ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ เสี่ยงสูง

โดย...สุรชัย กำพลานนท์วัฒน์

ฉับพลันที่ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคหรือ สคบ. มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 พ.ค.ที่ผ่านมา ก็เกิดความโกลาหลปนความตื่นตระหนกอย่างมากในวงการผู้ประกอบการอพาร์ตเมนต์ บ้านเช่าตึกเช่าหลายแสนรายทั่วประเทศทันที 

เจ้าของตึกบ่นกันเสียงขรมในขณะที่ผู้เช่ารู้สึกสะใจ กฎหมายฉบับนี้ขีดเส้นตายหลายเรื่องที่ล้วนเป็นประเด็นสำคัญ เรื่องแรกสุดคือค่าน้ำค่าไฟ ต่อไปนี้ผู้ให้เช่าไม่สามารถเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟแพงๆ ได้อีกแล้ว มีสิทธิเก็บได้เท่ากับยอดที่เจ้าของตึกจ่ายจริงให้กับการไฟฟ้าและการประปาเท่านั้น เอาบิลค่าน้ำไฟจริงมาหารเฉลี่ยต่อห้องและประกาศเรียกเก็บตามนั้น แถมยังต้องทำรายการคำนวณแปะติดข้างฝาให้ผู้เช่าสามารถตรวจสอบได้อีกด้วย สิ่งที่เคยทำมาเช่นกำหนดค่าไฟยูนิตละ 8 บาท ค่าน้ำยูนิตละ 20 บาท ใช้ไม่ใช้ก็ต้องจ่ายขั้นต่ำ 100 บาท/เดือนนั้น ทำไม่ได้อีกแล้ว อันนี้ถือว่าทุบหม้อข้าวใบใหญ่ของเจ้าของตึกทุกรายซึ่งมีรายได้จากส่วนต่างของค่าน้ำค่าไฟเป็นกอบเป็นกำมาอย่างยาวนาน

ถัดมาเป็นเรื่องค่ามัดจำล่วงหน้าซึ่งส่วนใหญ่เรียกเก็บ 2 เดือนหรือ 3 เดือน กฎหมายกำหนดให้เหลือไม่เกิน 1 เดือน แปลว่าตึกไหนเรียกค่ามัดจำไว้ก่อนหน้านี้เกินกว่า 1 เดือนส่วนที่เกินผู้เช่ามีสิทธิของคืนได้ อันนี้หนักหนาสาหัสกับเจ้าของตึกแน่นอน ถ้าผู้เช่าแห่มาขอเงินค่ามัดจำคืนทุกห้องต้องเตรียมเงินกี่ล้านถึงจะพอ ส่วนเงินค่าประกันความเสียหายก็เขียนชัดเจนว่าให้เก็บเงินค่าประกันได้ไม่เกินกว่าอัตราค่าเช่า 1 เดือน เช่น ค่าเช่าเดือนละ 3,500 บาท ก็ต้องเรียกได้ไม่เกิน 3,500 บาท ตึกไหนเรียกเก็บมากกว่านี้ก็ต้องคืน (ซึ่งปกติจะเรียกเก็บมากกว่า 2 เท่า)ส่วนนี้เจ้าของตึกต้องเตรียมเงินไว้ด้วย

ข้ออื่นๆ ที่โหด...มัน...แต่ฮาไม่ออก เช่น ห้ามเพิ่มค่าเช่าในระหว่างสัญญาเช่าที่ทำไว้ เจ้าของตึกจะปรับขึ้นค่าเช่าระหว่างทางโดยอ้างโน่นอ้างนี่ อ้างค่าไฟขึ้น ค่าน้ำขึ้น ค่าดอกเบี้ยขึ้น ค่าครองชีพขึ้น ทำไม่ได้นะครับ ห้ามริบเงินค่ามัดจำหรือเงินค้ำประกัน อันนี้ก็ทำโดยพลการไม่ได้แล้ว ห้ามเข้าไปตรวจสอบห้องพักก็ทำไม่ได้ จะหาเหตุอ้างเข้าไปฉีดปลวก ส่งช่างเข้าไปดูน้ำ-ไฟ ส่งคนเข้าไปตรวจดูเฟอร์นิเจอร์ หรือแอบย่องไปดูว่ามั่วสุมหรือไม่ก็หมดสิทธิ ห้ามยกเลิกสัญญาถ้ายังไม่ครบสัญญาเช่า อันนี้ถ้าผู้เช่ายังจ่ายปกติไม่ได้ทำอะไรให้เสียหาย จู่ๆ จะไปยกเลิกขอคืนห้องก็ทำไม่ได้ แต่กลับกันฝ่ายผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดได้โดยต้องไม่ค้างค่าเช่าและแจ้งล่วงหน้าให้เจ้าของตึกไม่น้อยกว่า 1 เดือน ที่น่าจะหนักใจของเจ้าของตึกมากที่สุดก็คือประเด็นห้ามไม่ให้ไปปิดกั้น หรือ ล็อกห้องหรือเคลื่อนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าเด็ดขาด แม้ว่าจะติดค้าง จ่ายช้าหรือมีปัญหาเรื่องค่าเช่า อันนี้ สคบ.เน้นว่าห้ามเด็ดขาด ทำได้คือต้องใช้กฎหมายดำเนินการเท่านั้น

สำคัญสุดๆ ถ้าเจ้าของตึกฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามกฎหมายฉบับนี้ ผู้เช่ามีสิทธิร้องไปยัง สคบ.ซึ่งมีโทษสูงสุดคือจำคุก 1 เดือน หรือปรับไม่เกิน 1 แสนบาทต่อสัญญา...ย้ำว่า...ต่อสัญญา นี่ล่ะครับที่ถือเป็นความเสี่ยงสูงมากถึงมากที่สุดของบรรดาเจ้าของอาคารเช่าทั้งหลาย เสี่ยงต้องหาเงินคืน เสี่ยงถูกร้อง เสี่ยงเจอผู้เช่าเกเรหัวหมอ เสี่ยงจ่ายหนี้ไม่ไหว ธุรกิจนี้พลิกหน้ามือกลายเป็นหลังมือทันทีใครคิดว่าเป็นธุรกิจเสือนอนกิน มันกลายเป็นเสือร้องไห้ ใครคิดว่าเป็นธุรกิจน้ำซึมบ่อทราย มันกลายเป็นน้ำตาซึมจนตาย และวันนี้แบงก์ก็มองเป็นธุรกิจเสี่ยงที่จะไม่ปล่อยกู้ง่ายๆ อีกต่อไปเช่นกัน