กองทุนอสังหาฯ เลือกเอง หรือ ฝากผู้จัดการกองทุน...

โดย บุญชัย เกียรติธนาวิทย์ กรรมการผู้จัดการ บลจ.ธนชาต

เมื่อ 2 สัปดาห์ก่อน ผมเขียนบทความไปว่า เมื่อหุ้นกู้ที่เคยถือเริ่มไม่ใช่คำตอบ กองทุนอสังหาฯ ที่เคยเฟื่องฟู ยังเป็นที่พึ่งได้ไหม ซึ่งผมก็ได้บอกไปแล้วบางส่วนว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ สำหรับผู้ทีคุ้นชินกับการฝากเงินหรือลงทุนในหุ้นกู้เพียงอย่างเดียว แต่ต้องเข้าใจว่าผลตอบแทนต่อจากนี้อาจไม่หวือหวาเหมือนช่วงที่ผ่านมา ควรคาดหวังผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ระดับ 4-5% ต่อปีมากกว่ากำไรที่ได้จากราคาหน่วยลงทุนที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

และเมื่อวันศุกร์ที่ผ่านมา ผมมีโอกาสได้ร่วมเสวนา “รวยด้วยกองทุนอสังหาฯ อินฟราฟันด์ และ รีท” ส่วนหนึ่งของงาน Thailand Investment Fest 2016 ทำให้ผมได้พบคำถามที่น่าสนใจ คือ “จะลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วยตัวเองหรือลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Fund of Property Funds)” ซึ่ง Fund of Property Funds คือ การลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์หลายๆกองทุนผ่านกองทุนรวมโดยให้สิทธิผู้จัดการกองทุนเป็นผู้บริหารและกระจายลงทุนในกองทุนต่างๆ โดยกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในที่นี้ หมายถึง Property Fund , REIT  และ Infra Fund  และในฐานะที่ผมเป็นผู้บริหารของ บริษัทจัดการกองทุนรวมที่ออกแต่ Fund of Property Funds ก็อาจจะมองเห็นข้อดีในกองทุนประเภทนี้เยอะหน่อย แต่จริงๆ แล้ว ไม่ว่าจะลงทุนแบบใด ต่างก็มีข้อดีข้อเสียที่ไม่เหมือนกัน และเหมาะกับผู้ลงทุนที่ต่างกันอยู่แล้ว

หลักๆ สำหรับผู้ลงทุนที่ยังไม่มีประสบการณ์ลงทุนทั้ง กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infra Fund)

...กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Fund of Property Funds) ถือเป็นคำตอบที่แนะนำ

แม้ปัจจุบันมีกองทุนประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์อยู่ 65 กองทุน แบ่งเป็น Infra Fund 5 กองทุน REIT 8 กองทุน และ Property Fund 52 กองทุน ซึ่งถือว่าน้อยเมื่อเทียบกับหุ้นที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดถึง 600 กว่าตัว แต่ต้องยอมรับว่ามีทั้งกองทุนที่ดีและไม่ดี ถ้าท่านไม่ชำนาญก็มีความเสี่ยงที่จะลงทุนในกองทุนที่ไม่ดี ทั้งในแง่ให้เงินปันผลที่ไม่ดีอย่างสม่ำเสมอ หรือกองทุนที่มีสภาพคล่องต่ำเกินไปทำให้ท่านอาจขายหน่วยลงทุนได้ยากในบางช่วงเวลา

ทำไม Fund of Property Funds… ถึงเหมาะกับนักลงทุนที่ไม่เชี่ยวชาญ หรือไม่มีเวลา?

เพราะการบริหารกองทุนรวมจะมีผู้จัดการกองทุนที่มีความรู้ความสามารถที่มีโอกาสพูดคุยกับผู้บริหารในเชิงลึก (Company Visit) และยังมีข้อมูลจากโบรคเกอร์ทั้งในและต่างประเทศตามแต่ละ บลจ.เลือกใช้ ซึ่งทำให้ท่านมั่นใจได้ในระดับหนึ่งว่า บลจ. จะลงทุนบนพื้นฐานของข้อมูลและความรู้ประสบการณ์ ประกอบกับการคำนวณผลตอบแทนที่แท้จริงหรือ IRR ก็ค่อนข้างจะต้องใช้ข้อมูลในหลายส่วน ดังนั้นบริษัทจัดการกองทุน จึงค่อนข้างมีความคล่องตัวในส่วนนี้

นอกจากนั้นการลงทุนในกองทุน Fund of Property Funds ยังถือเป็นการกระจายความเสี่ยงในรูปแบบหนึ่ง เพราะ บลจ.มักเลือกลงทุนประมาณ 20 กองทุน บางช่วงก็อาจมีบางกองทุนที่ทำผลงานได้ไม่ดี หรือบางกองทุนที่อาจมีปัจจัยบางอย่างกระทบจนไม่น่าสนใจ ผู้จัดการกองทุนก็อาจพิจารณาขายออกทั้งหมด หรือลดสัดส่วนการลงทุนลง โดยผู้ลงทุนเองก็ไม่ต้องกังวลกับสภาพคล่องมากนัก เพราะส่วนใหญ่กำหนดไว้ที่ T+5 คือ หลังจากขายคืนหน่วยลงทุนจะได้รับเงินภายใน 5 วันทำการ

ดังนั้นการลงทุนใน กองทุน Fund of Property Funds จึงไม่ต้องศึกษากองทุนประเภทอสังหาริมทรัพย์แต่ละกองทุนในเชิงลึกมากนัก เพียงแต่พิจารณาว่ากองทุนไหนสามารถทำผลงานได้ดีอย่างสม่ำเสมอ สามารถจ่ายเงินปันผลได้ในระดับที่ตัวเองสนใจ และมีนโยบายการลงทุนที่ตรงกับความต้องการก็ถือว่าเพียงพอในระดับหนึ่งแล้ว

ปัจจุบัน ณ สิ้นเดือนกรกฎาคม มีกองทุน Fund of Property Funds ที่ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยอยู่ 24 กองทุน มูลค่าเกือบ 30,000 ล้านบาท ตั้งแต่ต้นปีสามารถสร้างผลตอบแทนเฉลี่ยได้มากกว่า 19% กองทุนที่ทำผลงานได้ต่ำที่สุดยังสามารถสร้างผลตอบแทนได้ถึง 15% ซึ่งเมื่อเทียบกับเงินฝากประจำ 1 ปี เฉลี่ย 3 ธนาคารใหญ่ ที่ปัจจุบันอยู่ที่ 1.37% ต่อปี ก็ทำให้กองทุนลักษณะได้รับความนิยมอย่างมาก แม้หากเราพิจารณาผลตอบแทน 3 เดือนย้อนหลัง จะพบว่าค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 1.03% และมีบางกองทุนที่ทำผลตอบแทนได้ติดลบ เพราะในระยะ 3 เดือนที่ผ่านมา กองทุนอสังหาฯ มีการแกว่งตัวค่อนข้างมากจากการขายทำกำไรของนักลงทุน

เพราะฉะนั้นแล้ว ผมจึงอยากฝากไว้สำหรับการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ ต่อจากนี้ นักลงทุนควรคาดหวังผลตอบแทนจากเงินปันผลมากกว่ากำไรส่วนต่างจากราคาหน่วยลงทุน โดยผลตอบแทนส่วนต่าง (Yield gap)  ระหว่างพันธบัตรรรัฐบาล 5 ปี ปัจจุบันอยู่ที่ 1.7% ต่อปี กับอัตราเงินปันผลของกองทุนประเภทอสังหาฯ ยังคงต่างกันถึง 3-4% ซึ่งถือว่าผลตอบแทนยังน่าสนใจครับ

ส่วนถ้าใครมีความเชี่ยวชาญและมีความรู้ประสบการณ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ สำหรับผมแล้วการลงทุนด้วยตัวเองก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจไม่น้อยเช่นกัน ซึ่งก็เหมือนกับการลงทุนหุ้นทั่วไปด้วยตนเอง ถ้าท่านเลือกถูกก็มีโอกาสที่ได้รับผลตอบแทนที่มากกว่าการลงทุนในกองทุนรวมครับ