เคล็ดลับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จ (จบ)

วันที่ 03 ส.ค. 2560 เวลา 22:17 น.
เคล็ดลับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จ (จบ)
โดย...กิติชัย เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์

บทความตอนที่แล้วผมได้พูดถึงประสบการณ์การลงทุนอันเลวร้าย ในช่วงที่เกิดภาวะเศรษฐกิจ รวมถึงการลงทุนในหุ้นและอสังหาฯ แล้วทิ้งท้ายด้วยเรื่องจุดประสงค์ของการลงทุนในอสังหาฯ ที่มี 2 ประเภทคือ

1.เก็งกำไร โดยหวังที่จะขายใบจองได้ก่อนที่โครงการจะสร้างเสร็จ หรือที่หลายๆ คนมักเรียกว่า "จับเสือมือเปล่า" นักเก็งกำไรเหล่านี้มักคิดว่าเป็นการลงทุนที่ใช้เงินลงทุนต่ำ เพราะโดยปกติช่วงเวลาการผ่อนชำระค่างวดที่เริ่มต้นตั้งแต่เงินจอง ทำสัญญา แล้วก็ผ่อนชำระค่างวด รวมเป็นจำนวนเงินทั้งหมด ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 10-20% เท่านั้น ยกตัวอย่างเช่นคอนโดราคา 2.8 ล้านบาท เงินจอง 3 หมื่นบาท เงินทำสัญญา 5 หมื่นบาท เงินผ่อนชำระค่างวดอีก 24 งวด งวดละ 1 หมื่นบาท รวมเป็นเงินในขั้นตอนดังกล่าว 3.2 แสนบาท หรือคิดเป็น 11.43% ของราคาคอนโดยูนิตที่ซื้อ สมมติว่าผ่อนไปได้ 15 เดือน สามารถขายยูนิตนี้ไปได้ ที่ราคา 3 ล้านบาทถ้วน

ลองมาคำนวณดูว่า นักเก็งกำไรท่านนี้จะได้ผลตอบแทนจากเงินลงทุนเท่าไร ส่วนต่างของราคาที่ขายกับราคาที่ซื้อมา 3 ล้าน-2.8 ล้าน = 2 แสนบาท จากจำนวนเงินที่ได้ชำระไปทั้งสิ้น 3 หมื่น+5 หมื่น+(1 หมื่นx15) = 2.3 แสนบาท ดังนั้นผลตอบแทนจากการเก็งกำไรครั้งนี้ (2 แสน/2.3แสน)x100 = 86.96% ดูแล้วเป็นตัวเลขที่ถูกใจผู้มีเงินออม ในยามที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร 1 ปีที่เข้ากับ 2% ต่อปีแน่นอน จึงทำให้ปัจจุบันนี้มีนักเก็งกำไรที่มุ่งแสวงหากำไรจากใบจองคอนโดมากมาย

แต่มีความจริงบางอย่างที่หลายๆ คนอาจจะไม่ทราบ มีนักเก็งกำไรส่วนหนึ่งที่จำเป็นจะต้องมาขายใบจองในราคาเท่าทุน หรือขาดทุนเสียด้วยซ้ำ เพราะว่าระหว่างที่ถือรอที่จะขาย ในช่วงที่โครงการยังสร้างไม่เสร็จจนสร้างเสร็จ แต่ยังขายไม่ได้ ซ้ำร้ายยังต้องหาเงินมาจ่ายอีกก้อนใหญ่ประมาณ 80-90% ของราคายูนิตที่ซื้อเพื่อไว้จ่ายตอนโอน เงินออมส่วนตัวก็มีไม่พอ แถมไปกู้ธนาคารก็ยังกู้ไม่ผ่าน มีโอกาสที่จะถูกทางนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยึดเงินที่ผ่อนชำระมาทั้งหมด หลายครั้งที่ผมแนะนำให้เพื่อนๆ ว่า ช่วงเวลาที่จะซื้อคอนโดในราคาขายครั้งแรกอีกช่วงหนึ่งก็คือตอนที่คอนโดสร้างเสร็จ ซึ่งมักจะมีนักเก็งกำไรส่วนหนึ่งที่ต้องยอมทิ้งไพ่ ขายใบจองในราคาเท่าทุนหรืออาจจะขาดทุนด้วยซ้ำ จากเหตุผลข้างต้นที่ผมกล่าวมา

2.ลงทุน นั่นหมายความว่าคุณพร้อมที่จะโอนยูนิตที่คุณซื้อไว้ เมื่อโครงการสร้างเสร็จ ซึ่งยังอาจแบ่งได้เป็น 2 จุดประสงค์คือ

2.1 ตั้งใจที่จะขายยูนิตที่คุณซื้อไว้ หลังจากที่ตึกสร้างเสร็จ โดยปกติช่วงเวลาที่จะขายคอนโดที่ซื้อไว้ให้ได้ราคาดีก็คือช่วง

2.1.1 โครงการขายหมดแล้ว ยิ่งโครงการที่ฮอตมากๆ อย่างเช่นปิดการขายภายในเวลาไม่เกิน 2-3 วัน ยิ่งทำให้การบวกราคาจากใบจองได้ผลกำไรสูงมากเมื่อเทียบกับเงินจอง

2.1.2 โครงการสร้างใกล้เสร็จแล้ว หรือใกล้ที่จะโอน จะมีคนซื้อกลุ่มหนึ่งที่ไม่ชอบซื้อตอนที่โครงการยังเป็นกระดาษ หรือเพิ่งก่อสร้างไปไม่นาน เพราะเกรงว่าโครงการก่อสร้างไม่เสร็จ เพราะเคยเห็นมีบางโครงการที่สร้างไปกลางคันแล้วทิ้งร้างไว้ หรือบางโครงการที่ไม่ได้สร้างขึ้นมาเลยก็มี

2.1.3 โครงการสร้างเสร็จไปพักใหญ่แล้ว ลูกค้าที่จองซื้อก่อนหน้านี้ก็โอนไปหมดแล้ว หมดคู่แข่งที่เป็นนักเก็งกำไร แนะนำว่าให้โอนชื่อเข้าไปอยู่ในสำมะโนครัวของคอนโดยูนิตนี้ เมื่อเกิน 1 ปี เวลาขายไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่หนักคือ 3.3% ยิ่งถ้าขายภายในปีที่ 2 หลังจากโอน ก็จะทำให้เสียภาษีเงินได้ส่วนบุคคลน้อยกว่าการถือระยะยาว เพราะสามารถหักค่าใช้จ่ายได้มากกว่า

2.2 ตั้งใจที่จะถือยูนิตที่ซื้อไว้เพื่อหวังปล่อยเช่า ซึ่งสามารถคาดหวังผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิ (หลังหักค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่นๆ) ได้ประมาณ 2-10% ขึ้นอยู่กับว่าเป็นคอนโดใหม่หรือคอนโดเก่า เป็นคอนโดในเมืองหรือคอนโดชานเมือง คอนโดใหม่ในใจกลางเมืองเนื่องจากอัตราค่าเช่าวิ่งขึ้นไปช้ากว่าราคาต่อยูนิต ทำให้ผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิจะอยู่ที่ประมาณ 2-3% เท่านั้น

แต่มีโอกาสที่จะได้กำไรจากส่วนต่างราคา ในขณะที่คอนโดเก่าชานเมือง ผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิ อาจวิ่งไปถึง 10 เปอร์เซ็นต์ แต่โอกาสที่จะได้กำไรจากส่วนต่างราคาน้อยมาก ที่จริงผมเคยเขียนบทความชื่อ "ปล่อยเช่าอย่างไรถึงจะรวย?" ซึ่งเคยลงหนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ฉบับวันที่ 28 มี.ค. 2560 เขียนไว้อย่างละเอียดเลยทีเดียว หรือจะอ่านบทความนี้ได้ที่ http://kitichai1.blogspot.com/2017/05/blog-post_5.html

การลงทุนอะไรก็ตามควรยึดหลักไม่ลงทุนเกินตัว มิฉะนั้นการที่จะได้กำไร อาจจะกลายเป็นขาดทุนก็ได้ อย่างเช่นพวกจับเสือมือเปล่าที่ผมกล่าวข้างต้น และก่อนที่จะลงทุนควรจะศึกษาหาข้อมูล แล้วพิจารณาให้ถี่ถ้วน มิฉะนั้นอาจจะต้องมาเสียใจภายหลัง