รายได้จากบ้านเช่า...ไม่เสียภาษี สรรพากรรู้ได้หรือไม่

         เมื่อมีการเช่าบ้านผู้เช่าจะต้องมีการตกลงกับผู้ให้เช่า และทำสัญญาเช่าขึ้นตามข้อกำหนดของกฎหมาย โดยจะต้องมีความเป็นธรรมทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า อีกทั้งเรื่องของภาษีค่าเช่าที่เข้ามาเกี่ยวข้องอีกด้วย  ดังนั้นหากรู้ถึงบริบทของผู้เช่าและผู้ให้เช่าแล้ว เรามาดูในมุมภาษีว่าถ้าหากผู้ให้เช่าไม่ได้ทำการจ่ายภาษีค่าเช่าเลย คำถามที่ตามมาคือ กรมสรรพากรรู้ได้อย่างไรว่าเรามีรายได้ในส่วนของบ้านเช่า ซึ่งทั้งหมดทั้งมวลนี้ทางสรรพากรสามารถตรวจสอบได้อย่างไร ลองมาดูคำตอบเพื่อไขข้อข้องใจได้ดังนี้

สรรพากรรู้รายได้จากค่าเช่าบ้านได้อย่างไร

         กรณีที่ 1 สรรพากรจะรับรู้ถึงรายได้ค่าเช่า จากการทำสัญญาเช่าในกรณีที่ผู้เช่าเป็นนิติบุคคล และเช่าเพื่อประกอบธุรกิจโดยใช้สถานที่เช่าจดเป็นบริษัท หากผู้เช่าจด Vat ซึ่งทางกรมสรรพากรจะขอสัญญาเช่าและจะต้องติดอากรแสตมป์ ภายใน 15 วัน นับจากวันทำสัญญาเพื่อใช้เป็นหลักฐาน จึงทำให้สรรพากรทราบว่าผู้ให้เช่ามีรายได้จากการให้เช่าสถานที่แห่งนี้  แต่ในทางกลับกันถ้าผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดาไม่จด Vat ทางกรมสรรพากรจะไม่ขอหนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่ และไม่ขอสัญญาเช่าจึงทำให้ตรวจสอบพบยาก

         กรณีที่ 2 สรรพากรจะรับรู้ถึงรายได้ค่าเช่า จากการโอนจ่ายผ่าน E-PAYMENT เป็นการโอนเงินผ่านระบบการชำระเงินทางสื่ออิเล็กทรอนิกส์ ผ่านโทรศัพท์ หรือการทำธุรกรรมทางการเงินผ่านบัตรเครดิต หรือมีการฝากหรือโอนเงินเข้าบัญชี ไม่ว่าจะผ่านช่องทางไหนก็ตาม หน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งหมดจะมีหน้าที่ต้องส่งข้อมูลต่างๆ ให้กับกรมสรรพากร เช่น ธนาคารของภาครัฐและเอกชน Payment Gateway e-Wallet เป็นต้น 

         ซึ่งระบบทางการเงินที่กล่าวมาข้างต้นจะทำหน้าที่รายงานธุรกรรมการฝากหรือรับโอนเงิน โดยมีเงื่อนไขต้องส่งข้อมูลเพื่อตรวจสอบให้กับกรมสรรพากร อธิบายได้ดังนี้

         - กรณีมีเงินเข้าบัญชี 3,000 ครั้งต่อปี โดยไม่ดูจำนวนเงินว่าแต่ละครั้งจะมีมูลค่าเท่าไร

         - กรณีมีเงินเข้าบัญชีรวมกันเกิน 2 ล้านบาทต่อปี และมีเงินเข้าตั้งแต่ 400 ครั้งต่อปี โดยต้องเข้าเงื่อนไขทั้ง 2 กรณี จึงจะถูกส่งข้อมูลไปให้กับสรรพากร

         กรณีที่ 3 สรรพากรจะรับรู้ถึงรายได้ค่าเช่า หากผู้ให้เช่าเป็นผู้มีเงินได้พึงประเมิน ตามมาตรา 40(5) เป็นรายได้ค่าเช่า โดยสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 กรณี คือ กรณีที่ผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา อาจตรวจสอบได้ยากกว่าเพราะไม่มีการหักภาษี ณ ที่จ่าย แต่อย่างไรก็สามารถตรวจสอบเจอได้เพราะมีรายได้โชว์ และอีกกรณีผู้เช่าเป็นนิติบุคคล ซึ่งผู้เช่าจะต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย เพื่อนำส่งกรมสรรพากร (เป็นหน้าที่ของผู้เช่าที่จะต้องหักภาษีไว้เพื่อนำส่ง) จึงทำให้กรมสรรพากรรู้ข้อมูลผู้ให้เช่า 

         กรณีที่ 4 สรรพากรจะรับรู้ถึงรายได้ค่าเช่า จากการสุ่มตรวจหรือการลงพื้นที่ ซึ่งการสุ่มตรวจอาจมาจากการดูตามหน้าเว็บไซต์ เช่น Facebook ที่มีการโพสต์รายได้จากค่าเช่า ทางกรมสรรพากรจะสุ่มตรวจว่ามีรายได้แล้วได้มีการเสียภาษีบ้างหรือไม่  หากพบว่าไม่มีการเสียภาษีเลย อาจถูกเรียกพบก็เป็นได้ หรืออีกกรณีจากการลงพื้นที่ตรวจสอบของกรมสรรพากรส่วนใหญ่จะค้นเจอในรูปแบบของร้านขายของ ผู้เปิดร้านจะแจ้งข้อมูลว่าเป็นบ้านเช่าหรือบ้านตนเอง จากนั้นจะถูกตรวจสอบว่าได้ส่งภาษีหรือไม่นั่นเอง

มีบ้านให้เช่า...ยื่นภาษียังไง

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

         สำหรับบุคคลธรรมดาที่มีบ้านให้เช่า รายได้จากการให้เช่านั้นถือเป็นเงินได้ตามมาตรา 40(5) ซึ่งเงินได้พึงประเมินของค่าเช่า ที่ทำให้ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องเสียภาษี สามารถหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ตามประเภทการให้เช่า เช่น บ้าน อาคาร ตึก โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง แพ หักค่าใช้จ่ายได้ 30% 

         หรือหักตามจริง โดยการเลือกหักตามความเป็นจริงต้องเก็บหลักฐานค่าใช้จ่ายไว้ให้ครบ หากเลือกว่าหักแบบไหนดีกว่ากันนั้นให้คำนวณจากรายจ่ายและเอกสารค่าใช้จ่ายที่มีทั้งหมด หากคำนวณแล้วมีเอกสารค่าใช้จ่ายจำนวนมาก ก็ควรเลือกหักตามจริง จะช่วยประหยัดภาษีได้มากกว่า

         นอกจากนี้เมื่อบุคคลธรรมดา (ผู้ให้เช่า) มีรายได้จากค่าเช่าหากมีรายได้อื่นๆ จะต้องนำไปรวมกัน และนำไปยื่นเพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ได้แก่ ภาษีช่วงกลางปี ซึ่งเรียกว่า ภ.ง.ด.94 ยื่นชำระภายในเดือนกันยายน และภาษีช่วงสิ้นปี หรือเรียกว่าแบบ ภ.ง.ด.90 ยื่นชำระภายในเดือนมีนาคมของปีถัดไป 

ภาษีเงินได้นิติบุคคล

         นิติบุคคลที่ทำธุรกิจให้เช่า จะต้องเสียภาษีสูงสุด 20% และระยะเวลาที่ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล คือ ภาษีครึ่งปี หรือเรียกว่า ภ.ง.ด.51 สำหรับรอบครึ่งปี โดยต้องยื่นและชำระภาษีภายใน 2 เดือนนับจากวันสุดท้ายของ 6 เดือนแรกของรอบระยะเวลาบัญชี

         ภาษีสิ้นปี หรือเรียกว่า ภ.ง.ด.50 สำหรับรอบสิ้นปี โดยต้องยื่นแบบและชำระภาษีภายใน 150 วันนับจากวันสุดท้ายของรอบระยะเวลาบัญชี

         กล่าวโดยสรุป สรรพากรสามารถรู้ข้อมูลรายได้ค่าเช่าบ้านของผู้ให้เช่าได้จากหลากหลายช่องทาง ไม่ว่าจะเป็นผ่านข้อมูลธนาคาร สถาบันการเงินเป็นผู้ส่งให้ จากข้อมูลเงินได้พึงประเมิน ตามมาตรา 40(5) ของผู้ให้เช่าเอง การถูกสุ่มตรวจจากการลงพื้นที่ของสรรพากร หรือแม้แต่รับรู้รายได้ของผู้ให้เช่าผ่านทางผู้เช่าที่จ่ายเงินให้นั่นเอง 

         ดังนั้นในปัจจุบันหากเราคิดว่าไม่อยากเสียภาษี และเลือกที่จะไม่ยื่นภาษีให้ถูกต้องแล้ว เชื่อว่ายังไงก็โดนสรรพากรตรวจสอบแน่นอน นอกจากภาษีที่ต้องชำระแล้วอาจจะโดนค่าปรับอีกด้วย

อ่านบทความเพิ่มเติมได้ที่  Inflow Accounting