คอนโด 2 แสนบาท/ตร.ม. โคตรถูกแต่คอนโด 5 หมื่นบาท/ตร.ม. โคตรแพง (ตอน2)

โดย...กิติชัย เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์

บทความที่แล้ว พูดถึงความแตกต่างระหว่างต้นทุนในการพัฒนาคอนโดมิเนียมที่เป็น HIGH RISE กับ LOW RISE รวมทั้งราคาที่ดินและคอนโดในทำเลช่วงสนามบินน้ำถึงสะพานพระนั่งเกล้ากับย่านเพลินจิตในปัจจุบัน

บทความนี้เรามาดูราคาคอนโด 2 ทำเลดังกล่าว ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมาว่ามีการเปลี่ยนแปลงของราคาอย่างไรกันบ้าง โดยให้ D Condo รัตนาธิเบศร์ ซึ่งเป็นคอนโด LOW RISE 8 ชั้น เป็นตัวแทนของคอนโดในช่วงสนามบินน้ำถึงสะพานพระนั่งเกล้า ซึ่งเริ่มเปิดขายเป็นทางการเมื่อวันที่ 17/2/2555 ที่มีราคาขาย 809,000-1,476,000 บาท/ยูนิต ราคาต่อตร.ม.=28,386-51,790 บาท โดยมีราคาเฉลี่ยประมาณ 42,000 บาท/ตร.ม. โดยมีขนาด 28.50 ตร.ม.แบบเดียวซึ่งเป็นแบบสตูดิโอ

เข้าใจว่าราคา 809,000 บาท คงมีอยู่แค่ยูนิตเดียว เอาไว้จัดโปรโมชั่นเพื่อการโฆษณา แต่ราคาขายจริงๆ น่าจะอยู่ที่ล้านกว่าบาท/ยูนิต รวมทั้งหมดมี 6 อาคาร รวม 1,325 ยูนิต บนที่ดินประมาณ 13.5 ไร่ โครงการนี้เริ่มตั้งแต่รถไฟฟ้าสายสีม่วงยังสร้างไม่เสร็จ จนปัจจุบันรถไฟฟ้าสายนี้ก็เปิดใช้บริการแล้ว ถึงแม้ระยะเริ่มต้นยังมีปัญหาการเดินรถระหว่างสถานีบางซื่อกับสถานีเตาปูนก็ตาม (THAILAND ONLY จริงๆ)

ในขณะที่ย่านเพลินจิต ให้คอนโดโนเบิล เพลินจิตเป็นตัวแทน ซึ่งเริ่มเปิดขายเมื่อเดือน มิ.ย. 2554 โดยในช่วงนั้นมีราคาเริ่มต้นที่ 148,000-192,000 บาท/ตร.ม. ราคาเฉลี่ยประมาณ 178,000 บาท/ตร.ม. ขนาดพื้นที่ตั้งแต่ 45-244 ตร.ม. ราคาต่อยูนิตอยู่ระหว่าง 6.70-50 ล้านบาท โครงการนี้มี 3 อาคาร บนพื้นที่ประมาณ 9 ไร่ มีจำนวนประมาณ 1,440 ยูนิต โดยตึก C สูง 45 ชั้น วิวดีกว่าเพื่อน ในขณะที่ตึก A เป็นตึกที่สูงเพียง 14 ชั้น วิวคอนโดโดนบล็อกจากอาคารรอบด้าน ส่วนตึก B อยู่ตรงกลาง ความสูง 51 ชั้น โครงการนี้ถือเป็นโครงการที่ HOT มากๆ ในช่วงเปิดตัวด้วยทำเลที่ดีมากๆ แต่ก็ต้องแลกด้วยต้นทุนราคาที่ดินที่ซื้อมาถึง 1.50 ล้านบาท/ตร.ว. ของ DEVELOPER ซึ่งเป็นที่ฮือฮามากว่าแพงในสมัยนั้น ต่อมาก็กลายเป็นบรรทัดฐานของราคาที่ดินในย่านนั้นไปเลย

คอนโด 2 โครงการ 2 ทำเล ของ 2 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ล้วนแต่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งคู่ ว่าราคามีการเปลี่ยนแปลงอย่างไร เมื่อเทียบกับราคาช่วงตอนที่เปิดตัวเมื่อ 4-5 ปีที่แล้ว เรามาดูราคาของ D Condo กันก่อน จากการตรวจดูราคาที่เสนอขายตามเว็บไซต์ต่างๆ ปรากฏว่า ประกาศขายกันอยู่ที่ 1,390,000-1,590,000 บาท/ยูนิต แต่ราคาสุดท้ายอาจจะต่ำกว่านี้บ้างเล็กน้อย

พอจะได้ราคาสรุปคร่าวๆ อยู่ที่ 47,931-54,828 บาท/ตร.ม. โดยมีราคาเฉลี่ย ณ ปัจจุบันอยู่ที่ 51,379 บาท/ตร.ม. ราคาที่ตกลงสุดท้ายเฉลี่ย คาดว่าจะอยู่ที่ 50,000 บาท/ตร.ม. เมื่อตอนขายโครงการในปี 2555 จะพบว่ามีราคาขึ้นมาประมาณ 8,000 บาท/ตร.ม. หรือขึ้นมา 19% ภายในเวลา 5 ปี แต่เมื่อสังเกตให้ดีจะพบว่าราคาที่ประกาศขาย 1,590,000 บาท เป็นห้องที่อยู่ชั้น 6 วิวสระว่ายน้ำ ซึ่งจัดเป็นยูนิตที่อยู่ตำแหน่งที่ดี และชั้นค่อนข้างสูง (โครงการนี้ชั้นสูงสุดคือชั้น 8) ยูนิตนี้ช่วงสมัยเปิดจองใหม่น่าจะอยู่ที่ราคาไม่ต่ำกว่า 1.40 ล้านบาท แสดงว่า 5 ปีที่ผ่านมาราคาของยูนิตที่แม้จะอยู่ตำแหน่งที่ดียังขึ้นมาเพียง 190,000 บาท นี่ยังไม่นับค่าตกแต่งเพิ่มเติม เท่ากับว่าขึ้นมาประมาณ 10% เท่านั้นเอง

โนเบิล เพลินจิตเมื่อดูจากราคาที่ประกาศขายกัน พบว่ามีห้องที่ประกาศขายอยู่ที่ชั้น 39 พื้นที่ 56 ตร.ม. ราคาขาย 15,800,000 บาท คิดเป็น 282,143 บาท/ตร.ม. เมื่อมาดูราคาเฉลี่ยช่วงเปิดโครงการใหม่ๆ ที่ 178,000 บาท/ตร.ม. เท่ากับว่าขึ้นมาถึง 820,074 บาท/ตร.ม. หรือประมาณ 46% เลยทีเดียว

จะเห็นได้ว่า ราคาคอนโดในเมืองช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ขึ้นมามากกว่าคอนโดชานเมืองพอสมควร ส่วนหนึ่งเป็นเพราะว่าราคาที่ดินในเมืองขึ้นแรงกว่าราคาที่ดินชานเมือง ทำให้คอนโดที่เปิดขายในพักหลังๆ นี้ ราคาสูงขึ้นมาก พลอยทำให้โครงการที่เปิดขายก่อนหน้าพลอยมีราคาปรับสูงขึ้นด้วย กอปรกับสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าโครงการระดับล่างถึงกลางบน เนื่องจากมีหนี้เสียสูง จึงทำให้มีอัตราปฏิเสธสินเชื่อสูง ซึ่งก็มีส่วนทำให้ราคาคอนโดระดับดังกล่าวมีการปรับราคาขึ้นไม่มากนัก และยอดขายก็ไม่ดีเท่าที่ควรด้วย

ในขณะที่คอนโดเกรดพรีเมียม ยอดขายยังคงไปได้เรื่อยๆ ยิ่งโครงการที่อยู่ในทำเลดีๆ ยอดขายยังดีอยู่ ส่วนหนึ่งก็เป็นเพราะอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ ทำให้ผู้มีอันจะกินแทนที่จะฝากเงินไว้ที่ธนาคาร ก็เจียดเงินส่วนหนึ่งมาซื้อคอนโดเกรดพรีเมียมดังกล่าวไว้เป็นสินทรัพย์ เพื่อใช้เป็นบ้านหลังหนึ่ง หรือหลังที่ 2 หรือซื้อไว้เพื่อลงทุน รวมทั้งซื้อไว้เพื่อปล่อยเช่า อ่านมาถึงบรรทัดนี้ คงมีความรู้สึกว่า “คอนโด 2 แสนบาท/ตร.ม. โคตรถูก คอนโด 5 หมื่นบาท/ตร.ม.โคตรแพง” เหมือนผมกันบ้างแล้วนะครับ