แรงจนต้องหยุดมอง...กองทุนอสังหาฯเพื่อการเลี้ยงชีพ

ลงทุนอสังหาฯผ่านกองทุน เพื่อชีวิตที่ดีหลังเกษียณ ผลตอบแทนบอกชัดเป็นที่พึ่งได้ยามยาก เศรษฐกิจชะลอ ดอกเบี้ยต่ำ สงครามการค้ายืดเยื้อ ตลาดหุ้นผันผวน 

โดย พูลศรี เจริญ

*************************************

แรงจนต้องนำมาเขียนถึงสำหรับการลงทุนในสินทรัพย์ทางเลือก อย่างกลุ่มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (รีท) และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (อินฟราฟันด์) หรืออีกนัยหนึ่งพ.ศ.นี้ต้องยกให้เขาเป็นพระเอก

ถามว่าทำไมกลุ่มกองทุนอสังหาฯ ถึงเป็นดาวเด่น ก็เพราะเป็นช่องทางการลงทุนให้กับผู้ที่ต้องการหนีกับดักเศรษฐกิจชะลอ ดอกเบี้ยต่ำ ตลาดหุ้นและตลาดตราสารหนี้ที่ผันผวนชวนปวดหัวนั่นเอง

ความเห็นของนายวิน พรหมแพทย์ ประธานเจ้าหน้าที่การลงทุน บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บล.) พรินซิเพิล ระบุว่า จากภาพรวมเศรษฐกิจโลกที่ยังคงมีแนวโน้มชะลอตัวจากภาวะสงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกาและจีน ตลาดหุ้นไทยที่ผันผวน รวมทั้งดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับต่ำ ยังคงแนะนำให้กระจายการลงทุนในกองทุนรวมที่เข้าลงทุนในสินทรัพย์กลุ่มกองทุนรวมอสังหาฯ กองรีท และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน ในไทยและในภูมิภาคเอเชีย ซึ่งยังคงให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลในระดับที่น่าสนใจ

ขณะที่อัตราพื้นที่ว่างของโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในปัจจุบันอยู่ในระดับที่ค่อนข้างต่ำ ส่วนค่าเช่ามีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นได้อีกในอนาคต และพฤติกรรมนักลงทุนที่ต้องการลงทุนในสินทรัพย์ประเภท Yield Play Asset หรือสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนจากการจ่ายเงินปันผล ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้รีท เป็นสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดนับตั้งแต่ต้นปี 2562

ทีมจัดการลงทุนของบลจ.พรินซิเพิล มีมุมมองเชิงบวกต่อการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ รีท และกองทุนโครงสร้างพื้นฐานในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิค โดยในกลุ่มออฟฟิศ เกรด A ยังคงมีดีมานด์ที่แข็งแกร่ง กลุ่ม โรงงานอุตสาหกรรมระดับบน) และกลุ่มค้าปลีกระดับบนยังคงมีอัตราค่าเช่าอยู่ในช่วงการเติบโต

สำหรับประเทศไทย ภาพรวมธุรกิจค้าปลีกยังคงมีดีมานด์หรือความต้องการใช้พื้นที่สูงกว่าจำนวนพื้นที่ทีมีอยู่ทั้งระบบ โดยมีพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ารวมประมาณ 7.72 ล้านตารางเมตร แต่มีอัตราพื้นที่ว่างยังคงอยู่ในระดับต่ำที่ 5.8% (ข้อมูลจาก CBRE ณ 30 ม.ย. 62) ส่วนค่าเช่าออฟฟิศในทุกพื้นที่และทุกระดับยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องและมีพื้นที่ว่างในระดับต่ำ

ขณะที่ประเทศสิงคโปร์พบว่าออฟฟิศให้เช่าเกรดเอในย่านธุรกิจ มีพื้นที่ว่างลดลงเหลือเพียง 3.5% และอัตราค่าเช่าสูงกว่าประเทศอื่นในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิคที่ตารางฟุตละ 11.45 เหรียญสิงคโปร์ต่อเดือน ส่วนออสเตรเลีย ออฟฟิศให้เช่าในย่านธุรกิจของเมืองซิดนีย์และเมลเบิร์น มีอัตราพื้นที่ว่างอยู่ในระดับต่ำเป็นประวัติการณ์ที่ 3.7% และ 3.3% ตามลำดับ

ในสหรัฐอเมริกา ออฟฟิศให้เช่ายังคงเป็นตลาดที่น่าสนใจจากความต้องการเช่าพื้นที่มีอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้อุตสาหกรรมในกลุ่มคลังสินค้าเพื่อการขนส่งและดาต้าเซ็นเตอร์ทั่วโลก ก็มีความน่าสนใจเนื่องจากได้รับปัจจัยบวกจากการเติบโตของเทคโนโลยีสารสนเทศและธุรกิจอี-คอมเมิร์ซ

มาดูผลตอบแทนกองทุน RMF ย้อนหลัง 1 ปี ข้อมูลจากบริษัท มอร์นิ่งสตาร์ รีเสิร์ช (ประเทศไทย) พบว่า 10 อันดับกองทุนที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดนั้น มีถึง 8 อันดับที่เป็นกองทุน RMF ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านกองทุนรวม โดยทั้งหมดให้ผลตอบแทนเลข 2 หลัก (ดูตารางประกอบ)

ขอให้ทุกท่านโชคดีกับพ.ศ.นี้และพ.ศ.ต่อๆไป และอย่าลืมว่ากองทุน RMF คือ ที่พึ่งยามเกษียณ เพียงท่านเดินให้สุดทางการลงทุน