือเบร็กซิต ออกไปเป็นวันที่ 31 ต.ค. 2562

จากปัจจัยข้่่างต้นทำให้ในช่วง 4 เดือนแรกของปีนี้ ตลาดหุ้น S&P 500 ของสหรัฐฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นราว 17.5% และตลาดหุ้น A-Share ของจีนที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นกว่า 20% ส่งผลให้ระดับ Valuation ของหุ้นปรับตัวขึ้นมาอยู่ในระดับสูงกว่าค่าเฉลี่ย โดยปัจจุบันฟอร์เวิร์ดพี/อี ของตลาดหุ้นอเมริกาอยู่ที่ระดับเกือบ 17 เท่า ซึ่งซื้อ-ขาย อยู่ในระดับสูงกว่าค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 10 ปี (+1 S.D.) เช่นเดียวกับดัชนี MSCI Emerging Market ที่ปรับตัวขึ้นมาราว 12%

จากการประเมินมูลค่า (Valuation )ของตลาดหุ้นที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เราจึงแนะนำให้เพิ่มสัดส่วนการลงทุนในหุ้นกลุ่มเมกะเทรนด์ ซึ่งได้รับผลกระทบจากความผันผวนของสภาพเศรษฐกิจที่ต่ำ รวมถึงการเติบโตของกำไรบริษัทจดทะเบียนที่ต่อเนื่องอย่างสม่ำเสมอ ส่งผลให้ราคาหุ้นในกลุ่มเมกะเทรนด์ เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้นักลงทุนได้รับผลกำไรอย่างเป็นกอบเป็นกำ ซึ่งเป็นการเกาะกระแสการลงทุนในหุ้นกลุ่มเมกะเทรนด์ อย่างกลุ่มเฮลท์แคร์ อี-คอมเมิร์ซ หรือกลุ่มเทคโนโลยี ที่ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่องตลอดหลายปีที่ผ่านมา

อย่างไรก็ดียังมีอีก 1 เมกะเทรนด์ ที่เราสามารถพบเห็นได้ทั่วไป และนักลงทุนจำนวนมากไม่ได้ให้ความสำคัญมากนัก นั่นคือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวเนื่องกับความต้องการใช้พื้นที่ ไม่ว่าจะเป็นที่พักอาศัย โรงแรม คลังสินค้า ออฟฟิศ หรือห้างสรรพสินค้า ซึ่งผลการวิจัยขององค์การสหประชาติ(ยูเอ็น)คาดว่าประชากรโลกจะย้ายถิ่นฐานจากชนบทเข้าสู่เมืองหลวงและเขตเมืองใหญ่เพิ่มขึ้นทั่วโลกจาก 29.61% ในปี 1950 เป็น 68.36% ในปี 2050 นำโดย สหรัฐอเมริกาและญี่ปุ่น จาก 53.4% และ 76.16% เป็น 94.71% และ 90.97% ตามลำดับ ส่งผลบวกต่อแนวโน้มความต้องการเข้าใช้พื้นที่ที่เพิ่มสูงขึ้น และด้วยความจำกัดของพื้นที่ย่อมส่งผลให้ราคาที่ดิน ตลอดจนค่าเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีด้วยกันมากมายหลายวิธี ไม่ว่าจะเป็น การซื้อ-ขายที่ดิน การปล่อยเช่าที่พักอาศัย การให้เช่าพื้นที่เพื่อใช้เป็นคลังสินค้า หรือลงทุนด้วยวิธีการอื่นๆ แต่วิธีข้างต้นต่างมีข้อจำกัดที่หลากหลาย อีกทั้งต้องใช้เงินลงทุนและระยะเวลาในการศึกษาที่มาก เพื่อที่จะสามารถประสบความสำเร็จในการลงทุน ทำให้นักลงทุนจำนวนมากมองหาโอกาสหรือเครื่องมือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่จะช่วย “ทุ่นแรง” และ “ให้ผลตอบแทนที่ดี”

ซึ่ง "กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (รีท) " สามารถที่จะตอบโจทย์ได้เป็นอย่างดี เนื่องจากการลงทุนในรีท จะมีผู้จัดการกองรีท เป็นผู้ทำหน้าที่บริหารกองทุน โดยจะคัดสรรอสังหาริมทรัพย์ที่ดีและมีคุณภาพ เปรียบเสมือนผู้จัดการกองทุนในการลงทุนกองทุนรวมทั่วไป

นอกจากนี้ในแง่ของผลตอบแทนย้อนหลัง ผู้ลงทุนในรีทจะได้รับผลตอบแทนจาก 2 ส่วน คือ ส่วนต่างราคา (Capital Gain) และ เงินปันผล (Dividend) โดยอ้างอิงจาก MSCI สิ้นสุด มีนาคม 2019 พบว่า ดัชนี MSCI All Country World REITs Index ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา สามารถสร้างผลตอบแทนเฉลี่ยได้สูงถึง 16.11% ต่อปี เมื่อเปรียบเทียบกับดัชนี MSCI All Country World Index ที่อิงกับตลาดหุ้นทั่วโลกสามารถสร้างผลตอบแทนได้ 12.58% ต่อปี ในขณะที่ระดับของความเสี่ยง ซึ่งดูจาก Standard Deviation อยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกัน

สำหรับโอกาสและความเสี่ยงในปัจจุบันสำหรับการลงทุนในรีท โดยอ้างอิงจาก Bloomberg พบว่า ณ สิ้นสุด 31 มีนาคม 2562 กองรีทในประเทศออสเตรเลีย ฮ่องกง และสิงคโปร์ มีความน่าสนใจในแง่ของผลตอบแทนจากเงินปันผล ซึ่งอยู่ในระดับราว 4.50% - 5.00% ดังแผนภาพที่ 1 โดยมากกว่าญี่ปุ่นและสหรัฐฯ ทั้งยังมีโอกาสเพิ่มสูงขึ้นจากไลฟ์สไตล์ของคน

ตัวอย่างเช่น ในสิงคโปร์และฮ่องกง ซึ่งมีเนื้อที่ที่อยู่อาศัยอย่างจำกัด ส่งผลให้คนในพื้นที่มักใช้ชีวิตอยู่นอกที่พักอาศัยเป็นหลัก จะเห็นได้จากธุรกิจออนไลน์ ช็อปปิ้ง ที่เติบโตได้น้อยกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับประเทศใหญ่ๆ อย่าง สหรัฐอเมริกาและออสเตรเลีย นอกจากนี้ในแง่ของ Valuation ของรีทในออสเตรเลีย ฮ่องกง และสิงคโปร์อยู่ในระดับค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี

อย่างไรก็ดีความเสี่ยงหลักของการลงทุนในกองรีท อยู่ที่แนวโน้มของอัตราดอกเบี้ย เนื่องจากดอกเบี้ย คือ ต้นทุนหลักในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยเป็นขาขึ้นมักจะส่งผลลบต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่ในปัจจุบันทิศทางของอัตราดอกเบี้ยทั่วโลกอยู่ในระดับทรงตัวหลังเฟดส่งสัญญาณชะลอการขึ้นอัตราดอกเบี้ยในปีนี้ ทำให้ความเสี่ยงในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงกองรีทลดลงไป

จะเห็นได้ว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ผ่านกองรีท มีข้อดีในเรื่องของความสะดวกในการลงทุน ทั้งยังสามารถคาดหมายผลตอบแทนที่น่าสนใจในอนาคตได้ไม่ต่างจากการลงทุนในหุ้น บวกกับความเสี่ยงในประเด็นเรื่องอัตราดอกเบี้ย และ Valuation ยังต่ำ จึงถือได้ว่า การลงทุนในกองรีท เป็นอีกเครื่องมือในการลงทุนที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้ดีในระยะยาวตามกระแส เมกะเทรนด์ของโลก