อสังหาฯ ยังน่าลงทุน

โดย...ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ  กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ([email protected])

แม้ว่าปัจจัยทางการเมืองจะเข้ามากดดันทุกภาคส่วน แต่ในฐานะของภาคธุรกิจ ผมเชื่อว่าสถานการณ์ไม่ได้เลวร้าย โดยเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์ยังมีโอกาสเติบโตได้

อย่างที่นักวิชาการและบรรดานักวิเคราะห์ต่างๆ ได้เคยให้มุมมองว่าเมืองไทยเป็นประเทศที่น่าลงทุน ภาคเอกชนแข็งแกร่ง ประเทศมีที่ตั้งที่ดี จะได้รับอานิสงส์โดยตรงจากการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน

ล่าสุด มีข่าวว่าประเทศไทยเราได้รับการโหวตให้เป็นดินแดนในฝันอันดับ 1 ของชาวต่างชาติ จัดทำการสำรวจโดย HSBC โดยได้สำรวจความเห็นจาก 100 ประเทศทั่วโลก พบว่า เมืองไทยของเราเป็นประเทศดีที่สุดในโลกสำหรับชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานและใช้ชีวิตอยู่ หรือที่เรียกว่า “เอ็กซ์แพต” (Expat) เหตุผลหลักๆ ก็คือ ค่าครองชีพต่ำ โอกาสในการหารายได้ที่สูง การใช้ชีวิตในสังคมที่เป็นไปอย่างสบายๆ และมีความเป็นกันเอง การคมนาคมที่สะดวกรวดเร็ว เป็นต้น

ส่วนอันดับ 2 รองจากไทยก็คือ บาห์เรน และอันดับ 3 คือ จีน ส่วนประเทศในแถบเอเชียอื่นๆ เช่น สิงคโปร์ อินเดีย และไต้หวันก็ขึ้นมาอยู่ใน 10 อันดับแรกของประเทศที่ชาวต่างชาติอยากเข้ามาย้ายถิ่นฐานและทำงานมากที่สุด

จากประเด็นข้างต้นนี้ เราจะเห็นได้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยของกลุ่ม Expat นี้ จะเติบโตอย่างต่อเนื่องและเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ส่งผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในย่าน CBD (Central Business District) ของกรุงเทพฯ ถึงแม้ว่าราคาในย่านดังกล่าวจะสูงขึ้นเรื่อยๆ ก็ตาม ทั้งนี้ ข้อมูลที่น่าสนใจอีกประการหนึ่งคือ จากการวิจัยของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ ที่ได้สำรวจข้อมูลผู้ซื้อคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง พบว่า ส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองเป็นสัดส่วนถึง 53% ต่อมาคือผู้เช่าอยู่อาศัย 25% และที่เหลือคือห้องว่างสำหรับการลงทุนระยะยาวและรอการขายหรือปล่อยเช่าอีก 22% ส่วนเรื่องตลาดเช่านั้น ดีมานด์หลักคือชาวญี่ปุ่น (ด้วยสัดส่วนที่สูงถึง 42% จากตลาดเช่า)

หากเราพอมีกำลังทรัพย์และคิดจะลงทุนในอสังหาฯ อย่างคอนโดเพื่อจะให้เช่าหรือในอนาคตอยากขายต่อเพื่อทำกำไร ทำเลใจกลางเมืองคือคำตอบครับ เนื่องจากคอนโดที่อยู่ในเมืองหรือย่านเศรษฐกิจมักจะให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า

หากจะมาพิจารณาทางด้านราคาที่อยู่อาศัยในแต่ละประเภทนั้น จากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ได้จัดทำกราฟดัชนีราคาอสังหาฯ 4 ประเภท ตั้งแต่เดือน มี.ค. 2551 ถึงเดือน ก.ค. 2556 พบว่าราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินมีการปรับเพิ่มขึ้น 3.7% ต่อปี ส่วนทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดินราคาเพิ่มขึ้น 4.3% ต่อปี ด้านราคาคอนโดเพิ่มขึ้น 8.4% ต่อปี และสำหรับราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 6.7% ต่อปี

เราจะพบว่า คอนโดมีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ซึ่งปัจจัยหลักมาจากราคาที่ดินที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้น เช่น ราคาประเมินที่ดินย่านเพลินจิตปี 2553-2554 เปรียบเทียบกับปี 2555-2556 เพิ่มสูงขึ้นถึง 100% (จาก 4 แสนบาทต่อตารางวา (ตร.ว.) เป็น 8 แสนบาทต่อ ตร.ว.)

ดังนั้น การลงทุนเพื่อให้เกิดสภาพคล่องที่ดี (ไม่ว่าจะปล่อยเช่าหรือขายต่อ) สิ่งที่สำคัญคือทำเล เพราะหากเลือกทำเลไม่ดี โครงการไม่ได้มาตรฐาน ก็อาจจะให้เช่าหรือขายต่อได้ยาก โดยทำเลที่ดีควรมีการคมนาคมที่สะดวกใกล้ Mass Transit โดยเฉพาะ BTS หรือ MRT ยิ่งดี มีศูนย์การค้าใกล้เคียง ซึ่งราคาคอนโดในทำเลที่ว่านี้อาจจะสูงกว่าพื้นที่อื่น แต่ก็หาผู้เช่าหรือแม้กระทั่งการปรับราคาค่าเช่ามักจะทำได้ง่ายกว่า

ถัดมาคือราคาค่าเช่าห้อง ควรเปรียบเทียบกับค่าเช่าของห้องที่มีขนาดพอๆ กัน และอยู่ในพื้นที่เดียวกัน เพื่อดูความคุ้มค่าจากการลงทุนก่อนซื้อคอนโด ซึ่งนอกจากค่าเช่าแล้ว ส่วนใหญ่จะได้รับผลตอบแทนจาก Capital Gain หรือการเพิ่มขึ้นของราคาคอนโดค่อนข้างมาก

สุดท้ายคือการสรรหาผู้เช่าที่มีคุณภาพ เนื่องจากหากได้ผู้เช่าดี ปัญหาต่างๆ ที่จะเกิดขึ้น ไม่ว่าจะเป็น การผ่อน ผลัดชำระค่าเช่า การทำห้องเสียหาย ซึ่งตรงนี้อาจจะดูจากไลฟ์สไตล์ของกลุ่มคนแต่ละประเภทได้ อาทิ ชาวต่างชาติแต่ละประเทศก็จะมีพฤติกรรมหรือวิธีการอยู่อาศัยที่แตกต่างกันออกไปรวมถึงการประกอบอาชีพด้วย และที่สำคัญคืออย่าประหยัดกับเรื่องการทำประกัน เพราะเบี้ยประกันสำหรับคอนโดนี้เพียงไม่กี่พันบาทต่อปี แต่จะช่วยป้องกันความเสี่ยงจากเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิดได้

นอกจากนี้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สิ่งที่ต้องคำนึงอย่างมากในปัจจุบัน คือเราควรศึกษาถึงผลกระทบต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นแนวทางการเปลี่ยนแปลงทางผังเมือง เส้นทางคมนาคมใหม่ๆ ที่อาจเกิดขึ้น จะซื้อตามกระแสอย่างเดียวไม่ได้นะครับ