ความสัมพันธ์สี่ฝ่ายที่เราต้องเข้าใจในบทบาทแต่ละฝ่าย

คมลัมน์ เศรษฐกิจคิดง่ายๆ (ดิจิทัล) ตอนที่ 26/2562 โดย...สุรพล โอภาสเสถียร ผู้จัดการใหญ่ เครดิตบูโร

เมื่อได้เห็นข่าวสารการจัดประชุมสัมมนาของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้ออกมาให้ข้อมูลต่อสู้ในประเด็นมาตรการของธนาคารกลางที่กำหนดลงไปในการปฏิบัติงานของสถาบันการเงินโดยเฉพาะธนาคารพาณิชย์ในเรื่องเกณฑ์การให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย?ของลูกค้าผู้ยื่นขอกู้ในเวลานี้

ตัวผู้เขียนในฐานะคนที่อยู่ปลายซอยของเรื่องเพราะต้องเป็นคนบันทึกข้อมูลเข้าไปในระบบฐานข้อมูลเครดิตก็มองความเคลื่อนไหวในสี่ฝ่ายที่ต่างก็มีบทบาทหน้าที่และความรับผิดชอบในโอกาสและความเสี่ยงทั้งที่ผ่านมา ที่กำลังเป็นอยู่ และที่จะเป็นไปในอนาคต? ผมขอเริ่มอย่างนี้ครับ

1. ฝ่ายลูกค้า ต้องยอมรับว่าใครๆ ก็อยากมีบ้านที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง เพราะบ้านคือปัจจัยสี่ จะอยู่ในรูปแบบบ้านเดี่ยว คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด ก็แล้วแต่รสนิยมที่ผ่านมาพอจะแยกได้เป็นสี่พวกคือ (1) ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง (2) ซื้อเพื่อการลงทุนในอนาคต (3) ซื้อเพื่อเก็งกำไรและ (4) ชาวต่างชาติที่อยากจะซื้ออสังหา?ริมทรัพย์ในประเทศไทย? แต่ละพวกก็มีพฤติกรรมต่างๆกันไป คนที่เก็งกำไรก็เล่นบทจองแต่ต้องการปล่อยของออกก่อนที่จะมีการโอน คนที่ลงทุนบางคนก็คิดจะเอาค่าเช่า?มาจ่ายค่าผ่อน

2. ฝ่ายคนทำบ้านขาย ไม่ว่าแนวราบแนวสูง ต่างก็แข่งขัน ต่างก็มีทุนรอน ระดมทุนทั้งในตลาดทุน ตลาดสินเชื่อ มาทำโครงการเพื่อขาย? แต่การทำโครงการแบบนี้มันวางแผนมานาน กว่าจะซื้อที่ได้ รวมที่ได้ หาทำเลเหมาะๆได้ มันก็ยากแสนเข็ญ พอขึ้นโครงการมันก็มีเรื่องเยอะ ค่าใช้จ่ายทั้งที่มองเห็น มองไม่เห็น ต้องทำให้มองไม่เห็น ถึงไม่อยากเห็นก็ต้องจ่ายเพียบ เวลาคิดคำนวณความเสี่ยงแล้วสิ่งหนึ่งที่อาจจะมองน้อยไปคือความเสี่ยงจากกฎกติกาที่อาจจะเปลี่ยน

ทีนี้พอกติกามันเปลี่ยนแรง มันก็เกิดผลกระทบสูง อีกอย่างคือลูกค้าจากต่างประเทศก็มีบทบาทมากๆ เดี๋ยวดีเดี๋ยวร้าย ทีนี้ถ้าประเมินต่ำไป พอมันเกิดขึ้นมันก็รุนแรง ลองคิดภาพครับ คิดไว้ เริ่มงานเมื่อสองปีก่อนทำคอนโดขาย วันนี้ปีนี้กำลังจะเริ่มขายได้ลูกค้าเป็นกอบเป็นกำ เศรษฐกิจดันชะลอตัว ใครๆก็เป็นหนี้เยอะ สองประเทศยักษ์ใหญ่รบกันในสงครามการค้า ค่าเงินบาทแข็ง หนักสุดคือทางการออกเกณฑ์มาสกัดการเก็งกำไร ออกมาแบบใส่เบรคสินเชื่อเงินทอนตัวที่ทำให้การขายในอดีตลื่นไหล กำไรที่ควรจะมามันก็ไม่มา แถมมันจะย้อนศรเอาได้ ผู้ถือหุ้นก็เอาแต่ด่าถ้าผลการดำเนินงานมันออกมาไม่ดี จะลดราคาก็ทำได้ยากเพราะลูกค้าเดิมต้องโวยสุดๆแน่ๆ ตัวเลขยอดจอง ยอดขาย ยอดเปิดโครงการ ยอดโอน ของพร้อมขายที่เหลืออยู่ในมือ ของที่ทำกำลังจะเสร็จแล้วจะไหลมาอยู่ในมือจะทำอย่างไร ถ้าไม่ออกมาโวย ออกมาชี้แจงแถลงไข มันก็ผิดวิสัยล่ะครับ ตอนนี้ก็แว่วๆว่า ขอให้กำกับเรื่อง LTV เฉพาะแนวสูงไหม บ้างก็ขอให้ชะลอไปก่อนสองปี บ้างก็ให้ยกเลิกมาตรการไปเลย "การ(ลงทุน)ทำธุรกิจมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนการตัดสินใจ" ตัดกำไรเอามาลดราคาจะดีหรือไม่ ให้ดีมานด์มาเจอกับซัพพลายตรงไหน...

3. ทางการคนออกกติกา ก็ได้หาข้อมูล ได้คิดวิเคราะห์ จนตัดสินใจออกมาแล้วว่า ทำ ทำแบบไหน(แบบเกณฑ์ LTV) ทำเพื่อสกัดกลุ่มไหน ทำอย่างมีหลัวิชาการ(ไม่ใช่วิชามาร) พยายามจะตอบคำถามให้กับฝั่งคนทำบ้านขาย? แต่ก็ยอมรับแน่นอนว่า? เสียงต่อว่าย่อมจะมามากกว่าเสียงชื่นชม? ลองนึกภาพในงานเลี้ยงปาร์ตี้? ที่มีพริตตี้? กำลังดื่มกินอย่างมันส์มาก ถ้ามีใครสักคนบอก เปิดไฟ ให้อยู่นิ่งๆ จับตรวจปัสสาวะทุกคน และในระหว่างรอตรวจก็ให้ฟังเพลงน้ำตาแสงใต้ไปพลางๆ ในใจของคนที่เจอมันก็ต้องไม่พอใจเป็นธรรมดา แต่สำหรับบ้านที่อยู่ข้างๆเขาก็จะขอบอกขอบใจ ที่เรื่องแบบนี้จะได้ชำระสะสางให้จบ จบแบบไหนยังไม่มีใครรู้

4. คนที่สี่? คนที่ไม่ค่อยมีใครสนใจคือ คนที่ทำหน้าที่ประเมินราคาของที่จะซื้อขายกันเพื่อเอามากำหนดเป็นราคาประเมินกลาง แล้วราคานั้นก็จะถูกนำมาอ้างอิงเป็นราคาประเมินรับเป็นหลักประกันในการให้กู้ยืม คนนี้สำคัญมากนะครับเพราะถ้าเขามีจิตใจเที่ยงธรรม มีความเป็นมืออาชีพ งานมันจะออกมาดีมาก ลองคิดภาพ เราจะให้กู้กับคนนี้ เพื่อเอาเงินกู้ไปซื้อที่อยู่อาศัย ถ้ามันสูงเกินจริง คนได้เงินกู้ก็จะมีเงินเหลือหลังจากเอาเงินส่วนหนึ่งไปโอนให้กับคนทำบ้านขาย ที่เรียกว่าสินเชื่อเงินทอน พอทำกันหลายหลังพร้อมกันในคนๆเดียว แล้วประกาศรับทำในสื่อสังคมออนไลน์ มันก็เข้าทำนอง "ปากพาจน" ความเป็นมาตรฐาน มีกฎกติกาของสมาคม มีหลักวิชา ใครมาอยู่ในสังคมเดียวกันเป็นสมาคมวิชาชีพแล้วทำตัวไม่ดี สมาคมต้องลงโทษได้? เพื่อให้ทุกฝ่ายที่ใช้ข้อมูลนั้นเขื่อถือเชื่อมั่น

ทั้งสี่ฝ่ายที่มีบทบาทขัดกันหรือเสริมกันต้องมาหาทางออกร่วมกัน มันไม่มีใครได้หมด เสียหมด ผลัดกันเขียน เวียนกันอ่าน ผ่านกันบ่น ก่นกันไปมา ไม่ได้อะไรครับ ที่สำคัญอย่ามาให้ร้ายทางองค์กรที่เก็บข้อมูลนะครับว่า ที่กู้ไม่ได้เพราะมีประวัติค้างชำระ (ที่ทุกคนใช้คำผิดๆว่าติดเครดิตบูโร) ผ่อนผันเรื่องเครดิตบูโรถึงจะได้กู้กันได้ง่าย

คนให้กู้เขามีสิทธิ์ตัดสินใจเอง ทางเครดิตบูโรให้แต่ข้อมูลข้อเท็จจริงครับ มันเป็นไปไม่ได้หรอกครับที่จะให้ปิดข้อเท็จจริง เพื่อให้คนที่เขามีหน้าที่วิเคราะห์ไม่เห็นข้อมูลคนมาขอกู้ แล้วคิดว่าจะได้เงินกู้ง่ายขึ้น กำไรเราจะได้เหมือนเดิม ลองคิดตามนะครับ เห็นด้วยเห็นต่างก็แนะนำเข้ามาครับ