บทบาทผู้บริหาร REITs Property/ Infrastructure Funds กับการปรับตัวภายใต้ COVID-19

วันที่ 30 ก.ย. 2563 เวลา 07:13 น.
บทบาทผู้บริหาร REITs Property/ Infrastructure Funds กับการปรับตัวภายใต้ COVID-19
คอลัมน์ คุยเฟื่องเรื่องลงทุน โดย...ณรงค์ศักดิ์ ปลอดมีชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ไทยพาณิชย์ จำกัด

ภายใต้สถานการณ์โรคระบาด COVID-19 ที่กระทบต่อการใช้ชีวิตของผู้คนทุกภาคส่วน ซึ่งไม่เพียงแต่ในประเทศไทยแต่ได้กระทบไปทั่วโลกด้วยนั้น ทุกประเทศต่างก็กำหนดมาตรการป้องกันออกมาอย่างเข้มงวด ไม่ว่าจะเป็น Social Distancing การกักกันตัวประชาชนกลุ่มเสี่ยงเพื่อดูอาการ โดยเฉพาะการปิดน่านฟ้าเพื่อวัตถุประสงค์ในการท่องเที่ยว ซึ่งเหล่านี้ส่งผลให้แต่ละประเทศต้องหันมาพึ่งพากิจกรรมทางเศรษฐกิจภายในมากขึ้น และจะเป็นเช่นนี้ต่อไปจนกว่าจะมีการค้นพบและนำวัคซีนป้องกัน COVID-19 มาใช้กับมนุษย์โดยผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าอย่างเร็วก็อาจจะต้องรอถึงช่วงไตรมาส 1-2 ของปี 2564

ตลอด 3 ปีที่ผ่านมา กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็เป็นผลิตภัณฑ์การลงทุนอีกหนึ่งทางเลือก ที่ผู้แนะนำการลงทุนต่างก็แนะนำนักลงทุนให้จัดสรรงบบางส่วนมาลงทุน เพราะเป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอจากผลกำไรการให้เช่า ซึ่งเปิดโอกาสให้นักลงทุนสามารถเป็นเจ้าของสิทธิในอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภทด้วยเงินลงทุนที่ไม่สูงและมีความเสี่ยงน้อยกว่าการลงทุนในหุ้น เนื่องจากทุกกองทุนรวม / กองทรัสต์จะเข้าลงทุนในทรัพย์สินที่สร้างเสร็จแล้ว นักลงทุนจะทราบวิธีการจัดหารายได้ จึงสามารถเลือกอสังหาริมทรัพย์หรือกิจการโครงสร้างพื้นฐานที่ตนสนใจ อาทิ ศูนย์กระจายสินค้า ศูนย์การค้า สำนักงานให้เช่า โรงแรม หรือการให้บริการขนส่งสาธารณะ เช่น รถไฟฟ้า เป็นต้น

แต่เมื่อเกิดวิกฤตของการแพร่ระบาดของ COVID-19 ได้ส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของ REITs Property/ Infrastructure Funds (“กองทรัสต์และกองทุน”) ซึ่งเห็นได้จากการประกาศปิดบริการของโรงแรม ศูนย์การค้าชั่วคราว หรือเปิดเพียงบางส่วนในช่วงไตรมาส 2-3 ที่ผ่านมา รวมถึงการใช้มาตรการลดค่าเช่า ค่าบริการชั่วคราว เพื่อบรรเทาผลกระทบแก่ผู้เช่าที่ไม่สามารถเปิดบริการได้จากนโยบาย Social Distancing ของภาครัฐ แต่ในส่วนธุรกิจให้เช่าอาคารสำนักงาน โรงงาน หรือคลังสินค้าในช่วงที่ผ่านมา ไม่เห็นผลกระทบที่ชัดเจนมากนักเนื่องจากผู้เช่าได้ทำสัญญาเช่าระยะยาวอย่างต่ำ 3 ปี แต่ในระยะกลาง-ยาว วิถีการใช้ชีวิตที่กำลังเปลี่ยนสู่ยุคดิจิตัลถูกกระตุ้นให้เร็วขึ้นด้วยสถานการณ์ COVID-19 เช่น การ Work From Home การใช้บริการซื้อสินค้าบริการ On-line จนทำให้ผู้ประกอบการต้องมีแผนการรองรับความต้องการที่เปลี่ยนไปของผู้เช่า (New Normal) ไม่ว่าจะเป็นการสร้างความมั่นใจด้วยมาตรการด้านสุขภาพต่างๆ รวมถึงความยืดหยุ่นในการจัดพื้นที่ให้เช่า

สำหรับผู้บริหารกองทรัสต์และกองทุน ซึ่งเป็นผู้กำหนดกลยุทธ์ทางธุรกิจ จำเป็นต้องพิจารณาภาพโดยรวมของผลกระทบระยะสั้นและระยะยาวของสถานการณ์โรคระบาดต่อผลการดำเนินงานทางการเงิน สภาพคล่อง การดูแลให้ความมั่นใจแก่ลูกค้า ผู้มีส่วนได้เสีย รวมถึงข้อกำหนดตามสัญญาและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้กองทรัสต์และกองทุน สามารถแก้ไขและผ่านพ้นปัญหาได้อย่างยั่งยืน โดยพิจารณาประเด็นสำคัญ ดังนี้

1. สภาพคล่อง (Liquidity) ในปัจจุบัน - อนาคต ที่กองทรัสต์และกองทุนมีหรือพึงมีภายใต้ระดับผลกระทบน้อย ปานกลาง และสูง (Best & Middl &-Worst case) ของ COVID-19 รวมถึงปริมาณเงินสดในมือที่ต้องมีสำรองไว้

2. การเปิดเผยข้อมูล และแนวทางดำเนินการแก่ผู้ลงทุน (Disclosure and Guidance) เพื่อสร้างความเข้าใจที่ถูกต้องและลดความกังวลต่อผู้ถือหุ้น และผู้มีส่วนได้เสีย

3. แนวทางบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงไปภายใต้วิถีชีวิตแบบใหม่ (New Normal) ที่จะเกิดขึ้น (Alterations to Properties and their operation) การเพิ่มประสิทธิภาพงานจากการใช้เทคโนลียี

4. วิเคราะห์ลูกค้าและกลยุทธ์การให้เช่า รวมถึงวิธีการจัดเก็บรายได้จากการให้เช่า การเจรจาปรังปรุงเงื่อนไขในสัญญาจัดหารายได้เพื่อการแก้ไขปัญหาที่แท้จริง ศึกษาการขยายขอบเขตการทำประกันภัยธุรกิจหยุดชะงักจากสถานการณ์โรคระบาด เพื่อบรรเทาผลกระทบที่เกิดขึ้นวิเคราะห์ความสามารถในการปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาเงินกู้ยืม ต้นทุนและทางเลือกอื่น ๆ ในกรณีผู้ให้สินเชื่อใช้สิทธิเรียกให้ชำระคืนเงินกู้ยืม อีกทั้ง ต้องเปิดการเจรจาขอปรับปรุงเงื่อนไขในระยะสั้นถึงกลางเพื่อรองรับกับสภาวะที่กำไรจากการดำเนินงานปรับตัวลดลง (Loan Modifications)

5. ลดหรือเลื่อนต้นทุนกิจกรรมการดำเนินการที่ไม่จำเป็น (Cost Reductions)

6. กำหนดมาตรการสนับสนุนการดูแลผู้มีส่วนได้เสียและสังคม (Stakeholders and Social Responsibility) อาทิ มาตรการส่งเสริมมาตรฐานความปลอดภัย และสวัสดิภาพของพนักงาน ลูกค้า และสังคม

7. พิจารณาใช้ประโยชน์จากมาตรการช่วยเหลือทางตรงและทางอ้อมจากภาครัฐ อาทิ นโยบายที่ให้ผ่านผู้ให้สินเชื่อ หรือผู้เช่า รวมถึงการหารือภาครัฐเพื่อกำหนดหลักเกณฑ์ที่จำเป็นและเป็นประโยชน์เพิ่มเติม อาทิ Share Buybacks

8. ประเมินศักยภาพที่จะลงทุนเพิ่มเติมไว้ล่วงหน้าเพื่อคว้าโอกาสที่จะเกิดขึ้นได้ทันท่วงที อาทิ ทรัพย์สินเป้าหมายที่จะเข้าลงทุนของบางกลุ่มเจ้าของ หรือทรัพย์สินอื่น ๆ ที่สนับสนุนการดำเนินงานของกองทรัสต์และกองทุน

โดยภายใต้สถานการณ์ COVID-19 ที่การประเมินผลกระทบไม่อาจทำได้ชัดเจน ผู้บริหารกองทรัสต์และกองทุนจะต้องติดตามการแก้ไขปัญหา และประเมินผลกระทบที่จะเกิดขึ้นมากเป็นพิเศษด้วยหลักของ Duty of Care