กางนโยบายที่อยู่อาศัย ผู้ว่ากทม.คนใหม่ ‘ชัชชาติ สิทธิพันธุ์’

วันที่ 24 พ.ค. 2565 เวลา 14:45 น.
กางนโยบายที่อยู่อาศัย ผู้ว่ากทม.คนใหม่ ‘ชัชชาติ สิทธิพันธุ์’
คอลัมน์ อสังหาฯประเด็นร้อน

มติเป็นเอกฉันท์พันเปอร์เซ็นต์เมื่อ นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ได้รับฉันทานุมัติจากพี่น้องชาวกทม.ให้เป็นผู้ว่าฯคนใหม่ ด้วยคะแนนเสียงท่วมท้นเป็นประวัติศาสตร์หน้าใหม่ของการเลือกตั้งผู้ว่าฯกทม.กว่า 1.38 ล้านคะแนน ทิ้งห่างอันดับ 2 คือนายสุชัชวีร์ สุวรรณสวัสดิ์ จากพรรคประชาธิปัตย์กว่า 1 ล้านคะแนน!!

ส่วนหนึ่งของชัยชนะแบบถล่มทลายมาจากนโยบายหาเสียงที่มีมากถึง 214 นโยบาย ครอบคลุมทุกปัญหาทุกพื้นที่ซึ่งนายชัชชาติยืนยันในช่วงหาเสียงว่า สามารถทำได้จริงในทุกนโยบายถ้าได้เป็นผู้ว่าฯ

Property Mentor ขอคัดสรรนโยบายด้านที่อยู่อาศัยและนโยบายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อาจจะเกิดขึ้นในวาระ 4 ปีของผู้ว่าฯกทม.ที่ชื่อ ชัชชาติ สิทธิพันธุ์

นโยบายด้านที่อยู่อาศัยและนโยบายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้กระจายอยู่ในนโยบาย 9 ด้านที่ใช้ในการหาเสียงเลือกตั้ง ไม่ว่าจะเป็น นโยบายปลอดภัยดี สร้างสรรค์ดี สิ่งแวดล้อมดี เศรษฐกิจดี เดินทางดี สุขภาพดี โครงสร้างดี เรียนดี และบริหารจัดการดี

ถือว่านโยบายด้านที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ของทีมชัชชาติโดดเด่นกว่าผู้สมัครคนอื่นๆ เพราะต้องไม่ลืมว่า ผู้ว่าฯชัชชาติ เคยเป็น ผู้ช่วยอธิการบดี ดูแลทรัพย์สินจุฬาฯมูลค่านับแสนล้าน นอกจากนี้ยังเคยเป็นรัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม

ในสมัยรัฐบาลคุณยิ่งลักษณ์ เคยเป็นซีอีโอของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างควอลิตี้ เฮ้าส์ เป็นกรรมการบริษัท โฮม โปรดักส์ หรือโฮมโปร และบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จากการทาบทามของนายอนันต์ อัศวโภคิน รุ่นพี่วิศวะจุฬาฯ

แถมยังมีทีมที่ปรึกษาด้านนโยบายที่มาจากสายอสังหาฯ และจุฬาฯคอนเนคชั่น นั่นก็คือ ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) นโยบายด้านที่อยู่อาศัย และนโยบายที่เกี่ยวโยงไปถึงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงดูไฉไลกว่าใคร

วางยุทธ์ศาสตร์-ตั้งกองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยในกทม.

มาเริ่มกันที่เรื่องของที่อยู่อาศัยนโยบายชัชชาติมีอยู่หลายเรื่องตั้งแต่ด้านนโยบาย คือการจัดทำแผนยุทธศาสตร์ที่อยู่อาศัย โดยสำนักงานพัฒนาที่อยู่อาศัย เพื่อเพิ่มโอกาสการมีที่อยู่อาศัยที่มั่นคงและหลากหลายรูปแบบให้กับคนกรุงเทพฯ และสามารถประเมินสถานการณ์ด้านที่อยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯได้มีประสิทธิภาพมากขึ้น

กทม.โดยผู้ว่าฯชัชชาติจะทำการสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัยรูปแบบต่างๆ กลุ่มเป้าหมายของความต้องการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มผู้มีรายได้น้อย กลุ่มคนที่เพิ่งเริ่มต้น และก้าวเข้ามาสู่ช่วงของการทำงานเป็นครั้งแรก (First Jobber) กลุ่มคนวัยทำงานและแรงงาน

พร้อมทั้งประสานงานและร่วมมือกับหน่วยงานกลางที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่อยู่อาศัย เช่น สถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน (พอช.) การเคหะแห่งชาติ ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้คนกรุงเทพฯ มีโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่มั่นคงเพิ่มมากขึ้น และมีการติดตามผลของการพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ให้มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับแผนยุทธศาสตร์ที่ได้จัดทำไว้

นอกจากนี้ จะศึกษาความเป็นไปได้ในการดำเนินการกองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องกองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2541 เพื่อเป็นเครื่องมือหรือกลไกของกรุงเทพฯ ในการเพิ่มโอกาสพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มั่นคงให้กับคนกรุงเทพฯ

จัดหาห้องเช่าราคาถูกให้คนเริ่มทำงาน-กลุ่มเปราะบาง

ในขณะเดียวกัน กทม.จะสนับสนุนให้เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยชั่วคราว (Housing Incubator) สำหรับนักเรียนนักศึกษาจบใหม่ช่วงอายุ 18-25 ปี หรือกลุ่มคนที่เพิ่งเริ่มต้นและก้าวเข้ามาสู่ช่วงของการทำงานเป็นครั้งแรก (First Jobber) เพื่อให้เช่าในราคาต่ำ 2,000-3,000 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 5 ปี เพื่อให้สามารถตั้งตัวและเก็บเงินก้อนแรกได้

โดยจะใช้พื้นที่สำนักงานกทม. ที่กระจายตัวอย่างในเขตกรุงเทพฯชั้นใน หลังจากที่ย้ายพนักงานส่วนใหญ่มาทำงานร่วมกันที่ศาลาว่าการกทม. 2 พร้อมทั้งปรับปรุงอาคารสงเคราะห์ข้าราชการและลูกจ้างประจำกรุงเทพฯ ให้มีความหนาแน่นมากขึ้น พร้อมกับสิ่งอำนวยความสะดวกและพื้นที่ส่วนกลางคุณภาพ

มีการจัดทำฐานข้อมูลที่ดิน (Land Stock) ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน เช่น อาคารเก่าที่ไม่สามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้ อาคารร้างรอการพัฒนา ร่วมกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอกชนหรือหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง

โดยที่กทม.สามารถออกมาตรการส่งเสริมด้านภาษี มาตรการส่งเสริมการพัฒนาด้วยการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) หรือมาตรการส่งเสริมอื่น เพื่อสนับสนุนและสร้างแรงจูงใจในการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้คนวัยเริ่มทำงานเช่า

รวมทั้งการประชาสัมพันธ์ รวบรวมยูนิตที่อยู่อาศัยชั่วคราวในทำเลที่ตั้งต่างๆ และช่วยเหลือในการค้นหาและประสานงานการจัดหาที่อยู่อาศัยชั่วคราวให้กับกลุ่มเป้าหมาย โดย กทม.อาจดำเนินการให้สำนักเขตแต่ละเขตช่วยสนับสนุน หรือ พัฒนาระบบจับคู่ออนไลน์ (Matching Platform) ระหว่างยูนิตที่อยู่อาศัยชั่วคราวกับกลุ่มเป้าหมาย เพื่อเพิ่มโอกาสให้ทั้งสองฝ่ายติดต่อและเข้าถึงกันได้สะดวก

นอกจากนี้ กทม.ภายใต้การบริหารงานของนายชัชชาติ มีไอเดียที่จะจัดทำฐานข้อมูลห้องเช่าราคาถูก (Housing Stock) lสำหรับคนไร้บ้านหรือกลุ่มเปราะบาง เช่ารายเดือนประมาณ 1,000-1,500 บาท

เนื่องจากพบว่ามีห้องเช่าราคาถูกที่ดัดแปลงอาคารเก่า หรืออยู่ตามชุมชน ตรอกซอกซอยในพื้นที่เมืองจำนวนมาก กทม.จะดำเนินการออกสำรวจและจัดทำฐานข้อมูลห้องเช่าราคาถูกในเมือง เพื่อเป็นข้อมูลประชาสัมพันธ์ให้ผู้มีรายได้น้อย รวมถึงเป็นตัวเลือกให้คนไร้บ้านที่ต้องการที่อยู่อาศัยราคาถูกด้วย

เร่งตัดถนนสายย่อยเชื่อมการเดินทางในกทม.

ในด้านการพัฒนาเมืองผู้ว่าฯชัชชาติมีแนวคิดที่จะวางแผนแนวคิดเมืองใหม่ที่ได้มาตรฐานในพื้นที่ชานเมือง โดยการกระจายศูนย์พาณิชยกรรมไปยังพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯ เพิ่มโอกาสให้เกิดแหล่งงานในบริเวณย่านที่อยู่อาศัยชานเมือง ลดการเดินทางเข้าศูนย์พื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน

พร้อมทั้งเร่งตัดถนนย่อยตามผังเมือง เพิ่มความคล่องตัวของรถและโอกาสในการมีรถเมล์สายรอง เนื่องจากที่ผ่านมาผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ได้กำหนดให้มีการตัดถนนสายหลัก สายรอง รวมกันถึง 136 เส้น เพื่อเพิ่มความคล่องตัวในการเดินทางในพื้นที่กทม. แต่เอาจริงๆ กลับทำไปได้แค่ 2 เส้นทาง เนื่องจากต้องเวนคืนที่ดินซึ่งจะส่งผลกระทบต่อประชาชน

แนวทางของกทม.ในยุคผู้ว่าฯชัชชาติจะเร่งดำเนินการพัฒนาถนนทั้งการขยายและตัดเพิ่มให้สอดคล้องกับแผนผังแสดงโครงการคมนาคมและขนส่งท้ายกฎกระทรวงให้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร โดยเริ่มดำเนินการกับถนนที่ส่งผลกระทบต่อประชาชนน้อยที่สุดและดำเนินการอย่างมีส่วนร่วมกับประชาชน

นอกจากนี้จะปรับปรุงข้อบัญญัติที่เกี่ยวข้องกับผังเมืองและการควบคุมอาคารให้ทันสมัย มีการพัฒนาระบบติดตามการขออนุญาต (Tracking System) โดยเฉพาะในกระบวนการที่เป็นการบริการประชาชนของ กทม. เช่น การขออนุญาตก่อสร้าง การขออนุญาตประกอบกิจการที่เป็นอันตรายต่อสุขภาพ และการขออนุญาตติดป้ายโฆษณาในที่สาธารณะ เป็นต้น  และจะส่งเสริมแนวคิดการจัดรูปที่ดินในบริเวณที่เหมาะสมด้วย

รับดูแลสาธารณูปโภคในบ้านจัดสรร-คอนโด

นโยบายอีกข้อที่น่าจะโดนใจชาวบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมที่มีปัญหาในการบริหารจัดการโครงการ ไม่ว่าจะเป็นคณะกรรมการ นิติบุคคล หรือเจ้าของโครงการที่พัฒนา ไม่เข้าไปดูแล แต่ทรัพย์สินยังเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทหรือบุคคลทำให้กทม.ไม่สามารถเข้าไปดูแลถนนหรือสาธารณูปโภคในโครงการได้

กทม.จะหาแนวทางรับดูแลโครงสร้างพื้นฐานของหมู่บ้านและคอนโดเหล่านั้น โดยการสำรวจและรวบรวมรายชื่อ พร้อมทั้งประสานผู้แทนเพื่อรวบรวมปัญหา ดำเนินการเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ การเช่า และการประกาศเพื่อให้สามารถเข้าไปดำเนินการได้ตามกฎหมาย เพื่อดูแลพื้นที่ของการอยู่อาศัย

เร่งพัฒนาระบบขนส่งรอง-เพิ่มพื้นที่สีเขียวให้กทม.

มาที่เรื่องใหญ่อีกเรื่องคือ โครงสร้างพื้นฐาน การคมนาคม และพื้นที่สีเขียวในกทม. ที่จะช่วยสนับสนุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต โดยมีหลายนโยบายที่ว่าที่ผู้ว่าฯชัชชาติประกาศไว้ เช่น การเพิ่มรถเมล์สายหลักและรองราคาถูกราคาเดียว 10 บาทตลอดสาย การทบทวนรถ BRT จะไปต่อหรือพอแค่นี้ เรื่องของรถไฟฟ้าสายสีเขียวจะมีการทบทวน เพื่อให้ประชาชนต้องได้ประโยชน์สูงสุด เข้าถึงรถไฟฟ้าได้มากยิ่งขึ้นจากการลดค่าโดยสาร ไม่มีค่าแรกเข้าซ้ำซ้อน

การสร้างจุดเชื่อมต่อการเดินทาง (Hub) เพื่อการเปลี่ยนถ่ายการเดินทางที่สะดวกสบาย พร้อมทั้งสนับสนุนให้เกิด Ecosystem รถพลังงานไฟฟ้า เพิ่มสถานีชาร์จและสลับแบตเตอรีมากขึ้น ผลักดันให้เกิดหลักสูตร EV Retrofit หรือหลักสูตรดัดแปลงเครื่องยนต์สันดาปเป็นรถยนต์ไฟฟ้าดัดแปลง เพื่อให้คนใช้รถยนต์ไฟฟ้ามากขึ้น

นอกจากนี้จะเสริมศักยภาพสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา ด้วยการหาความเป็นไปได้เพิ่มสะพานใหม่ การพัฒนาทางเดินเท้าคุณภาพ 1,000 กม. มีการดูแลต้นไม้ริมทางด้วยรุกขกรประจำเขต ทุกถนน ซอย  มีทางเดิน-ปั่นสะดวก เชื่อมขนส่ง ทางเลียบคลองคุณภาพ เดินได้ ปั่นปลอดภัย

รวมทั้งการจัดให้มีพื้นที่สาธารณะเอนกประสงค์ทั่วกรุง กระจายตัวอยู่ทุกที่ และสามารถเข้าถึงได้ด้วยการเดินภายใน 15 นาที ส่งเสริมให้ปลูกต้นไม้ล้านต้น สร้างพื้นที่สีเขียวและกำแพงกรองฝุ่นทั่วกรุง สนับสนุนการแปลงที่ของประชาชนและเอกชนให้เป็นพื้นที่สีเขียว โดยใช้มาตรการภาษีจูงใจ

สุดท้ายคือนโยบายทางอ้อมที่จะช่วยให้การทำพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในกทม.มีทิศทางที่ชัดเจนและเป็นเนื้อเดียวกับการบริหารกทม. ของว่าที่ผู้ว่าฯชัชชาติ นั่นก็คือการตั้งคณะกรรมการร่วมภาครัฐและเอกชนเพื่อแก้ไขปัญหาทางเศรษฐกิจ (กรอ.) ของกทม. เพื่อร่วมกันจัดทำแนวนโยบายในการแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจในพื้นที่กรุงเทพฯโดยเฉพาะ ทั้งที่กทม.จะดำเนินการเอง หรือเสนอต่อกรอ.ส่วนกลางเป็นผู้พิจารณา

ทั้งหมดนี้คือนโยบายส่วนหนึ่งของนโยบายด้านที่อยู่อาศัย และนโยบายที่เชื่อมโยงกับภาคอสังหาริมทรัพย์ที่นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ว่าที่ผู้ว่ากทม.จะใช้ขับเคลื่อนเมืองกทม.ในช่วง 4 ปีนับจากนี้จะช่วยให้กทม.เป็นเมืองน่าอยู่สำหรับทุกคนได้มากน้อยแค่ไหน

ต้องคอยติดตามกันครับ  

เกี่ยวกับผู้เขียน:

วราพงษ์ ป่านแก้ว อดีตหัวหน้าข่าวอสังหาริมทรัพย์ หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ คลุกคลีในสนามข่าวมายาวนานกว่า 25 ปี ปัจจุบันเป็นผู้ก่อตั้งและบรรณาธิการข่าวที่ www.thaipropertymentor.com