ระวัง...ฟองสบู่

ดูเหมือนว่าภาวะการตีฟองกำลังตั้งท่าขึ้นมาให้เห็นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

สัญญาณชัดเจนมาจากธนาคารแห่งประเทศไทย หรือแบงก์ชาติ เตรียมประกาศเกณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยกำหนดให้วางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกัน (LTV limit 80%) สำหรับบ้านหลังที่ 2 หรือที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่ามากกว่า 10 ล้านบาท

เป้าหมายเพื่อป้องปราม ลดความต้องการเทียมจากภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มักเป็นต้นตอทำให้เกิดวิกฤตเศรษฐกิจ

แบงก์ชาติจะใช้บังคับมาตรการดังกล่าวกับการผ่อนที่อยู่อาศัย 2 หลังขึ้นไปพร้อมๆ กัน โดยไม่กระทบกรณีที่ผ่อนหลังที่ 1 เสร็จ จากนั้นจะขอกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มเป็นหลังที่ 2 โดยให้ถือว่าเป็นสัญญาเดียว รวมถึงไม่มีผลย้อนหลังสำหรับผู้ที่กู้ไปแล้ว

ก่อนหน้าที่แบงก์ชาติจะขยับมาตรการดังกล่าว ก็ได้มีข้อมูลเป็นระยะๆ จากภาคอสังหาริมทรัพย์เองที่แสดงถึงภาวะฟองสบู่

เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส แสดงความเป็นห่วงการเปิดโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเดือน ก.ย. ถึง 60 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายรวม 21,357 หน่วย โดยเพียงเดือนเดียวก็เปิดตัวมากกว่าโครงการที่ออกสู่ตลาดในช่วง 1 ไตรมาสที่ผ่านมา

ที่สำคัญยังมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่รอเปิดขายใหม่ในอนาคตอีก 369 โครงการ ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมรออยู่อีกด้วย

นอกจากนั้นหากเทียบข้อมูลตั้งแต่ต้นปี แม้จำนวนอสังหาริมทรัพย์ต่อหน่วยจะไม่เพิ่ม แต่ราคาขายกลับเพิ่มขึ้น ถึง 18% โดยตลอดช่วง 24 ปีที่สำรวจภาวะอสังหาริมทรัพย์มา ปีนี้มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด แต่จำนวนหน่วยไม่มากนัก

สาเหตุเพราะ 20% ของปริมาณอสังหาริมทรัพย์ เป็นการให้กับนักเก็งกำไรทั้งระยะสั้นและระยะยาว โดยอีกราว 20% ขายให้กับนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะจีน

ด้าน แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท ให้ข้อมูลอีกว่า การเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ของชาวจีน จะทำผ่านเอเย่นต์จีนเข้ามาซื้อเหมาโครงการแล้วนำไปขายต่อให้ชาวจีน

เอเย่นต์จีนเข้ามาซื้อโครงการได้ ก็เนื่องจากยังไม่มีกฎระเบียบดูแล โดยเฉพาะมาตรฐานวิชาชีพนายหน้าและตัวแทน (โบรกเกอร์) ขายอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงยังไม่มีกฎหมายตัวแทนขายอสังหาฯ

การเก็งกำไรของเอเย่นต์จีนนั้น จะมีการจ่ายเงินเพียงบางส่วน แล้วไปเสี่ยงดวงขายเอาเอง

ทั้งหมดทำให้เกิดแรงซื้อเทียม ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความผิดปกติ ไม่สะท้อนความเป็นจริง และผู้ประกอบการอาจประเมินตัวเลขการขายผิดพลาด เร่งเปิดโครงการหวังให้เอเย่นต์มาซื้อเหมา

ผลสุดท้ายที่จะตามมาก็คืออสังหาฯ ล้นตลาด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม จากการที่เอเย่นต์จีนขายไม่ได้หมด

เท่าที่ประเมินมีคอนโดมิเนียมที่ยังเหลือขายไม่ออกราวๆ 10-15% เป็นภาวะโอเวอร์ซัพพลาย เป็นไขมันในตลาดแฝงอยู่

ระวัง ระวังให้ดี

ฟองสบู่เริ่มผุดพรายขึ้นมา ชัดขึ้นเรื่อยๆ