ถึงเวลาส่งออกคอนโดไทย

โดย...กิติชัย เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์ www.facebook.com/VI.Kitichai

ปีนี้เห็นการส่งออกของประเทศไทย มีอัตราการเติบโตในตัวเลขที่สวยงามมาก โดยในเดือน ต.ค. 2560 ขยายตัวในระดับสูงอย่างต่อเนื่องเป็นเดือนที่ 8 ที่ 13.1% หรือคิดเป็นมูลค่า 20,083 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันปีก่อน รวม 10 เดือนแรก ปี 2560 การส่งออกมีมูลค่า 195,518 ล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้น 9.7% สูงสุดรอบ 6 ปี เป็นผลจากการส่งออกสินค้าเกษตรและอุตสาหกรรมเกษตรขยายตัวต่อเนื่องเป็นเดือนที่ 12 ที่ 9.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน ในขณะที่สินค้าอุตสาหกรรมขยายตัวต่อเนื่องเป็นเดือนที่ 8 ที่ 13.8% เมื่อเทียบกับปีก่อน นอกจากนี้ยังพบว่าตลาดส่งออกสำคัญขยายตัวในทุกตลาด

ทำไมคิดถึงเพียงแค่การส่งออกสินค้าเท่านั้น จริงๆ แล้วสามารถสร้างยอดขายให้แก่ผู้ซื้อชาวต่างชาติเพื่อดึงเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทย โดยที่สินค้านั้นมีการใช้ส่วนประกอบและวัสดุที่ผลิตในประเทศในสัดส่วนที่สูงมาก รวมทั้งยังต้องใช้แรงงานเป็นจำนวนมาก ทำให้มีการสร้างงานทั้งทางตรงและทางอ้อม ทั้งจากในการผลิตส่วนประกอบและวัสดุต่างๆ รวมทั้งแรงงานในการก่อสร้าง สิ่งที่ผมกำลังพูดถึงนั่นก็คือ อสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม

ปัจจุบันคนต่างชาติสามารถที่จะซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้ ในอัตราที่ไม่เกิน 49% ของแต่ละโครงการ ทำไมเราต้องไปกำหนดหรือจำกัดความต้องการซื้อของชาวต่างชาติ ทั้งๆ ที่คอนโดมิเนียมเป็นสินค้าที่ชาวต่างชาติเมื่อซื้อแล้วไม่สามารถที่จะขนกลับประเทศเขาได้เลย ผมเข้าใจว่าการที่รัฐกำหนดเช่นนั้นเพราะเกรงว่า

1.ต่างชาติอาจจะมีสิทธิมีเสียงในคอนโดแต่ละอาคารมากเกินไป ในกรณีที่บางอาคารได้รับความสนใจจากชาวต่างชาติเป็นจำนวนมาก และอาคารนั้นมีชาวต่างชาติอาศัยอยู่มากกว่า 70-80% ขึ้นไป ก็จะทำให้คนไทยที่ซื้อโครงการนั้นกลายเป็นคนกลุ่มน้อย อาจจะไม่มีสิทธิมีเสียงในการบริหารจัดการอาคาร

2.ราคาคอนโดมิเนียมในประเทศจะสูงขึ้นจากการที่ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อเป็นจำนวนมาก มีการเก็งกำไรกันมากเกินไป

อาจจะทำให้ชนชั้นกลางไม่สามารถที่จะสู้ราคากับราคาคอนโดมิเนียมที่พุ่งขึ้นได้ ยิ่งไม่ต้องพูดถึงชนชั้นรากหญ้า ซึ่งปัจจุบันนี้ก็ไม่สามารถที่จะซื้อคอนโดมิเนียมกระทั่งชานเมืองได้ ทำให้รัฐอาจจะสูญเสียคะแนนเสียงจากประชาชนทั่วไปได้

จากข้อที่ 1 รัฐอาจจะกำหนดไว้ว่าชาวต่างชาติคนใดคนหนึ่งที่จะซื้อคอนโดนั้น ไม่สามารถที่จะซื้อเกิน 10% ของโครงการนั้นๆ เป็นต้น เพื่อลดปัญหาการใช้สิทธิออกเสียงในการบริหารจัดการคอนโดนั้นๆ

ส่วนข้อที่ 2 เมื่อดูประเทศอื่นๆ บนโลกใบนี้ มีหลายประเทศเป็นจำนวนมาก อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมโดยไม่มีเพดานการซื้อเหมือนบ้านเรา ที่กำหนดไว้ที่ 49% ไม่ว่าจะเป็นฮ่องกง สิงคโปร์ อังกฤษ หรืออเมริกา

เพียงแต่ว่าในแต่ละประเทศมีวิธีควบคุมการซื้อคอนโดด้วยวิธีอื่น อย่างเช่นที่ฮ่องกงสำหรับคนต่างชาติเมื่อซื้อคอนโดที่ฮ่องกง คุณต้องเตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายต่างๆ รวมทั้งภาษีอีกประมาณ 15% ของราคาคอนโดที่คุณจะซื้อ ที่สิงคโปร์ก็เช่นกัน เพียงแต่ว่าคุณต้องเตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายดังกล่าวประมาณ 18% ของราคาคอนโดที่คุณจะซื้อ ในขณะที่อังกฤษมาแปลกกว่าชาวบ้านเขาคือว่า

ถ้าคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ 1 ยูนิตแล้ว ไม่ว่าจะเป็นอสังหาฯ ที่อยู่ภายในประเทศของคุณหรือประเทศอื่นก็ตาม เมื่อมาซื้อคอนโดที่อังกฤษจะต้องจ่ายภาษีมากกว่าคนที่ไม่ได้เป็นเจ้าของอสังหาฯ ใดมาก่อน จริงๆ แล้วพวกมนุษย์เงินเดือนที่มีอายุการทำงานน้อยกว่า 10 ปีในประเทศอังกฤษก็ไม่มีกำลังเพียงพอที่จะซื้อคอนโดแม้กระทั่งยูนิตเล็กๆ ในลอนดอนได้ เป็นเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นมานานแล้วก็ไม่เห็นรัฐบาลอังกฤษจะเดือดร้อนอะไร เราจึงเห็นความต้องการของคนเหล่านี้ที่ต้องการเช่าอพาร์ตเมนต์ในลอนดอนสูงมากโดยมีอัตราว่างต่ำมาก

มาเลเซียจะมีการห้ามชาวต่างชาติซื้อคอนโดที่มีราคาอยู่ในระดับล่างและระดับกลาง โดยกำหนดราคาขั้นต่ำของคอนโดไว้ว่า คอนโดที่ชาวต่างชาติจะซื้อจะต้องมีมูลค่ามากกว่า 3 แสนริงกิต (ประมาณ 2.4 ล้านบาท) ขึ้นไปในรัฐซาราวัก และ 6.5 แสนริงกิต (ประมาณ 5.2 ล้านบาท) ขึ้นไปสำหรับรัฐเซแลนกอร์เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในคอนโดระดับกลางและระดับล่างซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อราคาคอนโดเหล่านั้นทำให้คนมาเลเซียเอง ไม่ว่าจะเป็นชนชั้นล่างหรือชนชั้นกลางอาจจะไม่สามารถมีกำลังเพียงพอที่จะซื้อคอนโดเหล่านี้ได้

สำหรับในเมืองไทยผมขอเสนอว่า ควรจะปล่อยให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดได้เสรี เพียงแต่กำหนดว่าราคาขั้นต่ำของคอนโดเหล่านั้นจะต้องมีราคาไม่น้อยกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งคนไทยที่จะซื้อคอนโดระดับนี้ได้จะต้องมีรายได้ต่อปีไม่ต่ำกว่า 1.4 ล้านบาท ซึ่งรัฐก็คงไม่ต้องเป็นห่วงคนกลุ่มนี้มากเสียเท่าไหร่ และกำหนดภาษีเซอร์ชาร์จ เวลาชาวต่างชาติจะขายคอนโดแถวนี้ไว้ที่ 115% ก็จะเป็นการกำราบนักเก็งกําไรต่างชาติได้ในระดับหนึ่ง แถมยังได้เงินภาษีดังกล่าวเข้ารัฐด้วย

ขอเสนอเพิ่มเติมว่าเงินดังกล่าวควรจะนำเข้ากองทุนที่ตั้งขึ้นใหม่เป็นกองทุนเพื่อสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับคนระดับรากหญ้า เป็นการยิงปืนนัดเดียวได้นกตั้งหลายตัว ได้ทั้งการสร้างงานและสร้างรายได้ให้กับโรงงานต่างๆ ที่ผลิตวัสดุในการก่อสร้างคอนโดเหล่านั้น ทำให้มีเงินหมุนเวียนในประเทศมากขึ้น ย่อมส่งผลต่ออัตราเติบโตเศรษฐกิจ (จีดีพี) ของประเทศไปด้วย ชนชั้นรากหญ้าก็จะได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น