ประชาพิจารณ์เดือด ธปท.จ่อคุมอสังหา

โดย...ทีมข่าวการเงินโพสต์ทูเดย์

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดรับ ฟังความคิดเห็นจากสถาบันการเงินและผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เกี่ยวกับร่างหลักเกณฑ์กำกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย เมื่อวันที่ 11 ต.ค.ที่ผ่านมา

ในส่วนของสถาบันการเงิน ณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา เปิดเผยว่า ที่ประชุมของกลุ่มสถาบันการเงินเสนอปรับเกณฑ์กำกับดูแล 1.ขอให้ผ่อนปรนเงื่อนไขให้สอดคล้องกับพฤติกรรม ทั้งกรณีซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อลดระยะเวลาเดินทางจากชานเมือง กรณีลูกค้าตัดสินใจซื้อก่อนประกาศมีผลแม้จะยังไม่โอนให้ใช้เกณฑ์เดิม หรือความเป็นไปได้ในการเลื่อนระยะเวลาบังคับใช้เพื่อให้เวลาปรับตัว

2.ขอความชัดเจนในรายะเอียดจาก ธปท. กรณีที่ลูกค้าได้เคยกู้ร่วมแล้ว และจะกู้ซื้อสัญญาใหม่ จะนับจำนวนสัญญาอย่างไร 3.กรณีรีไฟแนนซ์จะได้วงเงินในราคาใด 4.การใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ขอสินเชื่อเอสเอ็มอีเข้าเกณฑ์ปฏิบัตินี้หรือไม่ 5.หลังจากใช้แนวทางนี้แล้วจะมีผลกับการตั้งสำรองหนี้สงสัยจะสูญของสินเชื่อบ้านอย่างไร และ 6.เสนอให้ยกเว้นการนับอัตราส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) กรณีซื้อประกันชีวิต เพราะเป็นผลิตภัณฑ์การเงินที่เป็นประโยชน์แก่ผู้ซื้อบ้าน

ชัยยศ ตันพิสุทธิ์ ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยว่า ในมุมของผู้ให้สินเชื่อไม่ได้รับผล กระทบ เพราะปรับกระบวนการทำงานได้ แต่มุมผู้บริโภคต้องให้มีความชัดเจนในหลักเกณฑ์และเงื่อนไขมากกว่านี้ เช่น เรื่องการนับวันมีผลบังคับใช้จะนับวันใด วันทำสัญญา วันจดจำนอง หรือวันที่ยื่นกู้

ขณะเดียวกัน เกณฑ์ แอลทีวี ใหม่ที่มีผลกับรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้าน มีผลกระทบต่อผู้ที่ผ่อนบ้านมาแล้ว 3 ปี และอยากรีไฟแนนซ์ให้ดอกเบี้ยลด แต่เงื่อนไขใหม่วงเงินรีไฟแนนซ์ได้แค่ 80% ทั้งที่ปกติการผ่อนบ้านในช่วง 3 ปีแรกเงินต้นลดลงไปเพียง 6-7% เท่านั้น รวมทั้งอยากให้คำนึงผลกระทบการซื้อบ้านหลังที่ 2 เพื่ออยู่อาศัยจริงด้วย

"ผลตอบรับจากมาตรการนี้เริ่มเห็นบ้างแล้วว่า ตอนนี้มีผู้บริโภคยื่นขอสินเชื่อบ้านเข้ามากับธนาคารมากขึ้น เพื่อให้โอนทันในปีนี้ แต่คณะทำงานสินเชื่อบ้านภายใต้สมาคมธนาคารไทยจะหารือร่วมกัน 16 ต.ค.นี้" ชัยยศ กล่าว

แหล่งข่าวจากธนาคารพาณิชย์ เปิดเผยว่า เสนอให้ใช้เกณฑ์กำกับดูแลสำหรับบ้านหลังที่ 3 แทนบ้านหลังที่ 2 เพราะปัจจุบันคนซื้อบ้านหลังที่ 2 มีจำนวนมาก เป็นพฤติกรรมของคนมีบ้านชานเมืองที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองอีกหลังหนึ่งเพื่อลดเวลาเดินทาง การต้องวางเงินดาวน์ถึง 20% บางครอบครัวอาจไม่ไหว

ฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า จะเสนอให้กระทรวงการคลังพิจารณา ในที่ประชุมคณะกรรมการ ธอส. วันที่ 29 ต.ค.นี้ ว่าจะต้องเข้าเกณฑ์ของ ธปท.หรือไม่ เพราะพันธกิจหลักคือช่วยผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางให้มีที่อยู่อาศัย ซึ่งลูกค้าหลักของ ธอส.ไม่ได้ต้องการหาผลตอบแทน (เสิร์ชฟอร์ยิลด์) อย่างที่กังวล เพราะเห็นการถือครองหลักประกันยาวนาน ไม่ได้ขายออกเพื่อส่วนต่าง

ทั้งนี้ ยอมรับว่า ธอส.มีผู้ที่กู้บ้าน 2 สัญญาซ้อนกันจำนวนมาก แต่เป็นเพราะลูกค้ามีความสามารถชำระหนี้มากขึ้น ต้องการสร้างเวลธ์ด้วยที่อยู่อาศัย ไม่ได้หวังเก็งกำไร จึงจะเสนอกระทรวงการคลังให้ขีดเส้นราคาบ้านสัญญาที่ 2 ไม่เกิน 3 ล้านบาท ไม่ต้องเข้าเกณฑ์ได้หรือไม่ เพราะพฤติกรรมแสวงหาผลตอบแทนที่สูงขึ้นหรือเสิร์ชฟอร์ยิลด์มักอยู่ที่กลุ่มบ้าน 3 ล้านบาทขึ้นไป

"คำถามคือ ธอส.ที่มีพันธกิจช่วยผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง ต้องใช้เกณฑ์แบบนี้ด้วยหรือไม่ แต่หากคลังและ ธปท.เห็นชอบว่าต้องใช้เหมือนกัน ก็ต้องดำเนินการตาม แต่อยากบอกว่าอย่าเอาพฤติกรรมลูกค้าของแบงก์พาณิชย์มาพูดกับ ธอส. เพราะเป็นคนละโลกกัน" ฉัตรชัย กล่าว

ด้านผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แบงก์ชาติควรระบุคำจำกัดความของบ้านหลังที่ 2 ให้ชัดเจน กล่าวว่า คือ 1.ควรเป็นกรณีที่ผู้ซื้อมีสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยกับสถาบันการเงินอยู่ในขณะปัจจุบันอยู่แล้ว 1 สัญญา และต้องการจะขอกู้เพิ่มอีก 1 สัญญาสินเชื่อเพื่อไม่ให้เกิดความสับสนกับความหมายที่เคยถูกใช้เรียกคำว่า บ้านหลังที่ 2 ที่หมายถึงผู้ซื้อมีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังที่ 1 ไม่ว่าจะปลอดภาระสินเชื่อหรือไม่ก็ตาม

ประเด็นที่ 2 ต้องสร้างความเข้าใจที่ชัดเจน กรณีที่สัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ในปัจจุบันมีผู้กู้ร่วมอยู่มากกว่า 1 คน ผู้กู้ร่วมหรือผู้ค้ำประกันคนที่ 2 หรือคนถัดไปจะถูกนับว่าเป็นผู้กู้ในสัญญาแรก และเสียโอกาสทำสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซื้อเป็นของตนเองหรือไม่ 3.เสนอให้ใช้มาตรการกับสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในบ้านหลังที่ 3 เนื่องจากผู้ซื้อเดิมมีบ้านซึ่งยังผ่อนอยู่ แต่อยู่ชานเมือง เมื่อมีการสร้างรถไฟฟ้าก็ซื้อคอนโดมิเนียม เพื่อความสะดวกในการมาทำงาน หรือบุตรหลานมาโรงเรียน และ 4.ควรขยายเวลาเริ่มบังคับใช้

อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ขอเสนอ 5 มาตรการ อาทิ 1.เข้มงวดกับธนาคารพาณิชย์ในการปล่อยสินเชื่อภายใต้กฎแอลทีวีเดิม 2.หากต้องปรับลดแอลทีวีควรดำเนินการเป็นขั้นบันไดให้ผู้ซื้อรู้ล่วงหน้า 3.หากต้องลดแอลทีวีหลังที่ 2 ขอให้เว้นมาตรการกับอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯ  เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี)