ทำความเข้าใจภาษีขายอสังหาริมทรัพย์...ที่ธุรกิจต้องรู้!

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับภาษีหลายประเภท ซึ่งมีผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล การทำความเข้าใจภาษีที่เกี่ยวข้องเป็นสิ่งสำคัญ เพราะอาจมีผลต่อการคำนวณต้นทุน กำไร และภาระภาษีที่ต้องจ่าย หลายธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านจัดสรร นายหน้า หรือนักลงทุน จำเป็นต้องรู้ว่าภาษีประเภทใดบ้างที่ต้องเสีย เพื่อให้สามารถวางแผนและบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ในบทความนี้จะพาไปทำความเข้าใจเกี่ยวกับภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีอื่นๆ ที่ต้องคำนึงถึง เพื่อให้สามารถดำเนินธุรกิจได้อย่างมั่นใจและถูกต้องตามกฎหมาย

อสังหาริมทรัพย์คืออะไร

อสังหาริมทรัพย์ หมายถึง ทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ เช่น ที่ดิน บ้าน คอนโดมิเนียม หรืออาคารพาณิชย์ ซึ่งมักใช้เพื่อการอยู่อาศัย การลงทุน หรือประกอบธุรกิจ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับทำเล สภาพแวดล้อม และปัจจัยทางเศรษฐกิจ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องมีการจดทะเบียนตามกฎหมาย และมักเกี่ยวข้องกับสินเชื่อหรือการลงทุนในระยะยาว

นอกจากนี้อสังหาริมทรัพย์ยังสร้างรายได้จากค่าเช่า หรือกำไรจากการขายต่อเมื่อราคาสูงขึ้น จึงเป็นสินทรัพย์ที่ได้รับความนิยมในการลงทุนและสะสมความมั่งคั่ง

ขายอสังหาริมทรัพย์กับภาษีธุรกิจเฉพาะ

บริษัทที่ดำเนินธุรกิจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะหรือประกอบกิจการอื่น ไม่ว่าจะเป็นนิติบุคคลหรือคณะบุคคล จะได้รับยกเว้นจากการเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) แม้ว่าจะเป็นผู้ประกอบการที่จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มแล้วก็ตาม เนื่องจากต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแทน นอกจากนี้ผู้ประกอบการที่มีภาระภาษีธุรกิจเฉพาะจำเป็นต้องยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะโดยใช้แบบ ภ.ธ.01 ภายใน 30 วันนับจากวันที่เริ่มดำเนินกิจการ

สำหรับภาษีอันเกิดจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของภาษีธุรกิจเฉพาะนั้น เป็นภาษีที่กำหนดขึ้นสำหรับที่ดินใช้เพื่อการค้าหรือแสวงหากำไร โดยคิดอัตราภาษีที่ 3% พร้อมกับภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งรวมแล้วเป็น 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า ทั้งนี้นิติบุคคลต้องชำระภาษีธุรกิจเฉพาะทันทีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน โดยไม่คำนึงถึงระยะเวลาที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์

ขายอสังหาริมทรัพย์กับภาษีค่าธรรมเนียมการโอน

เป็นที่ทราบกันว่าภาษีค่าธรรมเนียมการโอนบริษัทผู้ขายต้องชำระค่าธรรมเนียมการโอนในอัตรา 2% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ โดยพิจารณาจากราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วเลือกมูลค่าที่สูงกว่า โดยสามารถแบ่งได้ดังนี้

1. ราคาประเมิน เป็นมูลค่ากลางของอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐบาลกำหนด เพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยกรมธนารักษ์จะปรับปรุงราคาประเมินที่ดินทุกๆ 4 ปี
2. ราคาขาย หรือราคาตลาด เป็นราคาที่เกิดจากการซื้อขายจริง ซึ่งแปรผันตามอุปสงค์และอุปทานของตลาดในแต่ละช่วง ทั้งนี้ราคาตลาดมักสูงกว่าราคาประเมิน เนื่องจากได้รับผลกระทบจากภาวะค่าครองชีพและสภาพเศรษฐกิจ

ขายอสังหาริมทรัพย์กับภาษีหัก ณ ที่จ่าย

นิติบุคคลที่ทำการขายอสังหาริมทรัพย์จะถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตรา 1% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่ว่าจำนวนใดสูงกว่า โดยมีหลักเกณฑ์และวิธีการดังต่อไปนี้

1. ผู้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย คือ ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจเป็นห้างหุ้นส่วน บริษัท สมาคม หรือคณะบุคคล ที่มีการชำระเงินให้แก่ผู้ขายที่เป็นนิติบุคคล
2. ผู้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย คือ ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นนิติบุคคล เช่น บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล
3. อัตราการหักภาษี ณ ที่จ่าย ผู้ซื้อจะต้องหักภาษี 1% ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า โดยการหักภาษีจะเกิดขึ้นในวันที่มีการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์

ทั้งนี้ภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายสามารถนำไปเป็นเครดิตภาษีเพื่อนำไปคำนวณภาษีนิติบุคคลตอนสิ้นปีได้

ขายอสังหาริมทรัพย์กับภาษีเงินได้นิติบุคคล

การขายอสังหาริมทรัพย์โดยนิติบุคคลถือเป็นการทำธุรกรรมที่มีผลกระทบทางภาษีเงินได้นิติบุคคล ซึ่งต้องคำนึงถึงทั้งกำไรจากการขาย ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง และภาระภาษีที่ต้องจ่ายให้กับกรมสรรพากร

เมื่อบริษัทหรือนิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน อาคาร หรือคอนโดมิเนียม รายได้จากการขายจะถูกนับเป็นรายได้ของกิจการ และต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคล โดยการคำนวณภาษีจะพิจารณาจากราคาขายที่ได้รับ หักด้วยต้นทุนและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง เช่น ราคาทุนของอสังหาริมทรัพย์ ค่าใช้จ่ายในการโอน ค่านายหน้า ค่าประเมินราคา และค่าใช้จ่ายอื่นๆ

ทั้งนี้กำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์จะถูกรวมเป็นรายได้ของนิติบุคคล หากเป็นธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) ซึ่งมีทุนจดทะเบียนไม่เกิน 5 ล้านบาท และรายได้รวมต่อปีไม่เกิน 30 ล้านบาท จะถูกคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคลตามอัตราดังนี้

• กำไรสุทธิ 300,000 บาทแรก ได้รับการยกเว้นภาษี
• กำไรสุทธิ 300,001 – 3,000,000 บาท เสียภาษีในอัตรา 15%
• กำไรสุทธิ มากกว่า 3,000,001 บาทขึ้นไป เสียภาษีในอัตรา 20%

หากธุรกิจไม่เข้าเกณฑ์ SMEs ตามเงื่อนไขข้างต้น จะต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ในอัตรา 20% ตั้งแต่บาทแรกของกำไรสุทธิ

กล่าวโดยสรุป ภาษีขายอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องสำคัญที่ธุรกิจต้องเข้าใจ เพราะมีผลต่อการคำนวณต้นทุนและกำไรในการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษีหลักที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งคำนวณตามประเภทของผู้ขาย ภาษีธุรกิจเฉพาะที่ใช้กับการขายอสังหาริมทรัพย์บางกรณี ภาษีค่าธรรมเนียมการโอนที่คำนวณจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน ซึ่งการเข้าใจและวางแผนภาษีอย่างถูกต้องช่วยให้ธุรกิจลดความเสี่ยงแถมยังบริหารต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพอีกด้วย

อ่านบทความเพิ่มเติมได้ที่  Inflow Accounting