‘ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์' กับความท้าทายอนาคตธุรกิจอสังหาฯ-งานพัฒนาเมืองกทม.

วันที่ 29 มิ.ย. 2565 เวลา 09:57 น.
‘ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์' กับความท้าทายอนาคตธุรกิจอสังหาฯ-งานพัฒนาเมืองกทม.
อีกหนึ่งผู้บริหารหญิงเก่ง 'ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์' กรรมการผู้จัดการบริษัท เสนาดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กับการทำงานในแวดวงธุรกิจอสังหาฯ มานานกว่า15 ปี ล่าสุดได้สวมหมวกทางการเมือง ในฐานะ ประธานที่ปรึกษาด้านยุทธศาสตร์และงบประมาณ ของกรุงเทพมหานคร อีกหนึ่งตำแหน่ง

ล่าสุด 'ดร.เกษรา'  เปิดพื้นที่รับรองบนชั้น 12 ของอาคารธัญลักษณ์ภาคย์ ย่านรัชดาภิเษก ที่ตั้งสำนักงานใหญ่ บริษัทเสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ให้'โพสต์ทูเดย์' มีโอกาสสัมภาษณ์พิเศษถึงความท้าทายในการทำงานทั้งการบริหารธุรกิจ และการพัฒนาเมืองฯ กับบทบาทที่ได้รับในครั้งนี้  

ความอึดเป็นเรื่องดี...ที่ทำให้อยู่รอดได้

ดร.เกษรา เล่าให้ฟังว่าได้เริ่มเข้ามาช่วยคุณพ่อ (นายธีรวัฒน์ ธัญลักษณ์ภาคย์) บริหารธุรกิจ “เสนา ดีเวลลอปเม้นท์” มาตั้งแต่15ปีก่อน จนถึงปัจจุบัน ยอมรับว่าเผชิญกับความท้าทายเป็นช่วงๆ อยู่เสมอในแวดวงธุรกิจ โดยเฉพาะในช่วงสถานการณ์โควิดตลอดระยะเวลา2ปีเต็มที่ผ่านมา

กระทั่งพบว่าไม่มีความท้าทายไหน ยากเท่ากับความท้าทายที่เกี่ยวข้องกับ "ภาวะสภาพคล่อง" ซึ่งเป็นเรื่องโชคดีที่ในช่วงดังกล่าวเสนาฯ มีสภาพคล่องที่ดีทำให้สามารถบริหารจัดการเรื่องต่างๆภายในองค์กรได้ดีมาก

รวมถึงยังเป็นโอกาสทางธุรกิจในการเข้าซื้อกิจการบริษัท เจ.เอส.พี.พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) และเปลี่ยนชื่อเป็น บริษัท เสนา เจ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่เข้ามาเสริมโปรดักส์ให้เสนาฯ ในโครงการและทำเลใหม่ๆ ให้ครอบคลุมกลุ่มเป้าหมาย ที่วางไว้ได้อีกด้วย  

"ช่วงที่ผ่านมาแม้จะมีหลายปัจจัยภายนอกที่ควบคุมไม่ได้ เราไม่เคยเจออย่างการหยุดการก่อสร้าง การปิดแคมป์คนงาน ฯลฯ แต่เราก็มีความอึดที่สูง ซึ่งมองว่าเป็นเรื่องที่ดี และ ดีใจที่ผ่านมาได้"  ดร.เกษรา เล่า

ด้วยทั้งอุตสาหกรรมอสังหาฯ แม้ว่าจะได้รับผลกระทบจากการหยุดการก่อสร้างโครงการอสังหาฯโดยเฉพาะคอนโดมีจำนวนลดลง แต่ราคาขายลดลงเยอะกว่าซึ่งก็จะไปกระทบในเรื่องส่วนแบ่งทางการตลาดที่เล็กลง ด้วยโครงการที่ขายได้ในภาพรวมผู้บริโภคก็จะมั่นใจกับผู้พัฒนารายใหญ่ที่อยู่ในตลาดมากกว่า ซึ่งเสนาฯ ก็ไม่ได้หยุดทำธุรกิจแต่อย่างใด แต่อาจมีบางช่วงที่ขายของได้ยาก หรือ ก่อสร้างไม่ได้บ้าง ทว่าการขายไม่ได้กระทบมากนัก

จากสถานการณ์ในช่วงที่ผ่านมา เป็นจังหวะที่ทำให้เสนาฯ เข้าซื้อกิจการเจเอสพี ซึ่งเป็นการ ‘ช็อตคัท’ การทำธุรกิจที่ทำให้ได้ทั้งทีมและโครงการอสังหาฯ ที่มีจุดเด่นแต่ละด้านให้สามารถนำมาพัฒนาได้ต่อในทันที จากปัจจัยที่บางโครงการอาจทำยาก ธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อ ทำให้เสนาฯเข้าซื้อธุรกิจได้ในราคาไม่แพง ซึ่งจุดนี้ ถือเป็นอีกหนึ่งโอกาสเช่นกัน

ส่วนสถานการณ์อสังหาฯ หลังจากนี้ดร.เกษรา ย้ำว่า ในช่วงโควิดที่ผ่านมา อสังหาฯ ไม่ได้ลงมากเท่าที่คิด แต่ส่วนแบ่งตลาดอาจชะลอตัวไปพอสมควร และในตอนนี้ตลาดอสังหาฯ กำลังเจอกับ ต้นทุนที่แพงขึ้นโดยรวมประมาณ 10% ซึ่งก็มาจากต้นทุนหลัก ราคาน้ำมันที่สูงขึ้น ที่จะผลักดันให้ทุกอย่างปรับราคาขึ้นตามมา รวมถึงอาจจะได้การปรับขึ้นค่าแรง ตามมาด้วย ส่วนราคาบ้าน จะมีแนวโน้มปรับราคาขึ้น

"หากมองในแง่ของช่วงเวลาแล้ว ผู้บริโภคควรเลือกซื้อบ้านในช่วงที่ดอกเบี้ยยังปรับขึ้นไม่มากนัก เช่นหากวางแผนว่า เตรียมซื้อบ้านในอีก4เดือนข้างหน้า ถ้าซื้อในช่วงเวลานี้ จะดีกว่า"  ดร.เกษรา ขยายภาพให้ชัดขึ้น

จัดแพคเกจ แผนตั้งรับตลาดอสังหาฯต้นทุนพุ่ง  

พร้อมเสริมต่อไปอีกว่า ในช่วงที่สถานการณ์เศรษฐกิจมีความผันผวนจากหลายปัจจัยที่ผลักดันให้ต้นทุนอสังหาฯปรับขึ้นมาอีก10% นั้น ในส่วนของ เสนาฯ เองก็มีแผนรองรับความต้องการของผู้บริโภค โดยแบ่งออกเป็นแต่ละเซ็กเมนต์/แบรนด์ที่อยู่อาศัย ผ่านแพ็คเกจใหม่ๆออกมา รับความสามารถในการซื้ออสังหาฯ ที่อาจลดลงไปอีก จากภาวะดอกเบี้ย  

ดร.เกษรา อธิบายว่า "เสนาฯจะทำแพคเกจราคาที่ไม่ปรับขึ้นมากนัก แต่อาจลดทอนบางส่วนเพื่อให้ลูกค้าเข้าถึงได้ พร้อมหยิบยกตัวอย่าง เรื่องใกล้ตัวให้เห็นภาพชัดว่า จากเดิมเราเคยกินก๋วยเตี๋ยวได้ลูกชิ้น 10ลูก ร้านก็อาจลดลูกชิ้นเหลือ 8ลูก ซึ่งเสนาฯ ก็จะปรับไอเดียตรงนี้ มาใช้กับโครงการในบางไอเท็ม บางเซ็กเมนต์ เพื่อสอดคล้องกับตำแหน่งทางการตลาดอสังหาฯของเสนาฯ คือ ความเป็น Affordable Goods อีกด้วย"

หรืออย่างในช่วงที่ผ่านมา จะเห็นได้ว่าโปรดักส์ในพอร์ทของเสนาฯ ในโครงการมูลค่าหลัก 3ล้านบาทและหลักราคา7 ล้านบาท มีแนวโน้มขยายตัวสูง และเมื่อตอนนี้ เสนาฯ ได้โครงการแนวราบของเจเอสพี เข้ามาทำตลาดเพิ่มขึ้นอีกจำนวนมาก ก็ไม่ควรจะแข่งกับตัวเอง ทำให้ต้องมีการ 'Selective' มากขึ้นในทำตลาด

รวมไปถึงการตอกย้ำแบรนด์เสนาฯ ด้านบ้านและนวัตกรรมภายใต้หลัก Made From Her ด้วยการเป็นตัวแทนของผู้หญิง ที่ใส่ใจในรายละเอียด และคิดให้มากขึ้นในการสร้างบ้านทุกหลังของเสนาฯ ที่รวมไปถึง Datial ในการเลือกออกแบบเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ จากการทำงานร่วมกับพันธมิตรญี่ปุ่น ฮันคิว เรียลตี้ อย่างใกล้ชิด

"พร้อมให้ความสำคัญกับกำลังซื้อในกลุ่มคนรุ่นใหม่ ซึ่งอาจจะต้องนิยามคำจำกัดความขึ้นมาว่าคนรุ่นใหม่กับแบรนด์เสนาฯ คือ กลุ่มคนอายุ 30-32 ปี ซึ่งกลุ่มคนเหล่านี้ก็อาจขึ้นเครื่องบินไปเชียงใหม่ที่ใช้บริการทั้งระดับเฟริสต์คลาส อินเตอร์เนชันแนล หรือ โลว์คอสต์ แอร์ไลน์ เป็นต้น เสนาฯก็จะเข้าไปเจาะกลุ่มที่ไม่ได้ซื้อความหรูหรามากนัก ซึ่งจุดนี้เองก็จะกลับมาที่ คอร์ แวลู ของเสนาฯ คือ การขาย Affordable Goods ที่คิดละเอียดกว่า เพื่อสิ่งที่ดีกว่า" ดร. เกษรา ย้ำ

มองอสังหาฯ ครึ่งหลังแข่งโหมแคมเปญ

ดร.เกษรา เล่าต่อว่า ในช่วงครึ่งหลังของปี2565 จากแนวโน้มของต้นทุนในภาพรวมที่สูงขึ้นราวๆ10% อาจทำให้ผู้พัฒนาโครงการฯ หลายรายหันมาใช้กลยุทธ์แคมเปญการตลาดที่จะออกมาคล้ายกันๆ เพื่อตอบโจทย์ความต้องการผู้บริโภคมากที่สุด ด้วยโซลูชันส่วนลดโปรโมชัน

ทว่าในส่วนของเสนาฯ กลับมองว่าจะใช้ความโดดเด่นในด้านโซลาร์ รูฟ ท็อป ในทุกโครงการแนวราบ ซึ่งก็สอดคล้องกับจังหวะในตอนนี้ที่กระแสการใช้พลังงานไฟฟ้าแสงอาทิตย์ได้รับความนิยมสูง ซึ่งเสนาฯ ได้มองเรื่องเหล่านี้ให้เป็นความต้องการพื้นฐานของเสนาฯ ในการติดตั้งโซลาร์ เซลล์ ไปแล้ว ด้วยแนวคิดว่าแผงโซลาร์เซลล์ จัดเป็นสิ่งที่เป็นประโยชน์ในบ้านแต่ละหลังไปแล้วเหมือนปั๊มน้ำ เช่นกัน

ซึ่งก็สอดคล้องต่อไปยังเรื่อง กรีน และ การทำ คอร์บอน เครดิต ตามแผนยั่งยืนด้วยเช่นกัน

บทบาทงานนโยบายพัฒนาเมืองหลวง

ขณะเดียวกัน หลังจาก คุณชัชชาติ สิทธิพันธุ์ เข้ารับตำแหน่งผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร (กทม.) ไปเมื่อปลายเดือนพ.ค.ที่ผ่านมา พร้อมกับที่ดร.เกษรา ได้เข้าร่วมทีมนโยบายกทม. ในฐานะประธานที่ปรึกษาด้านยุทธศาสตร์และงบประมาณ กทม. ซึ่งได้ร่วมติดตามและลงพื้นที่ร่วมกับผู้ว่าฯ ในทันทีเมื่อมีเหตุการณ์ใดๆเกิดขึ้นในกทม.

ตลอดช่วงที่ผ่านมา ที่จะต้องบริหารทั้งการทำธุรกิจและงานพัฒนาเมืองให้ลงตัว ดร.เกษรา บอกว่า ไลฟ์สไตล์การทำงานในส่วนของการทำธุรกิจและการทำงานพัฒนาเมืองและสังคมนั้น มีวิธีคิด ที่คล้ายกัน โดยเฉพาะการบริหารจัดสรร (Allowcation) ด้านงบประมาณ ที่จะต้องมีการตั้งเรื่องหลัก การให้ความสำคัญในการนำความคิดไปสู่การปฏิบัติสู่คน  

"ความท้าทายของการทำงาน กทม. ไม่ใช่เรื่อง Maximize Profit กำไรสูงสุดเหมือนธุรกิจบริษัท ซึ่งเป็นโจทย์หลัก แต่โจทย์ของกทม. เป็นการทำอย่างไรให้เป็นเมืองน่าอยู่ของทุกคน ซึ่งเป็นคีย์เวิร์ด ที่กทม.จะต้องเดินหน้าต่อตามแผนงาน2016 รวมไปถึงนโยนบาย214 ข้อ ที่วางไว้ ซึ่งก็เป็นเหมือนคำมั่นสัญญา ด้วยประชาชนได้เลือกผู้ว่าฯ มาจากนโยบายในวันนั้น ที่จะต้องทำให้เป็นรูปธรรม"

อย่างโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ในจุดนี้เองได้มีการวางเส้นทางในการนำไปปฏิบัติ ซึ่งพบว่ามีอยู่หลายบริบท ที่ต้องจัดสรรการเข้าไปแก้ปัญาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะชุมชนแออัดในกทม. ที่มีอยู่กว่า 600 แห่ง ซึ่งแต่ละแห่งก็จะมีปัญหาที่แตกต่างกัน ด้วยบางแห่งอาจมีที่อยู่อาศัยที่มั่นคงในโครงการบ้านมั่นคงแล้ว

หรือ ในบางแห่งอาจมีปัญหาเรื่องการเช่าอยู่อาศัย และต้องการมีที่เป็นของตัวเองซึ่งกทม.จะเข้าไปทำงานร่วมกับองค์กรหลัก อย่างสำนักงานพัฒนาชุมชนเมือง(พชม.)  ภายใต้แผนพัฒนาเมือง2016 ที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย โดยทุกโครงการสามารถเริ่มดำเนินการทำได้หมด ส่วนที่เหลือ คือแยกเป็นแผน (Roll Out) ออกมา  

อย่างที่ผ่านมา ดร.เกษรา ยังได้ลงพื้นที่เหตุไฟไหม้ชุมชนบ่อนไก่ ซึ่งควบคู่ทั้ง2บริบท คือ ต้องการเข้าไปช่วยเพื่อเรียนรู้และแก้ไข เพราะอย่างที่ทราบกันดีว่า ชุมชน แออัดมีปัญหาไฟไหม้บ่อยครั้ง ด้วยเป็นบ้านไม้ส่วนใหญ่ หากไหม้หนึ่งหลังก็จะลุกลามขยายต่อรวดเร็ว เป็นปัญหาไฟไหม้ชุมชนบ่อยครั้ง

ซึ่งในความเป็นจริงแล้วเชื่อว่าไม่มีใครอยากอาศัยในสถานที่ไล่รื้อ แต่ในเมืองแหล่งงานอยู่ตรงนี้  และหากต้องไปอยู่ไกลกว่านี้ ก็สู้ค่าเดินทางไม่ไหว ซึ่งก็พบว่ามีบางคนอาศัยอยู่มานานกว่าสองถึงสามรุ่น

โจทย์ก็คือแหล่งที่อยู่อาศัย ใกล้แหล่งงานเดิม ถ้าไม่เป็นการเช่า ก็ต้องพยายามหาหาที่ใกล้กับแหล่งงาน โดยไม่เป็นการหลอกตัวเองว่ามีบ้าน แต่อยู่ไกลมาก โดนค่าเดินทางกินหมด จุดนี้ที่ กทม.จะต้องเร่งทำงานร่วมกับองค์รหลัก 

ด้วยในช่วงที่ ดร.เกษราต้องสวมหมวกสองใบ ทำให้ต้องแบ่งเวลาการทำงานของตัวเอง และงานพัฒนาเมือง ที่เจ้าตัวบอกว่าไม่ได้มีสูตรสำเร็จแต่อย่างใด

เพียงแต่ตั้งใจไว้แล้วว่า จะต้องทำให้ดีที่สุดทั้งสองด้าน แม้ว่าจะเหนื่อยขึ้นมาบ้างก็ตาม โดยเฉพาะในงานพัฒนาเมืองที่มองผลลัพธ์ในท้ายสุดว่า

"หากตัวเอง จะสามารถทำประโยชน์อะไรให้กับบ้างกับเมืองให้มีความน่าอยู่ได้มากขึ้น ก็อยากทำให้เต็มที่"

‘ความอึด’ คาถาความสำเร็จ

และในฐานะทายาทธุรกิจเสนาฯ ที่เข้ามาดูแลรับผิดชอบงานในจุดนี้ถึงปัจจุบันร่วม15 ปีแล้ว ซึ่งยังได้มีโอกาสเข้าร่วมงานพัฒนาเมืองกทม. ล่าสุด  ดร.เกษรา บอกว่าการก้าวมาถึงจุดนี้ โดยส่วนตัวแล้วมองว่ายังห่างไกลกับความสำเร็จอีกมาก

ด้วยความที่เป็นคนไม่ค่อยที่จะพอใจอะไรง่ายๆ และเชื่อว่าทุกสิ่งที่ได้ทำลงไปยังจะสามารพัฒนาให้ดีขึ้นไปได้อีก ได้อีก และได้อีก อย่างต่อเนื่อง

เพราะหากเราเชื่อที่จะหยุดในคำว่า ‘ดีแล้ว’ เราก็จะหยุดทำซึ่งนั่นจะเป็นกับดักต่อการพัฒนาในทุกสิ่งทั้งในเรื่องของการทำธุรกิจ หรือ แม้แต่งานทางด้านสังคมและพัฒนาเมือง

ขณะเดียวกัน ในฐานะนายหญิงแห่งอาณาจักรเสนาฯ ดร.เกษรา ยังได้ถ่ายทอดแนวคิดเหล่านี้ไปยังพนักงาน เพื่อให้รับรู้หลักการทำงานที่จะเป็นไปในทิศทางเดียวและนำไปสู่เป้าหมายหลักร่วมกัน 

รวมไปถึงการมี ‘โฟกัส’ ก็เป็นอีกหนึ่งสิ่งสำคัญในการบริหารจัดการในทุกเรื่อง และการมีวินัยที่จะผลักดันให้คนเราสามารถทำอะไรต่อได้อีกมาก ด้วยหากหลุดโฟกัสแล้ว ก็เหมือนว่าจะไม่ได้ใช้เวลาในการทำอะไรให้ได้เต็มที่ 

ดร.เกษรา ยังเล่าอีกว่า "ตัวเองเป็นคนเรียนหนังสือธรรมดา แต่ความสำเร็จที่เกิดขึ้นในแต่ละชิ้นจะมาจากการเป็นคนที่มีความอึด และ ทุ่มเท ซึ่งมันก็คือการโฟกัส แต่จะทุ่มเทไม่ได้หมดทุกเรื่อง ดังนั้นเราต้องเลือกและทุ่มเทในจังหวะและโอกาสที่ถูกต้อง และมีวินัยในตัวเอง"

พร้อมมองต่อธุรกิจเสนาฯ ในยุคต่อไปจากนี้ ที่มองว่าเป็นตลาดที่ถูกดิสต์รัปชันน้อยที่สุดเมื่อเทียบกับอุตสาหกรรมอื่น แต่ก็ยังมีความท้าทายอยู่มากนการสื่อสารกับผู้บริโภค ที่เสนาฯ ยังต้องเร่งสปีดมากขึ้น 

รวมไปถึงการปรับรูปแบบการให้บริการที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับความต้องการลูกค้าในอนาคต ที่มองว่าในอีก15 ปีข้างหน้า ตลาดที่อยู่อาศัยอาจจะไม่เติบโตเทียบเท่ากับในช่วง15 ปีที่ผ่านมา แต่หลักการของธุรกิจจะยังคงอยู่ คือ Maximize Profit ได้อย่างต่อเนื่อง 

ดังนั้นการพัฒนาโครงการฯของเสนาฯ จะมองในเรื่องของธุรกิจใหม่ ที่อยู่อาศัย Nursing Home สำหรับผู้สูงวัย ซึ่งเป็นตามกระแสประชากรผู้สูงอายุมีจำนวนมากขึ้น และเด็กเกิดใหม่ลดน้อยลง

นอกจากนี้ยังจะมุ่งไปสู่การเป็นผู้ให้บริการธุรกิจต่อธุรกิจ (B2B) โซลาร์เซลล์ ในอาคารโครงการพาณิชย์ อีกด้วย 

พร้อมปิดท้ายเป้าหมายผลประกอบการธุรกิจ เสนาฯ ในปีนี้เสนาฯวางเป้าหมายรายได้ 12,186 ล้านบาท และ เป้ายอดขาย 13,979 ล้านบาท 

โดย ดวงใจ จิตต์มงคล