มองมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองที่อยู่อาศัย ปี 64 และเอสเอ็มอีอสังหาฯ-ก่อสร้าง

โดย ชัยยศ ตันพิสุทธิ์

ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย

โดยปีนี้ยังเป็นอีกปีที่ท้าทายต่อเนื่องมาจากปี 63 จากความพยายามลดการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 จนส่งผลกระทบทางเศรษฐกิจเป็นวงกว้าง ทั้งจากกำลังซื้อที่หดหายที่ผู้ซื้อยังไม่กล้าตัดสินใจ หรือที่ขอยื่นกู้ไม่ผ่านจากมาตรการขอสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ที่อยู่อาศัยสะสมรอการขายในตลาดที่มีเกินกว่า 2 แสนหน่วยจากปีก่อน รวมถึงโครงการใหม่ของปีนี้ ซึ่งเป็นปัจจัยกดดันต่อตลาด โดยได้มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจำนองที่ดินสำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยเหลือ 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็นความหวังที่จะช่วยต่อลมหายใจให้กับภาคอสังหาฯได้บ้าง โดยมองว่าหากขยายไปถึงที่อยู่อาศัยที่ราคา 5 ล้านบาทหรือ 10 ล้านบาทด้วย ก็น่าจะครอบคลุมตลาดมากขึ้น ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อคนชั้นกลางที่ยังมีรายได้ที่แน่นอนและยังพอมีกำลังซื้อ

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่ากิจกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของปีนี้จะทรงตัวจากปีที่แล้ว โดยจะมียอดโอนกรรมสิทธิ์ใน กทม. และปริมณฑลทรงตัวจำนวน 1.82 – 1.85 แสนหน่วย หรือหดตัว 3.1% ถึง 4.7% ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำกว่าศักยภาพจากการระบาดระลอกใหม่ โดยมีมาตรการลดค่าโอนและจำนองที่ดินเหลือ 0.01% มาพยุงตลาด โดยเฉพาะบ้านในกลุ่มคอนโดและทาวน์เฮ้าส์ที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และธนาคารกสิกรไทยคาดว่าปีนี้จะมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างเติบโตที่ 8-9% ซึ่งใกล้เคียงปี 63 โดยมุ่งหวังให้ SME ในซัพพลายเชนทั้งผู้พัฒนาอสังหาฯ และผู้รับเหมารายกลางลงมาควรปรับตัวต่อการดำเนินธุรกิจในปีนี้

ทั้งนี้ ควรระมัดระวังทั้งในด้านการลงทุน และทำการตลาด เพื่อรับมือต่อการแข่งขันที่รุนแรงจากดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ โดยไม่เพียงแข่งขันกันที่ตัวสินค้าหรือโครงการที่จะเกิดขึ้นเท่านั้น แต่อาจต้องดึงศักยภาพในการบริหารจัดการธุรกิจในด้านต่างๆ ด้วย อย่างการบริหารต้นทุน เช่น ค่าวัสดุก่อสร้าง ราคาที่ดิน ค่าแรงงาน โดยเฉพาะในช่วงโควิด-19 ที่อาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ทั้งค่าอุปกรณ์ป้องกันโรค ค่ารถรับส่งพนักงาน ค่าที่พักแรงงาน รวมถึงต้นทุนการเพิ่มรอบการทำงานเพื่อลดความหนาแน่นในไซต์ก่อสร้าง หรือค่าแรงที่สูงขึ้นจากการขาดแคลนแรงงานก่อสร้าง รวมถึงต้นทุนของวัสดุก่อสร้างอย่างเหล็กที่ราคาสูงขึ้นเพราะขาดแคลนแร่เหล็ก จึงควรประเมินต้นทุนและขั้นตอนการก่อสร้าง เพื่อการบริหารต้นทุนให้เหมาะสม นอกจากนี้ ยังควรเตรียมธุรกิจเพื่อรองรับการก่อสร้างในอนาคต เช่น เทคโนโลยีช่วยการก่อสร้างให้เร็วขึ้น และลดความหนาแน่นของคนงานในไซต์ก่อสร้าง  

ขณะที่ผู้ประกอบการยังต้องทำความเข้าใจในการทำตลาดให้มากขึ้น เช่น เน้นขายกลุ่มที่เป็น Real Demand หรือผู้ซื้อชาวไทยที่ยังมีกำลังซื้อ ผู้ซื้อที่มีความต้องการเฉพาะ เน้นการออกแบบที่แตกต่าง ความคุ้มค่า โดยอาจปรับลดขนาดโครงการให้เล็กลง หรือเลือกเปิดโครงการที่สอดคล้องกับความต้องการในพื้นที่จริงๆ เพื่อลดความเสี่ยง ไม่ควรลงทุนในพื้นที่ที่มีที่อยู่อาศัยสะสมรอขายหนาแน่น และในระยะยาวอาจต้องนำเทคโนโลยีสมัยใหม่เข้ามาช่วยในการทำตลาด เช่น เทคโนโลยีที่จะนำมาประยุกต์ใช้เพื่อการวิเคราะห์ข้อมูลตลาด การทำตลาดออนไลน์ การใช้ช่องทาง Social Media หรือการสร้างสภาพแวดล้อมบ้านขายเสมือนจริง อย่างภาพ 2D / 3D เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ  

จึงเห็นได้ว่าเพื่อให้สามารถฝ่าวิกฤติครั้งนี้ไปให้ได้ ผู้ประกอบการ SME ในกลุ่มอสังหาฯและก่อสร้าง จึงควรต้องปรับตัวและให้ความสำคัญต่อการบริหารจัดการธุรกิจบนความระมัดระวังและรอบคอบ และต้องวางแผนการดำเนินงานอย่างเป็นระบบ โดยมีเทคโนโลยีเข้ามาช่วยขับเคลื่อนธุรกิจให้รับมือได้ทั้งจากผู้แข่งขันรายใหญ่ และสถานการณ์การระบาดที่ยังไม่รู้ถึงจุดสิ้นสุดครับ