ค่าเสื่อมราคาเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์อย่างไร

          อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ย่อมมีการเสื่อมสภาพไปตามกาลเวลา ดังนั้นมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาใหม่ๆ กับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่มานานๆ จึงมีค่าไม่เท่ากัน ผลแตกต่างของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์มีผลทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นลดลง จึงเรียกว่าค่าเสื่อมราคา ซึ่งการคิดค่าเสื่อมราคาควรเลือกวิธีคิดให้เหมาะสมกับอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ โดยต้องคำนึงถึงลักษณะการใช้งานและลักษณะความเสื่อมค่าของทรัพย์สิน

          นอกจากนี้ค่าเสื่อมราคายังถือเป็นค่าใช้จ่ายในทางภาษี ดังนั้นหลักการคำนวณกำไรสุทธิของกิจการ จากสภาพอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบจากค่าเสื่อมราคา ถือเป็นค่าใช้จ่ายในการคำนวณกำไรหรือขาดทุนสุทธิ ซึ่งอาจมีหลายคนยังไม่ทราบถึงค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์นี้ว่ามีอะไรบ้าง ลองมาศึกษาไปพร้อมๆ กันได้ดัง

ค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์คืออะไร 

          อสังหาริมทรัพย์ คือ ที่ดินกับทรัพย์อันติดกับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพย์สินอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย

          ค่าเสื่อมราคา คือ 1.ต้นทุนเดิมและมูลค่าสินทรัพย์ไม่เปลี่ยนแปลงตลอดอายุการใช้งานของสินทรัพย์ 2.ผลรวมของค่าเสื่อมราคาตลอดอายุการใช้งานของสินทรัพย์จะเท่ากับต้นทุนของสินทรัพย์หักด้วยราคาซาก 3.วิธีการคิดค่าเสื่อมราคา จะเป็นการจัดสรรต้นทุนของสินทรัพย์อย่างมีระบบแบบแผน ตามเกณฑ์ที่สมเหตุสมผล ตลอดจนสอดคล้องกับประโยชน์ที่กิจการได้รับ 4.มูลค่าของสินทรัพย์จะไม่เกินราคาทุน หักด้วยค่าเสื่อมราคาสะสม      

          ดังนั้นค่าเสื่อมราคาที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น อาคารพาณิชย์ ตึกแถว คอนโด จะมีหลักการคิดค่าเสื่อมราคา โดยต้องทำการแยกออกจากราคาที่ดินออกมาจากตัวสิ่งก่อสร้างก่อน ถึงจะสามารถคิดค่าเสื่อมราคาได้ เพราะราคาที่ดินนั้นไม่ได้เสื่อมลง ส่วนอาคารจะสึกหรอขึ้นอยู่กับการใช้งาน ดังนั้นในการคำนวณค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์จึงต้องแยกอาคารออกจากที่ดิน

          นอกจากนี้การหักค่าเสื่อมราคาในกรณีของสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งอายุการใช้งาน และวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง ล้วนแต่มีผลต่อค่าเสื่อมทั้งสิ้น ดังนี้ 1.สิ่งปลูกสร้างที่เป็นปูน การคิดค่าเสื่อมจะอยู่ที่ 2% ต่อปี  2.สิ่งปลูกสร้างที่เป็นครึ่งไม้ครึ่งปูน การคิดค่าเสื่อมจะอยู่ที่ 4.5% ต่อปี 3.สิ่งปลูกสร้างที่เป็นไม้ล้วนๆ การคิดค่าเสื่อมจะอยู่ที่ 5% ต่อปี ทั้งนี้ทางธนาคารจะคิดค่าเสื่อมเพิ่มขึ้นอีก 7% ในกรณีไม่ได้ทาสีตัวอาคาร

ข้อมูลที่ใช้ในการนำมาคำนวณค่าเสื่อมราคา

          ก่อนการคำนวณค่าเสื่อมราคา ทางกิจการจำเป็นต้องรวบรวมเอกสารข้อมูลพื้นฐานให้ครบถ้วน สามารถอธิบายได้ดังนี้ 

          1.ราคาที่ใช้เป็นเกณฑ์ในการคิดค่าเสื่อมราคา การคำนวณค่าเสื่อมราคาโดยทั่วไปใช้ราคาทุนของสินทรัพย์เป็นเกณฑ์ 

          2.การประมาณราคาซาก จะต้องทำการประมาณค่าเสื่อมราคา จะต้องทำการประมาณราคาซากของสินทรัพย์ที่เลิกใช้หรือหมดอายุการใช้งานแล้ว 

          3.การประมาณอายุการใช้งาน ต้องพิจารณาถึงการเสื่อมสภาพของสินทรัพย์ ตลอดจนต้องพิจารณาถึงค่าซ่อมแซม อายุการใช้งานนี้อาจประมาณในลักษณะของเวลาก็ได้เช่นกัน 

          4.วิธีการคิดค่าเสื่อมราคา เป็นวิธีการที่ทำขึ้นเพื่อกระจายเงินลงทุนในสินทรัพย์ให้เป็นค่าใช้จ่ายตามประโยชน์ที่ได้รับจากทรัพย์สินนั้น ซึ่งจะต้องเลือกวิธีการคิดให้เหมาะสมกับสินทรัพย์นั้นๆ และต้องคำนึงถึงลักษณะการใช้งาน และลักษณะการเสื่อมค่าของสินทรัพย์ 

หลักการคิดค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์

          วิธีการคิดค่าเสื่อมราคาสำหรับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่ระบุราคาทุนได้แน่นอนราคาทุนค่อนข้างสูง อายุการใช้งานนาน เช่น อาคาร ตึกแถว เครื่องจักร เป็นต้น โดยมีวิธีการคำนวณดังนี้

                    อัตราค่าเสื่อมราคา = ราคาต้นทุน x อัตราค่าเสื่อม x ระยะเวลา

          ยกตัวอย่างเช่น อาคารพาณิชย์ (ปูน) มีมูลค่า 10,000,000 บาท เมื่อ 20 ปีที่แล้ว เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นปูน จะถูกคิดค่าเสื่อมราคาอยู่ที่ปีละ 2% ดังนั้น อาคารพาณิชย์ถูกใช้มาแล้วเป็นเวลา 20 ปี = 2% X 20 ปี = 40% + 7% (หากไม่ได้ทาสีตัวบ้าน) = 47%

          สรุป ค่าเสื่อมราคาของอาคารพาณิชย์ (ปูน) เมื่อเวลาผ่านไป 20 ปี คือ 10,000,000 x 47% = 4,700,000 บาท โดยค่าเสื่อมราคานั้นจะเป็นค่าใช้จ่ายอย่างหนึ่งที่สำคัญของกิจการ เพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่มีมูลค่ามากและมีผลต่อกำไรของกิจการสูง ซึ่งถ้ากิจการไม่ทราบถึงค่าเสื่อมราคาแล้วอาจจะส่งผลต่องบกำไรขาดทุนของกิจการได้  

          กล่าวโดยสรุป ในการประเมินค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์ต้องพิจารณาจากองค์ประกอบหลายอย่าง เช่น การก่อสร้างหรืออายุของอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงปัจจัยภายนอกที่ส่งผลต่อราคา และความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นข้อมูลที่เจ้าของกิจการควรทำความเข้าใจ เนื่องจากความรู้เกี่ยวกับค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์จะช่วยให้คุณสามารถเลือกที่จะลงทุนได้อย่างคุ้มค่ามากที่สุด 

อ่านบทความเพิ่มเติมได้ที่ Inflow Accounting