ตลาดที่อยู่อาศัยเผชิญโจทย์ท้าทาย แนะผู้ประกอบการเตรียมรับมือ

ปี 2566 ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในหลายประเทศกำลังเผชิญกับโจทย์ท้าทาย การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกยังมีความเปราะบาง ค่าครองชีพยังทรงตัวระดับสูง ขณะที่อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มสูงขึ้นได้อีก ซึ่งปัจจัยต่าง ๆ เหล่านี้ บั่นทอนความสามารถในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยลดลง 

อย่างไรก็ดี ผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยในแต่ละประเทศจะมีมิติที่แตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับปัจจัยพื้นฐานของตลาดในแต่ละประเทศ ตัวอย่างเช่น ประเทศที่ราคาที่อยู่อาศัยต่อรายได้ (House price to income ratio) ขึ้นไปสูงมากก่อนหน้านี้ อาจจะเผชิญกับปัญหาการปรับลดลงของราคาได้มากกว่าประเทศอื่น ๆ เช่น สหรัฐฯ อังกฤษ และออสเตรเลีย เป็นต้น

จากข้อมูลดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในออสเตรเลียของ Core Logic data พบว่า ในเดือน ม.ค.66 ราคาเฉลี่ยปรับลดลงประมาณ 8.4% โดยราคาที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่อย่างซิดนีย์ปรับลดลงกว่า 13% จากค่าเฉลี่ยในเดือน พ.ค.65 และทั้งปี 2566 ราคาที่อยู่อาศัยอาจยังปรับตัวลงได้อีก

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยของไทย การปรับลดลงของราคาที่อยู่อาศัยไม่ได้รุนแรงหรือเด่นชัดอย่างในต่างประเทศ เนื่องจากการพัฒนาที่อยู่อาศัยในไทย ส่วนใหญ่พัฒนาเพื่อตอบโจทย์ความต้องการซื้อของคนในประเทศ และมีหลาย Segment

ทั้งนี้ แม้มองว่าตลาดยังมีปัจจัยบวกจากเศรษฐกิจของไทยและรายได้ของประชาชนที่จะปรับตัวดีขึ้น รวมถึงยังได้รับผลบวกจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนองที่อยู่อาศัย ซึ่งช่วยแบ่งเบาภาระรายจ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชน แต่ท่ามกลางปัจจัยลบที่เพิ่มมากขึ้น อาทิ

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น และมีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นอีก ส่งผลต่อต้นทุนการซื้อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น จากข้อมูลสถาบันการเงิน 4 รายใหญ่ ณ วันที่ 27 ม.ค. 66 พบว่า อัตราดอกเบี้ยเงินให้สินเชื่อเฉลี่ยปรับขึ้นมาแล้ว 0.8% เมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันของปีที่ผ่านมา   และมีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นได้อีกในระยะข้างหน้า

ด้วยการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยทุกๆ 1% จะส่งผลให้ผู้บริโภคมีภาระผ่อนต่อเดือนเพิ่มขึ้นประมาณ 8-10% ทำให้ผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยคงจะต้องวางแผนทางการเงินเพื่อรองรับภาระทางการเงินที่จะเพิ่มขึ้น ขณะที่กำลังซื้อของผู้ซื้อยังเปราะบางและฟื้นตัวไม่เต็มที่ก็คงจะส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย 

อุปทานที่อยู่อาศัยรอขายสะสมสูง ขณะที่การฟื้นตัวของอุปสงค์ยังต้องใช้เวลา จึงทำให้ตลาดจะยิ่งมีการแข่งขันที่รุนแรง และสร้างความเสี่ยงต่อสภาพคล่องของธุรกิจ ปัจจุบัน ตลาดมีที่อยู่อาศัยสะสมรอขายจำนวนมาก

โดยอุปทานที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในกรุงเทพฯและปริมณฑลทรงตัวระดับสูงประมาณ 2.0 แสนหน่วย ท่ามกลางการฟื้นตัวของอุปสงค์ที่ยังต้องใช้เวลา อาจจะส่งผลต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการบางราย ทำให้ผู้ประกอบการยังคงใช้กลยุทธ์ด้านราคา รวมถึงการจัดโปรโมชั่นของสมนาคุณในการเร่งระบายสินค้า ซึ่งสถานการณ์ดังกล่าวนับเป็นโอกาสสำหรับผู้ที่มีความพร้อมทางการเงินในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่อาศัยและลงทุนระยะยาว 

​​​​​​

ต้นทุนการดำเนินธุรกิจมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องหมุนสภาพคล่องให้ทันกับภาระทางการเงินต่างๆ ต้นทุนการดำเนินธุรกิจที่สำคัญมีทิศทางปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ ราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าจ้างแรงงาน รวมถึงต้นทุนทางการเงิน

ดังนั้นเมื่อต้นทุนการดำเนินธุรกิจสูงขึ้นย่อมจะส่งผลต่อมายังราคาที่อยู่อาศัยในปี 2566 ให้ปรับตัวสูงขึ้น แต่การปรับขึ้นของราคายังทำได้จำกัด เนื่องจากกำลังซื้อยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ กอปรกับธุรกิจมีการแข่งขันที่สูง ทำให้ผู้ประกอบการต้องหมุนสภาพคล่องให้ทันกับภาระการเงินต่างๆ 

ทั้งนี้ ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2566 ยังเต็มไปด้วยปัจจัยที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง ทั้งปัจจัยภายในและนอกประเทศอย่างแนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก ปัญหาสงครามระหว่างรัสเซียและยูเครน ภาวะเงินเฟ้อและการขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารกลางแต่ละประเทศ ต้นทุนการเงินและธุรกิจที่เพิ่มขึ้น รวมถึงยังต้องติดตามทิศทางการเมืองในประเทศภายหลังการเลือกตั้งที่จะมีผลต่อนโยบายทางเศรษฐกิจของไทย 

ดังนั้น ผู้ประกอบการคงต้องเตรียมความพร้อมในการทำธุรกิจ เช่น การบริหารจัดการด้านต้นทุนให้ต่ำ การบริหารงานก่อสร้างให้รวดเร็ว เพื่อลดปัญหาความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง นอกจากนี้ การศึกษาตลาดของพื้นที่ที่จะลงทุนมีความสำคัญ เพื่อนำมาวางแผนกลยุทธ์ทางตลาด เช่น กำหนดกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ราคา ขนาด รูปแบบที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ ให้สอดคล้องไปกับความต้องการของผู้ซื้อและโจทย์ความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในพื้นที่เป้าหมาย

โดย: เกวลิน หวังพิชญสุข รองกรรมการผู้จัดการ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย