ลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษียณ

วันที่ 09 ก.ค. 2563 เวลา 07:23 น.
ลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษียณ
คอลัมน์ เงินทองของใกล้ตัว โดย... ศุทธวีร์ มงคลสินธุ์ AFPTศูนย์ข้อมูลการเงิน กองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ (กบข.)

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เป็นการลงทุนรูปแบบหนึ่งที่ผู้ลงทุนคาดหวังที่จะได้รับผลตอบแทนที่สม่ำเสมอในระยะยาวและมีโอกาสที่อสังหาฯจะมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต จึงมีนักลงทุนจำนวนไม่น้อยที่ลงทุนซื้อคอนโด ซื้อบ้าน สร้างอาคารพาณิชย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ เพื่อจะมีรายได้จากค่าเช่า ซึ่งการลงทุนในอสังหาฯโดยตรงนี้จะใช้เงินลงทุนสูงหรืออาจต้องขอเงินกู้เงินกับธนาคาร จึงทำให้มีภาระผูกพันที่ต้องผ่อนชำระเงินต้นและดอกเบี้ยในระยะยาว ดังนั้นผู้ลงทุนควรมีความรู้ความชำนาญในการเลือกทำเลที่ตั้ง การบริหารจัดการเพื่อให้มีรายได้ค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง และควรวางแผนสำรองกรณีที่ไม่มีคนเช่าหรือกรณีที่ต้องการขายเพื่อเปลี่ยนเป็นเงินก้อนซึ่งอาจต้องใช้เวลานานกว่าจะขายได้

ปัจจุบันการลงทุนอสังหาฯทำได้ง่ายขึ้นกว่าเดิม โดยไม่จำเป็นต้องใช้เงินก้อนหรือไม่จำเป็นต้องกู้เงิน นอกจากนี้ยังสามารถกระจายการลงทุนไปยังอสังหาฯหลายแห่ง มีสภาพคล่องในการซื้อขายเปลี่ยนเป็นเงินได้เร็วมากขึ้น รวมถึงมีผู้เชี่ยวชาญในการบริหารจัดการ ซึ่งผู้ลงทุนที่สนใจสามารถลงทุนได้หลายรูปแบบดังนี้

รูปแบบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เป็นการระดมเงินจากผู้ลงทุน เพื่อนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่าง ๆ โดยรายได้ของกองทุนมาจากค่าเช่า เมื่อมีรายได้จะจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน ทำให้นักลงทุนมีรายได้จากเงินปันผลสม่ำเสมอ อีกทั้งสามารถซื้อขายแลกเปลี่ยนเป็นเงินได้ในตลาดหลักทรัพย์ ต่อมาสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) สนับสนุนให้จัดตั้ง ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) แทนกองทุนรวมอสังหาฯ เพื่อพัฒนาของกฏเกณฑ์ต่าง ๆ ให้มีความเป็นสากลมากขึ้น อีกทั้ง REIT มีความยืดหยุ่นในการบริหารการลงทุนมากขึ้น ไม่จำกัดประเภททรัพย์สินที่ลงทุน สามารถลงทุนในอสังหาฯ ต่างประเทศได้ และกู้ยืมเงินเพื่อพัฒนาอสังหาฯเองได้มากขึ้น โดย REIT และกองทุนอสังหาฯ นั้นนำเงินที่ได้จากการระดมทุนไปลงทุนในอสังหาฯตามนโยบายที่กำหนดไว้ เช่น ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน คลังเก็บสินค้า โรงงาน สนามบิน โรงแรม เป็นต้น นอกจากนี้ยังมี กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) ที่ระดมทุนเพื่อนำเงินไปลงทุนในกิจการโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นประโยชน์สาธารณะ และเป็นกิจการที่มีความจำเป็นต่อการพัฒนาประเทศ เช่น ระบบขนส่งทางราง โรงไฟฟ้า ระบบบริหารจัดการน้ำ ถนน ทางด่วน สนามบิน ท่าเรือน้ำลึก เป็นต้น

สำหรับการลงทุนในกองทุนอสังหาฯนั้น มีเรื่องสำคัญที่ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจ คือกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ หากกองทุนถือครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ (Freehold) ลักษณะเหมือนกับการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ ผู้ลงทุนจะได้รับเงินปันผลจากรายได้ค่าเช่าจากสินทรัพย์นั้นไปตลอดและมีส่วนแบ่งรายได้หากขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ส่วนกองทุนลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold) จะเป็นการได้สิทธิในการใช้ประโยชน์จากอาคารหรืออสังหาฯนั้น ๆ ซึ่งจะมีกำหนดระยะเวลาในการหารายได้ตามสัญญาระยะยาว เช่น 20 หรือ 30 ปี มูลค่าของสิทธิดังกล่าวจะลดลงตามเวลาที่ผ่านไป และเงินลงทุนจะไม่เหลือมูลค่าเมื่อระยะเวลาสัญญาสิทธิการเช่าสิ้นสุดลง ซึ่งโดยทั่วไปกองทุน Leasehold จะทยอยคืนทุนออกมาให้กับผู้ลงทุนจึงทำให้มูลค่าหน่วยลงทุนลดลงเรื่อยๆ

สำหรับผู้ที่ต้องการความสะดวก ไม่ต้องกังวลว่าจะเป็นการลงทุนแบบ Freehold หรือ Leasehold แนะนำให้ลงทุนผ่านกองทุนรวม Fund of Property Funds ซึ่งผู้จัดการกองทุนจะนำเงินจากผู้ลงทุนไปลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หน่วยทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานอีกทอดหนึ่ง เพื่อสร้างผลตอบแทนและเป็นการบริหารความเสี่ยงให้กับผู้ลงทุน ซึ่งกองทุนลักษณะนี้สามารถซื้อขายได้เหมือนกับกองทุนรวมทั่วไป การลงทุนใน Fund of Property Funds นั้นมีข้อดีคือใช้เงินเริ่มต้นลงทุนน้อย มีการกระจายความเสี่ยงในหลายประเภทอสังหาฯ แต่จะมีค่าบริหารจัดการที่ซ้ำซ้อนทั้งจากตัวกองทุนรวมและค่าบริหารจัดการในตัวทรัพย์สินนั้น

ผลตอบแทนและความเสี่ยงการลงทุนอสังหาฯ

การลงทุนในอสังหาฯ จะสามารถสร้างรายได้ในรูปแบบเงินปันผลให้กับผู้ลงทุนอย่างสม่ำเสมอ ซึ่งมาจากรายได้ค่าเช่าเป็นหลัก ซึ่งตามกฎหมายกองทุนอสังหาฯ จะจ่ายเงินปันผลจากรายได้ค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ แล้วอย่างน้อยร้อยละ 90 เมื่อผู้ลงทุนได้รับเงินปันผลแล้วจะต้องถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายร้อยละ 10 ส่วนผู้ลงทุนกองทุนโครงสร้างพื้นฐาน จะได้รับยกเว้นภาษีจากเงินปันผลเป็นเวลา 10 ปีนับแต่ปีที่มีการจัดตั้งกองทุน นอกจากนี้ผู้ลงทุนอาจได้ผลตอบแทนเป็นส่วนต่างราคาเหมือนกับไปลงทุนซื้ออสังหาฯ แล้วราคาปรับตัวขึ้น

ส่วนความเสี่ยงของการลงทุนจะขึ้นอยู่กับลักษณะเฉพาะของกลุ่มธุรกิจหรือสินทรัพย์ที่กองทุนเข้าไปลงทุน เช่น กลุ่มธุรกิจโรงแรม สนามบิน หากผู้คนหยุดเดินทางท่องเที่ยวเนื่องจากโรคระบาดย่อมได้รับผลกระทบขาดรายได้ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง กลุ่มธุรกิจห้างสรรพสินค้า เมื่อผู้คนหันไปซื้อสินค้าออนไลน์กันมากขึ้น รายได้จากค่าเช่าพื้นที่ก็อาจน้อยลงได้ในอนาคต อีกทั้งยังมีความเสี่ยงอื่น ๆ เช่น ภัยธรรมชาติที่อาจเกิดขึ้นในทำเลที่อสังหาฯนั้นตั้งอยู่

การเก็บออมเพื่อเกษียณนั้นเป็นการลงทุนระยะยาว จึงควรมีสัดส่วนของการลงทุนในสินทรัพย์เสี่ยงบ้าง เช่น หุ้นไทย หุ้นต่างประเทศ และการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ควรจัดพอร์ตการลงทุนหลากหลายสินทรัพย์เพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสสร้างผลตอบแทนให้มากกว่าเงินเฟ้อในระยะยาว ทั้งนี้ผู้ลงทุนควรลงทุนตามระดับความเสี่ยงที่ตนเองยอมรับได้ ที่สำคัญควรทำความเข้าใจนโยบายการลงทุน คุณลักษณะ รายละเอียดค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ได้จากหนังสือชี้ชวน อีกทั้งควรศึกษาปัจจัยต่าง ๆ ที่ส่งผลกระทบต่อมูลค่าของสินทรัพย์ และต้องไม่ลืมศึกษาเงื่อนไขทางภาษีก่อนลงทุนนะครับ