Maximize กำไรคอนโด ทำอย่างไร(ตอนที่ 2)

โดย...กิติชัย เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์

บทความที่แล้วผมได้พูดถึงวิธีการที่จะสร้างผลกำไรจากการลงทุนคอนโดให้ได้มากที่สุด โดยมีวิธีการหลักๆ อยู่ 2 วิธีคือ

1.เพิ่มรายได้และลดต้นทุน ซึ่งการลดระยะเวลาถือครองคอนโด รวมทั้งการประหยัดต้นทุนดอกเบี้ยและลดต้นทุนค่าเสียโอกาส ยิ่งในยุคที่อัตราดอกเบี้ยต่ำติดดินแบบนี้

ผมแนะนำว่าถ้าคุณเป็นคนมีเครดิต คุณควรจะใช้เงินกู้จากสถาบันการเงินเป็นอย่างยิ่ง โอกาสที่ดอกเบี้ยต่ำแบบนี้ ในรอบชีวิตคนเราก็มีเป็นแค่บางช่วงของชีวิตเท่านั้น ผมยังจำได้เมื่อสมัยก่อนเคยเห็นอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก 10 กว่าเปอร์เซ็นต์ต่อปี และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูงเกือบ 20% ต่อปี เป็นเวลาติดต่อกันหลายปีก็พบเห็นมาแล้ว ยิ่งช่วงนี้ธนาคารแข่งขันกันให้อัตราดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านอยู่ในอัตราที่ต่ำมาก ซึ่งส่วนมากจะมีโปรโมชั่นเน้น 3 ปีแรก ที่อัตราดอกเบี้ยต่ำสุดๆ โดยสามารถที่จะโปะปิดได้ภายใน 3 ปี เพียงแต่ว่าไม่สามารถที่จะทำการรีไฟแนนซ์ได้ ในช่วง 3 ปีแรก

แต่หลังจากนั้นก็สามารถที่จะทำได้ จึงเป็นโอกาสอันดีที่คนที่จะถือครองคอนโดในระยะยาว ไม่ว่าจะเป็นเพราะการซื้อเพื่ออยู่เอง เพื่อปล่อยเช่า หรือเพื่อขายต่อ แต่ยังขายไม่ได้ ที่ถือครองคอนโดมาเกิน 3 ปีแล้ว หาช่องทางที่จะทำการรีไฟแนนซ์ เพื่อจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำติดดิน ต่อเนื่องไปได้อีก 3 ปี ทำเช่นนี้ไปเรื่อยๆ ทุก 3 ปีจนกว่าจะผ่อนหมด เดี๋ยวเรามาคำนวณกันดูสิครับว่าถ้าคุณทำอย่างนี้คุณจะประหยัดดอกเบี้ยไปได้สักเท่าไร ซึ่งคุณจะมีทางเลือกอยู่ 2 ทาง

บทความแรก ได้พูดถึงทางเลือกที่หนึ่งไปแล้วคือ การผ่อนค่างวดเท่าเดิม แต่ระยะเวลาการผ่อนสั้นขึ้น บทความนี้จะขอต่อด้วยทางเลือกที่ 2

2.การผ่อนค่างวดลดลง แต่ระยะเวลาการผ่อนเท่าเดิม สมมติว่าในช่วง 20 ปีต่อจากนี้อัตราดอกเบี้ยอยู่คงที่ ไม่มีการเปลี่ยนแปลง แล้วอัตราดอกเบี้ย 3 ปีแรกเฉลี่ยที่ 3.5% ต่อปี ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยปีที่ 4จนถึงปีที่ 20 อยู่ที่ 7.5% ต่อปี เงินค่าผ่อนบ้าน 20 ปี ต้องผ่อน 240 งวด งวดละ 36,350 บาท (งวดสุดท้ายผ่อนเพียง 34,542.89 บาท) รวมเป็นเงิน 8,722,192.89 บาท จากเงินต้น 5 ล้านบาท ดอกเบี้ยตลอด 20 ปี เป็นเงิน 3,722,192.89 บาท แต่ถ้าคุณทำการรีไฟแนนซ์ทุก 3 ปี แล้วสมมติว่าทุกครั้งคุณจ่ายดอกเบี้ย 3 ปีแรกในอัตรา 3.5% เท่าเดิม คุณจะผ่อนเหลือเพียงงวดละ 29,100 บาท ใช้เวลาผ่อน 20 ปี หรือ 240 งวด โดยงวดสุดท้ายผ่อนเพียง 227.17 บาท รวมเป็นเงิน 6,955,127.17 บาท จากเงินต้น 5 ล้านบาท ดอกเบี้ยรวม 1,955,127.17 บาท

แต่ก็จะมีค่าใช้จ่ายที่ตามมาจากการรีไฟแนนซ์ ซึ่งได้แก่

1.ค่าธรรมเนียมในการจำนอง (จ่ายกรมที่ดิน) 1% ของวงเงินกู้ใหม่

2.ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่

3.ค่าประเมินหลักประกัน 2,700 บาท (ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคาร) ส่วนใหญ่ค่าใช้จ่ายข้อนี้สามารถที่จะขอยกเว้นจากธนาคารได้

ดังนั้น คุณจะมีค่าใช้จ่ายการรีไฟแนนซ์ 6 ครั้ง ครั้งละ 5 ล้าน x 1.05% = 52,500x6 = 315,000 บาท ประหยัดดอกเบี้ยได้ 3,722,192.89-1,955,127.17 = 1,767,065.72 บาท หักค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ 6 ครั้ง 315,000 บาท ก็ยังประหยัดค่าใช้จ่ายไปได้ 1,452,065.72 บาท หรือคิดเป็น 29.04% ของราคาคอนโดเลยทีเดียว

ดังนั้น เมื่อเทียบกับแนวทางที่ 1 จะเห็นได้ว่าประหยัดดอกเบี้ยได้น้อยกว่า 2,107,614.16-1,452,065.72 = 655,548.44 บาท หรือคิดเป็น 13.11% ของราคาคอนโด แต่สิ่งหนึ่งที่คุณควรคำนึงถึงคือต้นทุนค่าเสียโอกาสเพราะว่าจำนวนเงินที่คุณผ่อน 2 งวดลดลงจาก แนวทางที่ 1 คือแทนที่จะผ่อน 36,350 บาท/เดือน ก็เหลือเพียงผ่อน 29,100 บาท/เดือน เท่ากับว่าคุณผ่อนน้อยลงงวดละ 7,250 บาท ยังขึ้นผมบอกเมื่อบทความที่แล้วว่ามีต้นทุนค่าเสียโอกาสทำให้แนวทางที่ 1 คุณมีจำนวนเงิน 7,250 บาท ในแต่ละเดือนติดต่อกันเป็นเวลา 14 ปี 9 เดือน ที่เป็นเงินที่สร้างต้นทุนค่าเสียโอกาส ซึ่งเป็นต้นทุนที่หลายคนมักมองข้าม เพราะมองไม่เห็น

แต่จริงๆ แล้วต้องถือว่าเป็นต้นทุนตัวฉกาจเลยทีเดียว ยิ่งในช่วงระยะเวลาที่นานมากๆ เมื่อกี้ต้นทุนค่าเสียโอกาสน่ะคับ ต้นทุนจะพบว่าค่าเสียโอกาสดังกล่าวมีมูลค่าสูงจริงๆ

อ่านมาถึงบรรทัดนี้แล้ว อย่าเพิ่งสรุปว่าแนวทางที่ 1 ดีกว่าแนวทางที่ 2 เดี๋ยวผมจะมาเฉลยว่าแนวทางไหนดีที่สุดในบทความหน้าครับ