Maximize กำไรคอนโดทำอย่างไร (1)

โดย...กิติชัย เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์

ในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมา ผู้มีเงินออมรวมทั้งนักลงทุนและนักเก็งกำไรเริ่มเบนเข็มขัดไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ในแนวสูงนั่นคือคอนโดนั่นเอง เพราะเข้าใจว่าการลงทุนแบบนี้ให้ผลตอบแทนดีและไม่มีความเสี่ยง แต่ในโลกใบนี้ไม่มีอะไรที่ไม่เสี่ยงโดยเฉพาะเรื่องการลงทุน จึงมักได้ยินคำเตือนต่อท้ายโฆษณาที่เกี่ยวกับการลงทุนว่า “การลงทุนมีความเสี่ยงผู้ลงทุนควรศึกษารายละเอียดให้ครบถ้วนก่อนการตัดสินใจ”

การลงทุนหรือการทำธุรกิจอะไรก็ตาม รวมทั้งการที่จะสร้างผลกำไรจากการลงทุนคอนโดให้ได้มากที่สุด วิธีการหลักๆ มีอยู่ 2 วิธีคือ

1.เพิ่มรายได้

2.ลดต้นทุน

ดังนั้น การที่จะลงทุนคอนโดให้ได้ผลกำไรมากที่สุด ก็คือการพยายามที่จะขายคอนโดนั้นให้ได้ในราคาสูงที่สุด เท่าที่จะทำได้ เมื่อเทียบกับราคาต้นทุนที่ซื้อมา ฟังดูก็เหมือนตอบแบบกำปั้นทุบดิน แต่ถ้าคุณทำการบ้านดีหน่อย คุณเลือกคอนโดของโครงการที่ดี ในโลเกชั่นที่ดี ตำแหน่งมุมห้องที่ดี ด้วยราคาที่ดี ย่อมมีส่วนช่วยทำให้คุณมีโอกาสที่จะขายคอนโดนั้นได้เร็วกว่าคนอื่น แถมยังได้ราคาที่ดีเสียด้วย ยิ่งคุณขายได้เร็วเท่าไรนั่นหมายถึงคุณประหยัดดอกเบี้ยได้มากขึ้นเท่านั้น ในกรณีที่คุณต้องใช้เงินกู้ของธนาคาร หรือกรณีที่คุณซื้อด้วยเงินสด คุณก็สามารถประหยัดต้นทุนค่าเสียโอกาส ซึ่งเป็นต้นทุนที่คุณควรจะนำมาคำนึงถึงด้วย

ยกตัวอย่างเช่น ถ้าคุณไม่ซื้อคอนโดราคา 5 ล้านบาทห้องนี้ คุณอาจจะนำเงินจำนวนดังกล่าวนี้ไปลงทุนทรัพย์สินอย่างอื่น ซึ่งสร้างผลตอบแทนให้แก่คุณได้ในอัตรา 8 เปอร์เซ็นต์/ปี สมมติว่าคุณถือครองคอนโดนี้นาน 3 ปีถึงจะขายได้ ถ้าคิดแบบทบต้นจะมีต้นทุนค่าเสียโอกาสเป็นจำนวนเงินถึง 1,298,560 บาท นับว่าเป็นจำนวนเงินไม่น้อยเลยทีเดียว

นั่นหมายความว่าถ้าคุณขายคอนโดยูนิตนี้ได้ที่ราคาต่ำกว่า 6.30 ล้านบาท คุณยังได้กำไรน้อยกว่าการไปลงทุนในทรัพย์สินอย่างอื่นที่ให้ผลตอบแทนคุณ 8% ต่อปี ถึงแม้ว่าดูตัวเลขกำไรจะได้สูงถึง 1.30 ล้านบาท แล้วก็ตาม แต่ก็ต้องนับว่าเป็นการตัดสินใจลงทุนที่ผิด เพราะว่าได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนที่น้อยกว่า

ถ้าคุณอ่านบทความข้างบนอย่างละเอียด คุณจะค้นพบว่ามีอยู่ 2 อย่างที่จะทำให้กำไรของคุณได้น้อยหรือมาก นั่นก็คือ

1.เวลาที่ถือครองคอนโดจนกว่าจะขายได้ ถ้าคุณทำการบ้านดีหน่อยคุณก็จะสามารถร่นระยะเวลาในการถือครองคอนโดจนกว่าจะขายได้ให้สั้นลง ซึ่งผมเคยเขียนบทความแนะนำ “เคล็ดลับ 10 ข้อในการเลือกลงทุนคอนโดให้ประสบความสำเร็จ” ไว้แล้วในบทความก่อนหน้านี้ ซึ่งสามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ http://kitichai1.blogspot.com/2014/06/tips-10.html

2.ต้นทุนดอกเบี้ยในกรณีที่ใช้เงินกู้จากธนาคาร หรือต้นทุนค่าเสียโอกาสในกรณีที่ใช้เงินสดของตัวเอง ยิ่งช่วงนี้ธนาคารแข่งขันกันให้อัตราดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านอยู่ในอัตราที่ต่ำมาก ซึ่งส่วนมากจะมีโปรโมชั่นเน้น 3 ปีแรกที่อัตราดอกเบี้ยต่ำสุดๆ โดยสามารถที่จะโปะปิดได้ภายใน 3 ปี เพ ียงแต่ว่าไม่สามารถที่จะทำการรีไฟแนนซ์ได้ในช่วง 3 ปีแรก แต่หลังจากนั้นก็สามารถที่จะทำได้

สมมติว่าในช่วง 20 ปีต่อจากนี้อัตราดอกเบี้ยอยู่คงที่ไม่มีการเปลี่ยนแปลง แล้วอัตราดอกเบี้ย 3 ปีแรกเฉลี่ยที่ 3.5 เปอร์เซ็นต์/ปี ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยปีที่ 4-20 อยู่ที่ 7.5% ต่อปี เงินค่าผ่อนบ้าน 20 ปี ต้องผ่อน 240 งวด งวดละ 36,350 บาท (งวดสุดท้ายผ่อนเพียง 34,542.89 บาท) รวมเป็นเงิน 8,722,192.89 บาท จากเงินต้น 5 ล้านบาท ดอกเบี้ยตลอด 20 ปี เป็นเงิน 3,722,192.89 บาท แต่ถ้าคุณทำการรีไฟแนนซ์ทุก 3 ปี แล้วสมมติว่าทุกครั้งคุณจ่ายดอกเบี้ย 3 ปีแรกในอัตรา 3.5% เท่าเดิม คุณจะมี 2 ทางเลือก คือ

1.ผ่อนค่างวดเท่าเดิมแต่ระยะเวลาการผ่อนสั้นขึ้น โดยคุณยังผ่อนงวดละ 36,350 บาทเท่าเดิม คุณจะผ่อนเพียง 177 งวด หรือ 14 ปี 9 เดือนเท่านั้น (ปลดภาระผ่อนบ้านไปได้ 5 ปี 3 เดือน) โดยงวดสุดท้ายผ่อนเพียง 6,978.73 บาท รวมเป็นเงิน 6,404,578.73 บาท จากเงินต้น 5 ล้านบาท ดอกเบี้ยรวม 1,404,578.73 บาท

แต่ก็จะมีค่าใช้จ่ายที่ตามมาจากการรีไฟแนนซ์ ซึ่งได้แก่

1.ค่าธรรมเนียมในการจำนอง (จ่ายกรมที่ดิน) 1% ของวงเงินกู้ใหม่

2.ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่ 3.ค่าประเมินหลักประกัน 2,700 บาท (ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคาร) ส่วนใหญ่ค่าใช้จ่ายข้อนี้สามารถที่จะขอยกเว้นจากธนาคารได้

ดังนั้น คุณจะมีค่าใช้จ่ายการรีไฟแนนซ์ 4 ครั้ง ครั้งละ 5 ล้าน x 1.05% = 52,500 x 4 = 2.1 แสนบาท ประหยัดดอกเบี้ยได้ 3,722,192.89-1,404,578.73 = 2,317,614.16 บาท หักค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ 4 ครั้ง 2.1 แสนบาท ก็ยังประหยัดค่าใช้จ่ายไปได้ 2,107,614.16 บาท หรือคิดเป็น 42.15% ของราคาคอนโดเลยทีเดียว นอกจากแนวทางนี้แล้วยังมีแนวทางที่ 2 ซึ่งจะกล่าวต่อในบทความหน้าครับ