มาเป็นเศรษฐี ห้องเช่ากันดีกว่า

โดย...กิติชัย เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์

ไม่ว่าจะยุคไหนสมัยไหน ความมั่งคั่งเป็นสุดยอดปรารถนาของคนทั่วโลกดังนั้นการที่จะรักษาและเพิ่มความมั่งคั่งให้กับตนเอง ก็คือ การรู้จักออมเงิน ใช้เงิน และลงทุน ผมเคยพูดเสมอว่า “คนที่กำลังจะรวยคือ คนที่ใช้จ่ายน้อยกว่าฐานะของตัวเอง ขณะที่คนที่กำลังจะจนคือ คนที่ใช้จ่ายสูงกว่าฐานะของตัวเอง” 

ลองดูประวัติของ ไมค์ ไทสัน  นักมวยชื่อดังของสหรัฐ ที่มีรายได้หลายร้อยล้านปอนด์ในชีวิตนักมวยของเขา แต่ต้องมาจบลงด้วยการถูกฟ้องล้มละลายเมื่อปลายปี 2546 ผมถึงย้ำนักย้ำหนาเวลาถูกเชิญไปพูดเกี่ยวกับเรื่องการออมเงิน แล้วสิ่งที่สำคัญก็คือห้ามไปข้องแวะกับเรื่องการพนันและยาเสพติด มีเท่าไหร่ก็ไม่เหลือแถมยังจะเป็นหนี้เป็นสินเสียอีก นอกจากนั้นคนที่เป็นนักลงทุนที่ฉลาดจะไม่ยอมเสียเงินซื้อสิ่งของที่เสื่อมมูลค่าที่มีราคาสูง เช่น รถยนต์ ยกเว้นแต่ว่ามันจำเป็นในการใช้ประกอบอาชีพของท่าน

ผมขอยกตัวอย่างที่คลาสสิกของผมเอง คือคอนโดที่ผมอยู่ในปัจจุบัน ซึ่งซื้อมาเมื่อ 14 ปีที่แล้วในราคา 7.8 ล้านบาท ในขณะที่ปัจจุบันมีมูลค่าสูงถึง 20 ล้านบาท ถ้าย้อนเวลากลับไปสมัยนั้น แทนที่ผมจะซื้อคอนโดยูนิตนี้ แต่ถ้าผมกลับใช้เงินจำนวนดังกล่าวไปซื้อรถสปอร์ต แทน ปัจจุบันนี้ถ้าคิดจะขายต่อ คงขายได้ในราคาประมาณ 1 ล้านบาทเท่านั้น นั่นหมายความว่า ผมอาจจะขาดทุนจากการใช้รถคันนี้เกือบ 7 ล้านบาท แทนที่จะได้มูลค่าเพิ่มจากมูลค่าคอนโดที่ผมอยู่ในปัจจุบันถึง 12 ล้านบาท

แต่นักลงทุนที่ชาญฉลาด จะยอมจ่ายเงินแม้จะมาก แต่ถ้ามั่นใจและวิเคราะห์ดีแล้วว่าของสิ่งนั้นจะทวีมูลค่าในอนาคต ซึ่งแน่นอน อสังหาริมทรัพย์ก็จัดอยู่ในทรัพย์สินประเภทดังกล่าว แม้จะใช้เงินกู้จากสถาบันการเงินก็ตาม ซึ่งปกติผมมักจะไม่เชียร์ให้คนกู้เงินเพื่อมาใช้จ่าย แต่ถ้ากู้เพื่อซื้อบ้านหรือซื้อคอนโด ผมเชียร์เต็มที่ ถ้าพิจารณาอย่างดีแล้ว คนที่ผมรู้จักหลายๆ คนก็เริ่มจากผ่อนคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง พอมีรายได้มากขึ้นจากการที่ได้รับการขึ้นเงินเดือน การหารายได้เสริม หรือธุรกิจที่ทำอยู่มีความเจริญรุ่งเรือง ก็โปะเพิ่มเงินที่ผ่อนค่างวดมากขึ้น จนในที่สุดก็ผ่อนหมดแล้วก็เริ่มผ่อนคอนโดใหม่อีก

แต่คราวนี้ผ่อนเพื่อเอาคอนโดยูนิตเหล่านั้นไว้ปล่อยเช่า ยิ่งถ้าสามารถหาคอนโดมือสองที่ให้ผลตอบแทนจากการเช่าที่สูง 6-10% ในภาวะดอกเบี้ยต่ำๆ แบบนี้แทบจะไม่ต้องควักเงินเพื่อผ่อนค่างวดเสียด้วยซ้ำ เพียงแค่มีเงินสัก 10% ของราคาคอนโดเท่านั้นแล้วติดต่อขอสินเชื่อจากธนาคาร เพราะว่าปกติการปล่อยกู้ซื้อคอนโด ธนาคารจะปล่อยในอัตราส่วน LTV ที่ 90%  LOAN TO VALUE) ตามกำหนดของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) แล้วใช้ค่าเช่าไปผ่อนค่างวด

ยิ่งถ้าท่านมีศักยภาพทางเครดิตสูง สามารถกู้ได้ที่ยอดเงินที่สูง ท่านอาจจะผ่อนพร้อมๆ กันได้สูงสุดถึง 4 ยูนิต การกู้เพื่อไว้ใช้เป็นที่อยู่อาศัย สถาบันการเงินจะปล่อยกู้ให้มากที่สุดก็คือ 3-4 ยูนิต แล้วแต่นโยบายของสถาบันการเงินนั้นๆ จนทำให้หลายคนกลายเป็นเศรษฐีห้องเช่า แล้วเมื่อถึงเวลาที่ท่านจะ REALISE GAIN ท่านก็น่าจะขายคอนโดเหล่านั้นในราคาที่สูงกว่าราคาที่ท่านซื้อมาด้วย ทั้งที่คอนโดนั้นท่านอาจจะจ่ายด้วยเงินเพียง 10% เสียด้วยซ้ำ

ลองมาดูตัวอย่างกัน ท่านซื้อคอนโดยูนิตหนึ่งที่ราคา 2.2 ล้านบาท ท่านควักเงิน 2.2 แสนบาทไปวางกับสถาบันการเงิน ส่วนที่เหลือกู้กับสถาบันการเงิน 1.98 ล้านบาท ผ่อน 20 ปี ค่าผ่อนเดือนละประมาณ 1.3 หมื่นบาท สามารถนำมาปล่อยเช่าได้เดือนละ 1.3 หมื่นบาท ดังนั้นค่าเช่าเพียงพอที่จะเลี้ยงตัวเองได้ พอเวลาผ่านไปสัก 8-12 ปี ถ้าราคาคอนโดยูนิตนี้ขึ้นไปที่ 3.60 ล้านบาท ก็เท่ากับว่า ท่านกำไร 3.38 ล้านบาท เมื่อคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุน = 3,380,000/2.2 แสน = 1,536%

สมมติว่าท่านถือครองไว้เป็นเวลา 10 ปี ผลตอบแทนเฉลี่ย = 153.60% ต่อปี หรือผลตอบแทนทบต้น = 32.25% ต่อปีเลยทีเดียว ผลตอบแทนสูงกว่าค่าเฉลี่ยที่ วอร์เรน บัฟเฟตต์ นักลงทุนชื่อดังก้องโลกทำได้เสียด้วยซ้ำ เห็นผลตอบแทนแบบนี้แล้ว คงอยากจะเริ่มคิดที่จะเป็นเศรษฐีห้องเช่ากันบ้างแล้ว บทความหน้าผมจะมาแนะนำว่า วิธีเตรียมตัวสร้างเครดิตที่ดีให้ตัวเองในสายตาสถาบันการเงินกันครับ ต้องทำอย่างไร