Maximize กำไร คอนโด ทำไง? (ตอนจบ)

วันที่ 21 ก.ย. 2560 เวลา 21:10 น.
Maximize กำไร คอนโด ทำไง? (ตอนจบ)
โดย...กิติชัย เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์

โดยทั่วไป เวลาคนส่วนใหญ่นำเงินไปซื้อสินทรัพย์ต่างๆ หลายครั้งที่จะลืมต้นทุนตัวหนึ่ง นั่นคือต้นทุนค่าเสียโอกาส อย่าลืมนะครับว่า ถ้าท่านไม่นำเงินจำนวนนั้นไปซื้อสินทรัพย์นั้นๆ แล้ว แต่นำเงินไปลงทุนสินทรัพย์อื่น ซึ่งสามารถสร้างผลตอบแทนได้ในระดับหนึ่ง ผมถึงย้ำเสมอว่า คนที่กำลังจะรวย คือคนที่ใช้จ่ายต่ำกว่าฐานะของตัวเอง ส่วนคนที่กำลังจะจน ก็คือคนที่ชอบใช้จ่ายเกินฐานะของตัวเอง และถ้าอยากจะรวย ก็ไม่ควรซื้อสินทรัพย์ที่เสื่อมมูลค่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าสินทรัพย์นั้นมีราคาสูง เช่น รถยนต์ เป็นต้น แต่ควรจะซื้อสินทรัพย์ที่ทวีมูลค่า เช่น อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เป็นต้น ติดตามรับชมได้ที่ https://youtu.be/698EcGwt0hw

ผลตอบแทนจากการลงทุนและต้นทุนค่าเสียโอกาส เป็นสองปัจจัยที่ควรจะนำมาคำนึงถึงเวลาจะซื้อสินทรัพย์อะไรก็ตาม เรื่องความสามารถในการลงทุน รวมทั้งการหาช่องทางในการลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆ ของแต่ละบุคคล ย่อมมีความแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับความรู้และประสบการณ์ของคนนั้นๆ บางคนรู้จักแต่เพียงฝากธนาคารเท่านั้น ซึ่งหลายปีที่ผ่านมานี้อัตราดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ในระดับต่ำติดดิน ผมเคยพูดแบบไม่สุภาพว่าคนเหล่านี้เป็น “คนสิ้นคิด” คือไม่คิดที่จะเรียนรู้ หรือหาช่องทางในการลงทุน เพื่อสร้างผลตอบแทนให้ดีไปกว่านี้ ถึงเวลาแล้วที่ควรจะเปลี่ยนเป็น “คนได้คิด” คือฉวยโอกาสในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยต่ำๆ แบบนี้ เอาเงินต้นทุนถูกๆ จากสถาบันการเงิน มาใช้ในการซื้อสินทรัพย์ที่จะทวีมูลค่า อย่างเช่นอสังหาฯ เป็นต้น

กลับมาที่เรื่องของการผ่อนคอนโดจาก 2 บทความที่แล้วซึ่งผมกล่าวถึง 2 แนวทางในการผ่อนค่างวดโดย

แนวทางที่ 1 ผ่อนค่างวดเท่าเดิม แต่ระยะเวลาการผ่อนสั้นขึ้น

แนวทางที่ 2 ผ่อนค่างวดลดลง แต่ระยะเวลาการผ่อนเท่าเดิม

บทความนี้จะมาเปรียบเทียบ ระหว่าง 2 แนวทางว่า สุดท้ายแล้วแนวทางไหนน่าจะเป็นแนวทางที่ดีที่สุด สำหรับผู้ที่มีภาระต้องผ่อนค่างวดกับสถาบันการเงิน เพื่อจะได้เป็นข้อคิดในการพิจารณาว่า แนวทางใดจะเหมาะสมกับตัวท่านเอง เพราะว่าแต่ละท่านล้วนแล้วแต่มีปัจจัยที่แตกต่างกัน ซึ่งไม่สามารถที่จะฟันธงลงไปเลยทีเดียว ว่าแนวทางไหนเป็นแนวทางที่ดีที่สุด แต่เมื่อท่านอ่านจบหมดแล้ว ผมมีความมั่นใจว่า ท่านจะสามารถเลือกแนวทางใดแนวทางหนึ่ง ที่สอดคล้องกับปัจจัยของตัวท่านเองได้ วิธีที่ง่ายที่สุดก็คือ นำอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนที่ท่านสามารถจะทำได้ มาเปรียบเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ผ่อนบ้าน ถ้าอัตราผลตอบแทนดังกล่าว ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ท่านควรจะเลือกแนวทางที่ 1 แต่ถ้าอัตราผลตอบแทนดังกล่าวสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ท่านควรจะเลือกแนวทางที่ 2 แล้วนำเงินส่วนต่างค่าผ่อนงวดที่แตกต่างกัน นำไปลงทุนเพื่อหาผลตอบแทน จะเป็นวิธีที่เพิ่มความมั่งคั่งให้กับท่านได้ดีกว่าแนวทางที่ 1

เพื่อทำให้มีความเข้าใจเพิ่มขึ้นลองดูข้างล่างนี้นะครับ

1.ผลตอบแทนจากเงินลงทุนในระหว่างปี โดยทุกสิ้นเดือน จัดสรรเงินลงทุนจำนวน 7,250 บาท (เงินส่วนต่างค่าผ่อนงวดระหว่างแนวทางที่ 1 กับแนวทางที่ 2) แล้วนำไปลงทุนทันที ตั้งแต่วันที่ 31 ม.ค. ถึงวันที่ 31 ธ.ค.ของทุกปี ดังนั้น ณ สิ้นเดือน ม.ค. ระยะเวลาการลงทุนจนถึงสิ้นปี = 11 เดือน ณ สิ้นเดือน ก.พ. ระยะเวลาการฝากธนาคารหรือลงทุนจนถึงสิ้นปี = 10 เดือนไล่เรียงไปทุกๆ เดือนต่อเนื่องจนกระทั่งถึง ณ สิ้นเดือน ธ.ค. ระยะเวลาการลงทุนจนถึงสิ้นปี = 0 เดือน หากเฉลี่ยระยะเวลาในการลงทุนจะเท่ากับ 5.5 เดือน (หรือ 5.5/12 = 0.45833 ปี) เมื่อคำนวณผลตอบแทนของแต่ละงวดรวม 1 ปี สมมติว่าสร้างผลตอบแทนการลงทุนได้ปีละ 8% ณ สิ้นปีจะได้รับผลตอบแทน คิดเป็น 87,000 x 8/100 x 0.45833 = 3,190 บาท

2.ผลตอบแทนของเงินลงทุนต้นปีเมื่อลงทุนครบปี คำนวณจากมูลค่าเงินลงทุนต้นปี x อัตราผลตอบแทนการลงทุน

จะเห็นได้ว่าเพียงแค่เงินส่วนต่างของค่าผ่อนดาวน์ระหว่างแนวทางที่ 1 กับแนวทางที่ 2 ถ้าไปลงทุนแล้วได้ผลตอบแทน 8% ต่อปี เมื่อเวลาผ่านไป 20 ปี จะก่อให้เกิดเม็ดเงินถึง 4,127,272 บาท ซึ่งเมื่อนำมาหักลบกับดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ในแนวทางที่ 2 ซึ่งน้อยกว่าแนวทางที่ 1 อยู่ 655,548.44 บาท ยังมีเม็ดเงินเหลืออีก 3,471,723.56 บาท หรือถ้าคิดในอีกแง่หนึ่งคือสามารถนำเงินค่าส่วนต่างดังกล่าว ซึ่งคิดเป็นเงินลงทุนรวม 1,740,000 บาท (7,250 บาท x 12 เดือน x 20 ปี) ไปลงทุน แล้วสร้างผลตอบแทนจนกลายเป็นกำไร 2,387,272 บาท เมื่อเทียบกับค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยรวม 1,955,127.17 บาท บวกกับค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ 315,000 บาท รวมเป็นค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น 2,270,127.17 บาท จะเห็นได้ว่าเมื่อเลือกแนวทางที่ 2 แล้วทำตามแบบข้างต้น ยังมีเงินเหลืออีก 2,387,272 - 2,270,127.17 = 117,144.83 บาท อ่านมาถึงตอนนี้แล้ว คงตัดสินใจกันได้แล้วนะครับ ว่าจะเลือกแนวทางไหน แต่ข้อสำคัญก็คือ “ยังจะรออะไรกันอยู่อีก รีไฟแนนซ์สิครับ”