Reverse Mortgage ทางเลือกใหม่เพิ่มเงินใช้ในวัยเกษียณ

คอลัมน์ เงินทองของใกล้ตัว โดย... นันท์นภัส จันทเสรีนนท์ ศูนย์ข้อมูลการเงิน กองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ (กบข.)

เมื่อถึงวันเกษียณสิ่งที่ควรทำอันดับแรกๆ คือ การรวบรวมเงินออมและทรัพย์สินที่สะสมมาจากแหล่งเงินออมต่างๆ เช่น กองทุนสำรองเลี้ยงชีพ กองทุนรวมเพื่อการเลี้ยงชีพ รวมถึงแหล่งเงินได้ต่างๆที่จะได้รับหลังเกษียณ เช่น รายได้ค่าเช่า รับจ้างเป็นที่ปรึกษา หรือทำงานอดิเรกที่สร้างรายได้ เป็นต้น เพื่อวางแผนและจัดทำงบประมาณการถอนเงินใช้ให้อย่างเพียงพอจนสิ้นอายุขัย

สำหรับข้าราชการที่เป็นสมาชิกกองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ (กบข.) นอกจากจะได้รับเงินบำนาญจากกระทรวงการคลังเป็นรายเดือนจนกว่าจะสิ้นอายุขัยแล้ว ยังมีเงินลงทุนที่สะสมไว้กับกองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ (กบข.) ซึ่งสมาชิกสามารถเลือกได้ว่าจะรับเป็นเงินก้อนทันทีเมื่อออกจากราชการหรือจะเลือกออมต่อกับ กบข. ทำให้เงินงอกเงยต่อเนื่อง เมื่อสมาชิกต้องการใช้เงินก็สามารถขายหน่วยลงทุนเปลี่ยนเป็นเงินรายเดือน รายปี หรือทยอยรับเป็นเงินก้อนบางส่วนได้

แต่หากท่านใดที่เกษียณแล้วยังมีภาระหนี้สินและค่าใช้จ่ายจำนวนมาก ทำให้เงินรายได้หลังเกษียณ หรือเงินบำนาญที่ได้รับและเงินออมที่สะสมมาไม่เพียงพอ ควรรีบวางแผนสำรองก่อนแต่เนิ่นๆ เช่น ขายสินทรัพย์เปลี่ยนเป็นเงิน หรือ อาจจำเป็นต้องขายบ้านที่อยู่อาศัยเปลี่ยนเป็นบ้านหลังใหม่ที่เล็กลง หากท่านใดไม่อยากย้ายออกจากบ้านเดิมหรือไม่จำเป็นต้องเก็บไว้เป็นมรดกให้ลูกหลาน แต่เงินออมที่มีก็ไม่เพียงพอ จะขอเงินสินเชื่อใหม่ก็ไม่ได้ ปัจจุบันจึงมีผลิตภัณฑ์ทางการเงินทางเลือกใหม่เกิดขึ้น คือ Reverse Mortgage หรือ สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ โดยผู้กู้ยังอาศัยอยู่ในบ้านได้เหมือนเดิม

สินเชื่อนี้จะแตกต่างจากสินเชื่อบ้านทั่วไปที่เราคุ้นเคย เนื่องจากสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เมื่อผู้กู้ขอสินเชื่อกับธนาคาร ธนาคารจะนำเงินไปจ่ายค่าซื้อบ้านกับผู้ขายหรือโครงการแทนผู้กู้ โดยผู้กู้จะต้องนำบ้านจดจำนองกับธนาคารและต้องจ่ายค่างวดบ้านทุกเดือนพร้อมดอกเบี้ยตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ เมื่อชำระได้ครบตามสัญญาบ้านจึงจะเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้กู้

แต่สำหรับ Reverse Mortgage กลับตรงกันข้ามคือ เมื่อนำบ้านที่เป็นกรรมสิทธิ์ของเรา ไปจดจำนองกับธนาคาร ธนาคารจะพิจารณาวงเงินให้ไม่เกิน 70%ของราคาประเมิน โดยทยอยให้เงินกับผู้กู้เป็นรายงวด และคิดดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ผู้กู้สามารถเลือกรับได้ว่าจะรับเป็นรายเดือนหรือรายปีต่อเนื่องจนสิ้นสุดสัญญาเมื่อผู้กู้อายุประมาณ 80-85 ปี หรือจนกว่าผู้กู้จะสิ้นอายุขัย

หากผู้กู้เสียชีวิตก่อน สิ้นสุดสัญญา ธนาคารจะนำบ้านขายทอดตลาด แล้วนำมูลค่าที่ขายได้หักเฉพาะเงินต้นไม่รวมดอกเบี้ยที่ธนาคารเคยให้กับผู้กู้แล้ว เหลือเงินเท่าไหร่ก็จะส่งต่อให้กับทายาทหรือตามที่พินัยกรรมกำหนดไว้
แต่หากสิ้นสุดสัญญาแล้วผู้กู้ยังมีชีวิตอยู่ เมื่อสิ้นสุดสัญญาบ้านจะเป็นกรมสิทธิ์ของธนาคาร ธนาคารมีสิทธิ์ให้ออกจากบ้านหลังนี้และขายบ้านทอดตลาด แต่ทั้งนี้บางธนาคารเปิดโอกาสให้ผู้กู้อยู่ต่อได้โดยมีเงื่อนไข หรือมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ซึ่งประเด็นนี้เป็นปัจจัยหนึ่งผู้กู้ต้องศึกษารายละเอียดในสัญญาและยอมรับเงื่อนไขที่กำหนดไว้ได้

ดังนั้นเมื่อเกษียณแล้วควรรีบทบทวนเงินออมหรือเงินลงทุนที่มีและวางแผนการใช้จ่าย เมื่อพบว่าเงินที่มีจะไม่เพียงพอ ควรวางแผนตั้งแต่เนิ่นๆ หรือหากจะพิจารณาเลือกใช้ Reverse Mortgage เป็นทางเลือก ระหว่างที่ได้เงินมาควรบริหารจัดการเงินให้มีประสิทธิภาพมากที่สุด เช่น รีบจัดการหนี้ให้หมดเร็วที่สุด หาวิธีลดดอกเบี้ยให้มากที่สุด หรือควรประหยัดค่าใช้จ่าย เพื่อปลดพันธนาการก่อนสัญญาจะสิ้นสุดจะได้มีอิสรภาพทางการเงินและอาศัยอยู่กับญาติสนิทหรือลูกหลานได้อย่างสบายในบั้นปลายของชีวิต

สำหรับสมาชิก กบข.หากต้องการข้อมูลเพิ่มเติม หรือต้องการข้อมูลเพื่อช่วยในการตัดสินใจ สามารถนัดหมาย ศูนย์ข้อมูลการเงิน ได้ที่ My GPF Application