Property Fund ยังน่าลงทุนในสถานการณ์ดอกเบี้ยแบบนี้อยู่หรือ?

โดย...มนชญา รัชตกุล ผู้จัดการกองทุนอาวุโส กลุ่มตราสารทุน บลจ.ธนชาต

ปัจจุบัน นักลงทุนสามารถเลือกลงทุนในสินทรัพย์ได้หลากหลาย ซึ่งสินทรัพย์แต่ละประเภทก็มีลักษณะแตกต่างกันไปตามระดับความเสี่ยงและอัตราผลตอบแทน อย่างไรก็ตาม ในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากตกต่ำเช่นนี้ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็ยังน่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนที่สูงกว่าเงินฝากแต่เสี่ยงน้อยกว่าหุ้น แต่ในช่วงที่ผ่านมาผู้จัดการกองทุนมักได้รับคำถามว่า “ถ้าอัตราดอกเบี้ยเป็นขาขึ้น จะมีผลกระทบกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์หรือไม่” ในมุมมองของผู้จัดการกองทุน ผลกระทบนั้นขึ้นอยู่กับว่าดอกเบี้ยจะปรับขึ้นมากน้อยแค่ไหน ความถี่ในการขึ้นเป็นอย่างไร

ในรายละเอียดนั้นเรามองว่า สถานการณ์ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยสหรัฐเริ่มเป็นขาขึ้น คาดการณ์ว่าธนาคารกลางสหรัฐจะขึ้นดอกเบี้ยอย่างน้อย 2-3 ครั้งในปีนี้ ซึ่งเป็นมุมมองที่ไม่ต่างจากที่ผ่านมา ทำให้ครึ่งหลังของปีที่ผ่านมาจะเห็นว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีแรงขายจากนักลงทุนออกมาค่อนข้างมาก จนอาจเหมือนว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไม่มีความน่าสนใจอีกต่อไป แต่จริงๆ แล้วในทางกลับกัน เมื่อราคาปรับตัวลง อัตราตอบแทนปันผลที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จ่ายจะเพิ่มสูงขึ้นโดยอัตโนมัติ ที่สำคัญเรายังเชื่อว่าการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยจะไม่ได้เป็นการปรับตัวขึ้นเป็นซีรี่ส์ต่อเนื่อง โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยของไทยที่เรายังคงคาดว่า จะยังอยู่ในระดับต่ำไปอีกระยะหนึ่ง

การที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ให้ผลตอบแทนหลักๆ ในรูปของเงินปันผล ในอัตราค่อนข้างสูงและจ่ายได้อย่างสม่ำเสมอนั้น ไม่ใช่เรื่องบังเอิญหรือคิดเอง แต่เกิดจากเกณฑ์ที่กำหนดให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต้องมีสัดส่วนรายได้ประจำไม่น้อยกว่า 75% ของรายได้รวม (ซึ่งโดยหลักก็คือค่าเช่านั่นเอง) และ “กำไรสุทธิที่เกิดขึ้นต้องนำมาจ่ายเป็นเงินปันผลคืนให้กับผู้ถือหน่วยไม่ต่ำกว่า 90%”

ดังนั้น หากนักลงทุนที่ต้องการรายได้สม่ำเสมอและในอัตราที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งของการลงทุน ช่วยทั้งกระจายความเสี่ยง และสร้างผลตอบแทนได้สม่ำเสมอ

แม้ปัจจุบันผลตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ จะแผ่วลงมาอยู่ที่ราวๆ 5-7% จนอาจไม่จูงใจนัก หากเทียบกับปีที่แล้วที่เคยทำได้ 8-9% แต่ด้วยระดับผลตอบแทนที่ต่ำลงมานี้ ก็ยังถือว่าสูงกว่าเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยเงินฝากอยู่มาก เพราะฉะนั้นผู้ลงทุนที่ไม่ต้องการแบกรับความเสี่ยงและความผันผวนสูงๆ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็ยังน่าสนใจเป็นลำดับต้นๆ อยู่ดี อย่างไรก็ตาม การลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์โดยตรงก็ยังมีความเสี่ยงสูงกว่าการฝากเงินกับธนาคารและการลงทุนในตราสารหนี้ นักลงทุนต้องพิจารณาข้อมูลต่างๆ ประกอบด้วย เช่น ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนลงทุนเทียบกับราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ ขนาดของกองทุนซึ่งมีผลต่อสภาพคล่องของการซื้อขายหน่วยลงทุน ความสม่ำเสมอของรายได้ซึ่งพิจารณาได้จากอัตราการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ (Occupancy Rate) รวมถึงความเสี่ยงต่างๆ เช่น ระยะเวลาการเช่า ลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน ปัจจัยที่มีผลต่อความสามารถในการทำรายได้ของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ซึ่งข้อมูลต่างๆ เหล่านี้ ต้องอาศัยความชำนาญ และฐานข้อมูลที่ลึกพอสมควร ทำให้นักลงทุนหันมาสนใจกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มากในช่วงที่ผ่านมา

ซึ่ง บลจ.ธนชาตก็ออกกองทุนในลักษณะนี้ 2 กองทุน คือ T-Property และ T-PropInfraFlex ในส่วนของผลตอบแทนในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (ปี 2012-2016) กองทุนอสังหาริมทรัพย์ให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 7% ต่อปี เทียบกับ SET Index ที่ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยปีละ 9% ซึ่งผลตอบแทนที่ได้อยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก และในปีที่ผ่านมากองทุนของ บลจ.ธนชาตเอง อย่าง T-Property ก็ทำผลงานได้น่าสนใจมากทีเดียว

ดังนั้นกองทุนประเภทอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงมีความน่าสนใจ และสามารถลงทุนได้ สำหรับผู้ลงทุนที่คาดหวังผลตอบแทนที่มากกว่าการฝากเงิน และไม่ต้องการรับความผันผวนจากหุ้นมากนัก แต่ผู้ลงทุนที่ยังไม่มีประสบการณ์การเลือกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเองมาก่อน อาจเริ่มต้นลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก่อนเพราะจะมีผู้จัดการกองทุนช่วยพิจารณาหลักทรัพย์ที่เหมาะสมให้ ทั้งนี้หากสนใจกองทุนประเภทนี้ สามารถติดต่อสอบถามข้อมูลและรายละเอียดต่างๆ ได้ที่ธนาคารธนชาตทุกสาขาทั่วประเทศ