อสังหาริมทรัพย์ในเอเชีย....โอกาสเติบโตที่กว้างกว่า

โดย บุญชัย เกียรติธนาวิทย์  กรรมการผู้จัดการและประธานเจ้าหน้าที่บริหารการลงทุน บลจ.ธนชาต

กลับมาเจอกันอีกครั้งนะครับ เมื่อสองสัปดาห์ก่อนผมเขียนว่า สินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่น่าสนใจ แต่จะลงทุนด้วยตัวเองหรือฝากกองทุนรวม ก็คงต้องแล้วแต่ความชอบความถนัดของแต่ละคน ซึ่งจริงๆแล้วนอกจากวิธีการลงทุนที่ทำได้หลายวิธี ยังพบว่าสินทรัพย์ประเภทนี้ไม่ได้จำกัดอยู่แต่ในประเทศไทยเท่านั้น เพราะกองทุนอสังหาริมทรัพย์มีอยู่ทุกที่ทั่วโลก แม้ในรายละเอียดปลีกย่อยจะต่างกัน แต่ก็มีจุดร่วมที่เหมือนกันคือเป็นการลงทุนที่คาดหวังผลตอบแทนจากเงินปันผลเป็นหลักเหมือนๆกัน

ในภูมิภาคเอเชียเอง กองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็มีความโดดเด่นน่าสนใจไม่แพ้ในไทย ตั้งแต่ต้นปีจนถึงเดือนกรกฎาคม กองทุนประเภท REIT ในเอเชียทำผลตอบแทนไปแล้วมากกว่า 27% แม้ว่าหากดูผลตอบแทนในปีที่ผ่านมาจะพบว่า REIT ในเอเชียติดลบไปกว่า 5% ดังนั้นหากผู้ลงทุนต้องการหาโอกาสเพิ่มผลตอบแทนให้กับพอร์ตลงทุน ก็แนะนำว่าต้องเน้นลงทุนในระยะยาวมากกว่า เพราะ REIT ในเอเชียค่อนข้างมีการเคลื่อนไหวของราคาสูง ถ้าเน้นลงทุนในระยะสั้นอาจมีบางจังหวะที่ผลตอบแทนติดลบได้

เมื่อสินทรัพย์ประเภทนี้มีการเคลื่อนไหวของราคาค่อนข้างสูง ถ้าอย่างนั้นไปลงทุนในหุ้นเลยดีไหม?

ต้องอย่าลืมนะครับว่า จุดสำคัญของการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์ คือ ผลตอบแทนในรูปอัตราเงินปันผล ปัจจุบันกองทุนประเภท REITs ในเอเชียนั้น ยังสามารถจ่ายเงินปันผลในอัตราที่มากกว่าดอกเบี้ยเงินฝากที่ต่ำมากได้ และค่อนข้างมีส่วนต่างของผลตอบแทนอยู่สูงและดึงดูดทีเดียว อย่างประเทศสิงคโปร์จากตารางจะพบว่ามีการจ่ายเงินปันผลได้สูงถึง 6.8% ต่อปี ดังนั้นในบางจังหวะที่ REIT มีการปรับราคาลงแรง ผู้ลงทุนก็ยังมีผลตอบแทนจากเงินปันผลที่จะทำหน้าที่ช่วยบรรเทาผลกระทบได้ในระดับหนึ่ง นอกจากนั้นสำหรับผู้ที่ต้องการมีรายได้หรือรับเงินบ้างระหว่างที่รอการลงทุนงอกเงย เงินปันผลก็จะเข้ามาตอบโจทย์นี้ได้ครับ

ผลตอบแทนก็ดี อัตราเงินปันผลก็น่าสนใจ แต่เอเชียแพงไปหรือยัง?

เวลาที่เราจะมองว่าสินทรัพย์ที่ลงทุนแพงไปหรือยัง คงไม่สามารถดูเพียงแค่ราคาได้ คงต้องพิจารณาว่าสินทรัพย์นั้นสามารถสร้างผลตอบแทนได้ตามที่เราคาดหวังหรือไม่ และยิ่งเป็นสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มันมีอายุของมันด้วยแล้ว การพิจารณา IRR (Internal Rate of Return) หรือ ผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับจากอสังหาริมทรัพย์นี้ตั้งแต่วันที่ลงทุนจนถึงวันหมดสัญญา น่าจะให้คำตอบท่านผู้อ่านได้ดีกว่า

ผมลองพิจารณาดูหุ้น Asia REITs ในแต่ละประเทศคร่าวๆ  โดยหลักการ คือ ดูบริษัทที่มีการทำ IRR ในแต่ละประเทศที่อยู่ใน Asia Pacific REITs Index  ผลการคำนวณพบว่าทั้งสิงคโปร์ ไทย มาเลเชีย ต่างก็มีค่า IRR อยู่ที่ประมาณ 7% ส่วนที่ฮ่องกงมีค่าเฉลี่ย IRR สูงมากกว่าประเทศอื่นมาก เนื่องจากมีกองทุนบางตัวที่ให้ผลตอบแทนสูงมาก ทำให้ค่าเฉลี่ยค่อนข้างมีความเบ้ไป แต่ผมอยากให้เรามองโดยรวมมากกว่า คือ อยู่ที่ประมาณ 7% ซึ่งถือว่ายังน่าสนใจครับ

รู้ว่าดี แต่จะไปลงทุนอสังฯ ในเอเชียอย่างไรดี?

แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียสามารถสร้างผลตอบแทนได้น่าสนใจ แต่ก็เหมือนกับการลงทุนในไทยที่ต่างก็มีกองทุนอสังหาฯ ที่ดีและไม่ดีปะปนกันไป และยิ่งเป็นในเอเชีย การเข้าถึงข้อมูลในเชิงลึก ยิ่งค่อนข้างยาก แต่หากผู้ลงทุนสามารถปิดช่องโหว่นี้ได้ ผมก็คิดว่าการลงทุนด้วยตนเองก็สามารถทำได้ แต่สำหรับผู้ที่มองเห็นโอกาส แต่ไม่รู้จะเลือกลงทุนในกองทุนไหนดี ในเร็วๆ นี้ บลจ.ธนชาต จะออกกองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เอเชีย โดยจะลงทุนในกองทุนหลักเพียงกองทุนเดียว แต่จะเป็นกองทุนอะไรนั้น คงต้องคอยติดตามกัน ผมได้มีโอกาสพูดคุยกับผู้จัดการกองทุนนี้ พบว่าพวกเขามีความเชี่ยวชาญและมีประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียสูงมาก ซึ่งผมจะมาเล่าให้ฟังในครั้งหน้าครับ ว่าผมเลือกกองนี้เพราะอะไร และกองทุนนี้มีความพิเศษตรงไหนบ้าง
...อย่าลืมติดตามกันนะครับ