สถานการณ์อสังหาฯในหัวหิน

โดย...กิติชัย เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์

เสน่ห์ของหัวหินไม่เคยมีวันจืดจางไปจากสังคมไทย ตั้งแต่สมัยแม่พลอยในเรื่องสี่แผ่นดิน ชนชั้นสูงในสมัยนั้นก็นิยมไปพักผ่อนที่หัวหินกันมากมาย ตราบจนปัจจุบันนี้หัวหินก็ยังเป็นที่นิยมของคนไทยทั่วไป ยิ่งปัจจุบันนี้การเดินทางไปหัวหินสะดวกขึ้นกว่าสมัยก่อนมาก ถ้าขับรถยนต์จากกรุงเทพฯ ไปหัวหินสามารถเดินทางได้ 2 เส้นทาง คือ

เส้นทางแรก ใช้เส้นทางสายธนบุรี-ปากท่อ (ทางหลวงหมายเลข 35) ผ่าน จ.สมุทรสาคร สมุทรสงครามแล้วเลี้ยวซ้ายเข้าถนนเพชรเกษม (ทางหลวงหมายเลข 4) ผ่าน จ.เพชรบุรี เข้าสู่ตัว จ.ประจวบคีรีขันธ์ รวมระยะทางประมาณ 280 กิโลเมตร ใช้เวลาเดินทางประมาณ 3 ชั่วโมงครึ่ง

เส้นทางที่สอง ใช้เส้นทางสายเพชรเกษม ทางหลวงหมายเลข 4 ผ่านพุทธมณฑล นครปฐม ราชบุรี เพชรบุรี เข้าสู่ จ.ประจวบคีรีขันธ์ รวมระยะทางประมาณ 320 กิโลเมตร ใช้เวลาเดินทาง 4 ชั่วโมง

ปัจจุบันนี้มีเรือโดยสารเฟอร์รี่บริการระหว่างพัทยาและหัวหินเป็นเรือโดยสาร Catamaran Ferry ซึ่งใช้เวลาเดินทางเพียง 1 ชม. 40 นาที ค่าโดยสารราคา 1,250 บาทเที่ยว/คน/ ประหยัดเวลาการเดินทางเกือบ 3 เท่า เมื่อเทียบกับการเดินทางโดยรถยนต์ ยิ่งปัจจุบันนี้สนามบินสัตหีบได้เปิดให้บริการแก่ผู้โดยสารทั้งในและต่างประเทศ ทำให้นักท่องเที่ยวต่างชาติที่ต้องการมาเที่ยวพัทยาสามารถมาลงที่สนามบินสัตหีบได้เลย แล้วถ้าจะเดินทางไปเที่ยวต่อที่หัวหินก็สามารถนั่งเรือเฟอร์รี่ดังกล่าว ซึ่งเป็นการประหยัดเวลาในการเดินทางและสะดวกมากเลยทีเดียว

นอกจากนั้น โครงการในอนาคตที่รัฐบาลกำลังจะทำคือ

1.รถไฟทางคู่ 5 เส้นทางหลังปรับทีโออาร์ใหม่กำลังเปิดประมูลสายหัวหิน-ประจวบคีรีขันธ์ 90 กิโลเมตร วงเงิน 8,500 ล้านบาท

2.รถไฟความเร็วสูง กรุงเทพฯ-หัวหิน ระยะทาง 211 กิโลเมตร วงเงิน 94,673 ล้านบาท

เมื่อทำเสร็จแล้วก็จะทำให้การเดินทางไปหัวหินมีทางเลือกมากขึ้น และสะดวกรวดเร็วยิ่งขึ้น ทำให้เกิดการคาดหวังว่าจะมีทั้งนักท่องเที่ยวไทยและต่างชาติเดินทางไปเที่ยวที่หัวหินเพิ่มขึ้นอีกเป็นจำนวนมาก เมื่อมองย้อนดูการเติบโตของนักท่องเที่ยวที่ไปเยือนหัวหินรอบ 4 ปีที่ผ่านมา พบว่ามีการเติบโตในระดับปานกลาง

จากปี 2555 ที่มีนักท่องเที่ยวที่มาเยือนหัวหินประมาณ 4.1 ล้านคน ในขณะที่ปี 2559 มีนักท่องเที่ยวที่มาเยือนหัวหินเกือบ 5 ล้านคน เพิ่มขึ้นมามากกว่า 20% โดยมีสัดส่วนระหว่างนักท่องเที่ยวไทยกับต่างชาติอยู่ที่ประมาณ 80:20 ซึ่งเป็นสัดส่วนเดียวกันในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ส่วนอัตราการเข้าพักจากปี 2555 ที่ 45.37% มีอัตราการเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก โดยในปี 2558 อัตราการเข้าพักอยู่ที่ 65.70% แสดงให้เห็นถึงความต้องการที่พักในหัวหินมีการเติบโตในระดับสูง ส่วนหนึ่งก็เป็นเพราะจำนวนห้องพักในโรงแรมที่จดทะเบียนถูกต้องตาม พ.ร.บ.โรงแรมมีปริมาณลดลง โดยในปี 2555 มีจำนวนห้องพักรวมทั้งสิ้น 10,152 ห้อง ต่อมาปี 2558 ปริมาณห้องพักเหลือเพียง 8,969 ห้อง หรือลดลง 11.65% ในขณะที่จำนวนนักท่องเที่ยวที่เข้ามาเยือนหัวหินมีมากขึ้น 21.41% จึงทำให้อัตราการเข้าพักสูงขึ้นอย่างนั้น

ถึงแม้ว่าจะมีที่พักที่ไม่ได้จดทะเบียนตาม พ.ร.บ.โรงแรม เช่น Guesthouse, Homestay ฯลฯ อีกเป็นจำนวนมาก ซึ่งรวมทั้งอสังหาฯ ในรูปแบบต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ ที่มาให้บริการผ่าน Airbnb และจำนวนวันโดยเฉลี่ยที่นักท่องเที่ยวทั้งไทยและต่างชาติ เข้ามาเช่าห้องพักในโรงแรมที่หัวหินอยู่ที่ประมาณ 3 วัน โดยมีสัดส่วนการเข้าพักระหว่างคนไทยกับคนต่างชาติอยู่ที่ 72:28

ทั้งที่สัดส่วนระหว่างนักท่องเที่ยวไทยกับต่างชาติอยู่ที่ประมาณ 80:20 นี่แสดงให้เห็นว่านักท่องเที่ยวไทยน่าจะมีที่พักเป็นของตัวเอง หรืออาจจะมาพักกับญาติพี่น้อง หรืออาจจะพักกับที่พักที่ไม่ได้จดทะเบียนตาม พ.ร.บ.โรงแรม 8-10% จากสัดส่วนดังกล่าวถ้าผมเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผมคงจะพุ่งความสนใจไปที่กลุ่มคนไทยมากกว่าคนต่างชาติ จากปัจจัยที่กล่าวมาข้างต้น ทำให้เห็นว่าราคาอสังหาฯ ที่หัวหิน อีกภายใน 5 ปีข้างหน้าน่าจะมีโอกาสที่ราคาขึ้นไปได้อีก ดังนั้น การลงทุนในอสังหาฯ ที่หัวหินก็ยังพอมีอนาคตอยู่ โดยเฉพาะท่านที่คิดจะซื้อคอนโดติดทะเลที่หัวหิน เนื่องจากที่ดินดังกล่าวมีน้อยลง จากการที่ถูกนำไปพัฒนาไปมากแล้ว ราคาที่ดินดังกล่าวก็สูงขึ้นเกือบทุกปีก็น่าจะศึกษาหาข้อมูลของโครงการ เพื่อไว้เปรียบเทียบในการพิจารณาที่จะซื้อกันนะครับ