ผ่อนบ้านอย่างไรให้มีสภาพคล่องด้วย

วันที่ 27 ธ.ค. 2560 เวลา 11:24 น.
ผ่อนบ้านอย่างไรให้มีสภาพคล่องด้วย
โดย..ณัฐกฤติ เหล่าทวีทรัพย์  CPF Wealth Manager ทิสโก้เวลท์

บ้าน อสังหาริมทรัพย์ ที่หลายๆ คนคงกำลังผ่อนอยู่ เป็นสินทรัพย์ที่มีราคาสูงการผ่อนจ่ายต้องใช้เวลานาน ซึ่งส่วนมากก็จะเป็นสัญญาเงินกู้สินเชื่อกับธนาคารระยะเวลาสูงราว 30 ปี โดยมีอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบ MLR หรือ MRR ที่มีอัตราดอกเบี้ยอยู่ประมาณ 6-7% ต่อปี โดยวิธีการคิดดอกเบี้ยคิดแบบลดต้นลดดอกเบี้ย และที่สำคัญธนาคารจะให้ดอกเบี้ยระดับต่ำประมาณ 3 ปีแรก ซึ่งปัจจุบันจะคิดอยู่ประมาณ 3-5% ต่อปี เมื่อครบ 3 ปีแล้วอัตราดอกเบี้ยก็จะสูงขึ้น ทำให้หลายๆ คนมองหาที่รีไฟแนนซ์บ้านเพื่อจะได้ลดดอกเบี้ยให้ต่ำลง

การรีไฟแนนซ์บ้านเป็นทางเลือกหนึ่งที่ช่วยลดค่าใช้จ่ายเรื่องดอกเบี้ยให้ลดลง แต่การรีไฟแนนซ์ก็มีค่าใช้จ่ายอยู่ด้วยเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็นค่าจดจำนอง ค่าประเมินราคา ค่าเบี้ยประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อและค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้รวมๆ แล้วอาจสูงถึงประมาณ 2% ของวงเงินกู้ ทำให้การรีไฟแนนซ์ต้องนั่งคิดทบทวนให้ดีว่าคุ้มค่าที่จะรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่นหรือไม่ เช่น ถ้าต้องจ่ายหลักหมื่นบาท แต่ดอกเบี้ยที่ลดลงประหยัดได้เป็นแสนก็คุ้มค่าที่จะรีไฟแนนซ์

อีกกรณีหนึ่งถ้าไม่รีไฟแนนซ์ไปที่อื่นก็มีอีกทางเลือกคือ การขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมเมื่อผ่อนชำระครบ 3 ปี และมีประวัติผ่อนชำระที่ดีตรงเวลา ธนาคารก็จะมีการพิจารณาปรับลดดอกเบี้ยลงจากเดิมที่อยู่อัตรา 5-6% ต่อปี ในช่วง 3 ปีแรก ก็จะลดลงมาเหลืออยู่ประมาณ 4-5% ต่อปี เป็นระยะเวลาอีก 3 ปี

ซึ่งหลายคนอาจจะยังไม่รู้ว่าสามารถขอปรับลดดอกเบี้ยตรงนี้ได้และมีค่าใช้จ่ายต่ำหรือไม่มีเลย เพราะอสังหาริมทรัพย์ที่เราขอสินเชื่อก็ยังอยู่กับธนาคารเดิม ไม่ต้องไปเสียค่าจดจำนองใหม่ เพียงแต่แก้ไขสัญญาเงินกู้ฉบับเดิม ธนาคารเองก็อยากรักษาฐานเงินสินเชื่อนี้ไว้แทนที่ลูกค้าจะไปจ่ายดอกเบี้ยให้กับธนาคารอื่น แต่ก็ไม่สามารถทำได้ทุกธนาคาร ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร

นอกจากวิธีข้างต้นแล้วคนส่วนใหญ่ก็จะพยายามจ่ายค่างวดที่ต้องผ่อนชำระให้มากขึ้นหรือจ่ายเป็นเงินก้อนเพิ่มเข้าไปที่เรียกกันสั้นๆ ว่า โปะบ้าน วิธีนี้ก็ช่วยทำให้การผ่อนบ้านหมดได้เร็วมากขึ้น เพราะธนาคารคิดดอกเบี้ยเป็นรายวัน ถ้าวันไหนโปะเงินเข้าไปก้อนหนึ่งก็จะทำให้วันรุ่งขึ้นธนาคารคิดดอกเบี้ยจากเงินต้นที่ลดลง ซึ่งวิธีนี้เป็นที่นิยมกันมาก

อย่างไรก็ดี คนที่โปะเงินเข้าไปก็ต้องมีการบริหารจัดการเงินที่ดี เนื่องจากเมื่อโปะเงินแล้วจะทำให้เงินต้นลดลงก็จริง แต่สภาพคล่องของเราก็จะลดลงไปด้วย ซึ่งเงินที่โปะไปแล้วนั้นจะไม่สามารถถอนกลับออกมาใช้ได้ เมื่อมีเหตุฉุกเฉินหรือมีความจำเป็นต้องใช้เงินก้อนในการลงทุน

แล้วถ้ามีเหตุจำเป็นต้องใช้เงินสักก้อนในการลงทุนจะกู้เพิ่มจากอสังหาริมทรัพย์ที่เราวางไว้กับธนาคารได้ไหม ก็ทำได้ครับ แต่ธนาคารก็จะมีการพิจารณาว่าเงินเดือนปัจจุบันอยู่ในเกณฑ์ที่กู้เพิ่มได้หรือไม่ ประวัติการผ่อนชำระที่ผ่านมาดีหรือไม่ แล้วถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่อนมาแล้ว 3 ปีก็ต้องทำการประเมินราคาใหม่ด้วย ที่สำคัญอัตราดอกเบี้ยส่วนที่กู้นี้จะสูงอยู่ราว 6-7% ต่อปี เพราะธนาคารจะแยกเงินกู้นี้เป็นสินเชื่ออเนกประสงค์ ทำให้หลายๆ คนจะมีต้นทุนทางการเงินที่จะนำไปลงทุนสูงและไม่คุ้มค่าที่จะกู้

ในปัจจุบันมีผลิตภัณฑ์ใหม่ของธนาคารที่ตอบโจทย์เรื่องสินเชื่อบ้านที่มีสภาพคล่องด้วย ซึ่งเป็นสินเชื่อบ้านที่อยู่อาศัย โดยให้สภาพคล่องกับผู้กู้ ถ้ามีเงินก้อนก็โปะเพื่อให้ธนาคารคิดดอกเบี้ยจากเงินต้นที่ลดลง และถ้าจะใช้เงินก้อนก็ไปเบิกถอนออกมาได้ ไม่มีค่าธรรมเนียมใดๆ ซึ่งสามารถชำระเงินกู้ได้สูงสุด 50% ของเงินต้นคงเหลือ โดยอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อ 3 ปีแรก อยู่ที่ 3.5-4% ต่อปี ทำให้ผู้กู้ได้ประโยชน์สูงสุดในการบริหารเงินและสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายเรื่องดอกเบี้ยไปได้มาก

ขอยกตัวอย่างให้เห็นภาพในช่วงสิ้นปีเราได้โบนัสมาก้อนหนึ่งก็เอาเงินโปะเข้าไปก็ทำให้ธนาคารคิดดอกเบี้ยได้ลดลง พอช่วงกลางปีลูกเปิดเทอมต้องจ่ายค่าเทอมก็ถอนเงินส่วนนี้มาจ่ายได้ เพียงแค่ชั่วระยะเวลาไม่กี่เดือนนี้เองเราก็ประหยัดค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยไปได้หลายหมื่นบาทเลยทีเดียวครับ