กูรูชี้ราคาบ้านปี 56 จะขึ้นไม่ถึง 15%

AREA ระบุ ราคาบ้านปีหน้าคงไม่พุ่ง 15-20% ตามข่าว เชื่อภาพรวมจะขยับเพียง 5% ยกเว้นแนวรถไฟฟ้าที่สูงกว่าค่าเฉลี่ย

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) เปิดเผยว่า ราคาที่อยู่อาศัยทุกประเภท ในปี 2556 จะเพิ่มขึ้นไม่ถึง 10-20% ตามที่เป็นข่าวแน่นอน เพราะราคาวัสดุก่อสร้างนับแต่กลางเดือนมิ.ย. 55- ก.ย. 56 เพิ่มขึ้นเพียง 4% ขณะที่ค่าแรงขั้นต่ำแม้จะเพิ่มขึ้นเป็น 300 บาท หรือเพิ่มขึ้นมา 40% ก็ส่งผลต่อราคาบ้านเพียงบางส่วน เพราะค่าแรงเป็นสัดส่วนเพียง 30% ของค่าก่อสร้าง

นายโสภณ กล่าวว่า หากค่าวัสดุก่อสร้างเพิ่มจาก 100% เป็น 104% ส่วนค่าแรงเพิ่มจาก 100% เป็น 140% และโดยที่ค่าวัสดุก่อสร้างและค่าแรงมีสัดส่วนเป็น 7:3 จึงทำให้ราคาสิ่งก่อสร้างเพิ่มขึ้นเป็น 114.8% อย่างไรก็ตามสัดส่วนรวม (กำไรและค่าดำเนินการต่าง ๆ) ระหว่างสิ่งก่อสร้างกับค่าที่ดิน มีสัดส่วนเป็นประมาณ 1 ต่อ 2  หากค่าที่ดินเพิ่มขึ้น 4% เช่นปีก่อน แต่ค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น จาก 114.8% ก็จะทำให้การเพิ่มขึ้นโดยรวมของราคาขาย เพิ่มเป็น 7.6% เท่านั้น  ไม่ได้เพิ่มขึ้น 15-20% แต่อย่างใด

"แม้ค่าก่อสร้างจะเพิ่มขึ้น  แต่ในอดีตที่ผ่านมา หากเศรษฐกิจไม่ดี แม้ค่าก่อสร้างจะเพิ่มขึ้น 20% แต่ก็ไม่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น อีกทั้งยังลดลง เพราะสร้างไปก็ไม่สามารถขายได้ในตลาด" นายโสภณระบุ

สำหรับกรณีพื้นที่ “ยอดฮิต” เช่น บริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้า ราคาที่ดินอาจพุ่งขึ้นตามผังเมืองใหม่  ผู้ประกอบการก็คงต้องมองหาทำเลใหม่ ๆ ที่เป็นทางเลือกแทนที่จะมุ่งพัฒนาบริเวณรอบ ๆ รถไฟฟ้า ยกเว้นสินค้าราคาแพง ที่อาจต้องปรับราคาขึ้น แต่เป็นสินค้าส่วนน้อย ไม่กระทบต่อประชาชนโดยรวม

ในปี พ.ศ.2556 ราคาที่อยู่อาศัยอาจปรับเพิ่มขึ้นเช่นในปีที่ผ่านมา คือ 5% แต่ในบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าหรือบริเวณที่มีศักยภาพสูงอื่น ราคาอาจปรับเพิ่มเป็น 10%  แต่บริเวณรอบนอก ราคาแทบจะไม่ได้ปรับเพิ่มสูงขึ้นเลย โดยเฉพาะราคาที่ดินเขตชานเมืองที่ไม่มีระบบขนส่งมวลชน ปรากฏว่า หลายบริเวณ ราคาคงที่หรืออาจตกต่ำลงด้วยซ้ำไป

ในกรณีของผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แนะให้หาซื้อทรัพย์มือสอง ซึ่งมีทั้งทรัพย์มือสองสภาพใหม่ที่ยังไม่มีผู้เข้าอยู่ และทรัพย์มือสองที่มีอายุ 10-20 ปี ซึ่งส่วนมากยังอยู่ในสภาพดี  มักตั้งอยู่ใกล้ย่านชุมชน และราคาถูกกว่าบ้านมือหนึ่งประมาณ 15-30%  แต่การลงทุนซื้อบ้านมือสอง ต้องถือตามคติ “ใส่ตะกร้าล้างน้ำ” แต่ไม่ใช่ “ย้อมแมวขาย” โดยผู้ซื้อสมควรซ่อมแซม ตกแต่งให้อยู่ในสภาพดี แทนที่จะ “ขายตามสภาพ” เพื่อว่าจะสามารถขายได้ในราคาดี

ปัจจุบัน กรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีบ้านอยู่ทั้งหมดประมาณ 4.4 ล้านหน่วย แต่มีบ้านเกิดใหม่เพียง 1 แสนหน่วยต่อปี หรือ 2.3% ต่อปี  แต่เชื่อว่า มีการขายบ้านมือสองในปริมาณที่มากกว่านี้  การลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงควรพิจาณาทั้งสินค้ามือหนึ่งและสินค้ามือสอง