นักท่องเที่ยวจีน กับคอนโดไทย (จบ)

โดย...กิติชัย เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์

จากบทความตอนที่แล้วที่ผมได้พูดถึงเรื่องการท่องเที่ยว และได้แสดงให้เห็นถึงจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา รวมทั้งสัดส่วนของนักท่องเที่ยวแต่ละชาติใน 10 อันดับแรกที่เข้ามาเที่ยวในประเทศไทย โดยมีนักท่องเที่ยวจีน ซึ่งเริ่มเข้ามาติดอันดับที่ 1 ตั้งแต่ปี 2555 แล้วก็ติดอันดับที่ 1 มาตลอดจนถึงปีล่าสุด (2559) จากเคยที่มาแค่ท่องเที่ยวเฉยๆ แล้วคงมีบางกลุ่มที่มาเที่ยวแล้วไม่ยอมกลับ ที่ผมพูดอย่างนั้น

ผมสังเกตเห็นว่าคอนโดแห่งหนึ่งที่ผมซื้อไว้ มีคนจีนอยู่ค่อนข้างมาก ดูลักษณะท่าทางว่าจะมาปักหลักอาศัยอยู่ในเมืองไทยเป็นแน่ ไม่รู้ทางหน่วยงานตรวจคนเข้าเมืองได้สังเกตเห็นจำนวนนักท่องเที่ยวจีนที่เข้ามาในประเทศไทย และจำนวนนักท่องเที่ยวจีนที่กลับออกไป มีปริมาณแตกต่างกันมากน้อยแค่ไหนบ้างหรือไม่

แต่ที่ผมจะเน้นในบทความนี้คือนักท่องเที่ยวจีนยุคหลังนี้ นอกจากมาท่องเที่ยวแล้วยังมาดูช่องทางในการลงทุนคอนโด เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำในประเทศจีน และความหวาดกลัวในทรัพย์สินของชาวจีน จากมาตรการของรัฐบาลจีน อีกส่วนหนึ่งคงเป็นเพราะว่าราคาคอนโดในเมืองไทยยังนับว่าไม่แพง เมื่อเทียบกับเมืองใหญ่ๆ ในประเทศจีน รวมทั้งผลตอบแทนจากการเช่าก็ยังถือว่าค่อนข้างดี และกระบวนการซื้อขายก็ไม่ซับซ้อน เมื่อเทียบกับบางประเทศ รวมทั้งเงินผ่อนดาวน์และค่าใช้จ่ายในการโอนถือว่าไม่สูงนัก

นักลงทุนต่างชาติที่มาซื้อคอนโดในประเทศไทย ส่วนใหญ่จะเป็นชาวฮ่องกงและสิงคโปร์ และเนื่องจากความต้องการภายในประเทศใน 2 ปีที่ผ่านมาอยู่ในภาวะซบเซา จึงทำให้ผู้พัฒนาโครงการจำเป็นต้องเข้าไปขยายฐานในต่างประเทศ (ปัจจุบันนักลงทุนมาเลเซียก็เข้ามาซื้อคอนโดในประเทศไทยมากขึ้นเหมือนกัน) โดยข้อมูลจาก Baidu พบว่าประเทศไทยติดอันดับที่ 7 ของโลก ที่ชาวจีนค้นหาข้อมูลเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยไทยเป็นอันดับที่ 2 เมื่อเทียบกับประเทศทั้งหมดในอาเซียน โดยรองจากประเทศมาเลเซียเท่านั้น

คงจะเป็นเพราะว่าช่วง 10 ปีที่ผ่านมาเรามีกีฬาสีกันต่อเนื่องยาวนาน จึงทำให้เสน่ห์ของประเทศไทยลดลง และอีกส่วนหนึ่งคงเป็นเพราะทางรัฐบาลมาเลเซียได้วางแผนมาเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว ในการเสนอวีซ่าระยะยาวแก่ชาวต่างชาติให้สามารถมาอาศัยอยู่ในมาเลเซียได้สูงสุดถึง 10 ปี เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายใต้โปรแกรม “Malaysia My Second Home (MM2H)” โดยมี 2 เมืองหลักที่นักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจคือ กัวลาลัมเปอร์ และปีนัง จริงๆ แล้วประเทศไทยเราก็มีโครงการ Thailand Elite ในสมัยรัฐบาลทักษิณ แต่ด้วยที่ทำไม่จริงจังจึงไม่ประสบความสำเร็จ

สำหรับคอนโดในกรุงเทพฯ นักลงทุนจีนนิยมที่จะลงทุนในเขตใจกลางเมือง หรือไม่ไกลจากใจกลางเมืองนัก โดยจะต้องเดินทางได้สะดวกด้วยระบบรถไฟฟ้า นอกจากจะลงทุนในคอนโดกรุงเทพฯ แล้ว ที่เมืองท่องเที่ยวอื่นๆ อย่างเช่น เชียงใหม่ พัทยา และภูเก็ต ก็เป็นเป้าหมายในการลงทุนคอนโดของนักลงทุนจีนด้วยเช่นกัน

ชาวต่างชาติที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในมาเลเซียในลักษณะที่เป็นกรรมสิทธิ์จะต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภทไม่ว่าจะเป็นแนวราบหรือแนวสูง ที่มีมูลค่ามากกว่า 5 แสน-2 ล้าน RM (4-16 ล้านบาท) ขึ้นอยู่กับว่าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เมืองไหนหรือรัฐไหน

ในขณะที่นักลงทุนต่างชาติไม่สามารถซื้อที่ดินหรือบ้านแนวราบในประเทศไทยได้ แต่สามารถซื้อคอนโดได้โดยไม่จำกัดราคา โดยมี Foreign Limit อยู่ที่ 49 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น และชาวต่างชาติสามารถขอสินเชื่อได้สูงสุดถึง 80 เปอร์เซ็นต์ของราคาที่ตกลงซื้อขายสำหรับโครงการที่อยู่ในโปรแกรม MM2H ในขณะที่โครงการที่ไม่อยู่ใน MM2H จะกู้ได้เพียง 70% ของราคาซื้อขายเท่านั้น

นักลงทุนต่างชาติที่จะซื้อคอนโดในประเทศไทยไม่สามารถที่จะขอสินเชื่อได้ จะต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทยเพื่อการซื้อเท่านั้น และทางประเทศจีนก็ยังมีข้อจำกัดในการนำเงินตราออกนอกประเทศของชาวจีน จึงทำให้การซื้อคอนโดในประเทศไทยของชาวจีนมีปัญหาและอุปสรรคมากมาย อย่างไรก็ตามผมก็เห็นมีนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายจากเมืองไทยไปทำการเสนอขายคอนโดที่เมืองจีนหลายรายอยู่เหมือนกัน โดยเฉพาะรายใหญ่ซึ่งก็ประสบความสำเร็จในระดับหนึ่ง