Fund of Property Fund กองทุนไหนน่าซื้อ

03 สิงหาคม 2558

โดย...ธนัฐ ศิริวรางกูร นักวางแผนการเงินอิสระ

สวัสดีครับ กลับมาพบกับผมหมอนัท กันอีกครั้งนะครับ ในช่วงที่เศรษฐกิจไทยเรายังคลุมเครือ ตัวเลขเศรษฐกิจที่ออกมานั้นต้องลุ้นกันแทบทุกครั้ง ว่าจะมีการปรับลดลงอีกหรือไม่ ล่าสุดการเติบโตของ GDP ไทยก็ถูกปรับลดลงมาอยู่ 3% แล้ว แถมยอดการส่งออกก็ยังไม่ดีขึ้น กลายเป็นว่าปรับตัวติดลบลงไปอีก

ส่งผลให้ในช่วงนี้ ตลาดหุ้นบ้านเรานั้น เริ่มออกอาการไม่ดี ซึ่งหลาย ๆ คนเห็นหุ้นที่ตนเองถือก็อาจจะรู้สึกท้อใจ หรือไม่ก็เลิกดูไปเลย

แต่ครั้นจะเอาเงินไปไว้ในธนาคารก็ได้ดอกเบี้ยที่ต่ำ เนื่องจากธนาคารแห่งประเทศไทย ก็พยายามปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจให้คนจับจ่ายมากขึ้น และกระตุ้นยอดส่งออกแบบทางอ้อม จากค่าเงินที่อ่อนลง ซึ่งเป็นผลพลอยได้ในการลดอัตราดอกเบี้ยลงนั่นเอง

บางคนก็พยายามซื้อกองทุนตราสารหนี้ระยะกลาง - ยาวมากขึ้น เพื่อรักษาผลตอบแทนที่ดีในช่วงดอกเบี้ยขาลงนั้น ผมว่าก็เป็นเรื่องดี แต่ถ้าต่างชาติทยอยขายตราสารหนี้ในบ้านเราออกไป จากการขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารกลางสหรัฐฯ (FED) ก็อาจจะทำให้ผลตอบแทนจากกองทุนตราสารหนี้เหล่านี้ มีโอกาสปรับตัวลดลงได้เช่นกันครับ

หรือ บางคนที่อาจจะรับความเสี่ยงได้มากหน่อยก็ไปลงทุนในตลาดหุ้นต่างประเทศเลย หรือ บางคนก็ฝากเงินไปลงทุนผ่านกองทุนที่ไปลงทุนในกองทุนต่างประเทศอีกที แต่ความเสี่ยงจากกองทุนเหล่านี้ ก็ค่อนข้างสูงเนื่องจากมีเรื่องอัตราแลกเปลี่ยน และ ข้อจำกัดด้านข้อมูลของนักลงทุนที่อาจจะไม่ได้คุ้นเคยกับตลาดหุ้นต่างประเทศที่มีลักษณะไม่เหมือนกันกับบ้านเรา

เกริ่นมาตั้งนาน ผมกำลังจะบอกว่าจริง ๆ แล้วมี สินทรัพย์ประเภทหนึ่งที่คนทั่วไปอาจจะไม่ได้นึกถึง แต่หารู้ไม่ว่า เป็นการลงทุนที่ได้ผลตอบแทนค่อนข้างสม่ำเสมอ อาจจะไม่สูงเท่ากับหุ้น แต่ผลตอบแทนก็มากกว่าตราสารหนี้ แถมผลตอบแทนก็ไม่ได้แกว่ง หรือผันผวนมากอีกด้วย

นั่นก็คือการลงทุนใน กองทุนอสังหา ฯ และ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาฯ (REITs) นั่นเองครับ ซึ่งในครั้งที่แล้ว ผมเองก็ได้แนะนำการลงทุนในกองทุนประเภทนี้ไปอย่างคราว ๆ แล้ว

การเลือกลงทุนในกองทุนอสังหาฯ และ REITs นั้นต้องใช้เวลา และความรู้ค่อนข้างมาก เหมือนกับการวิเคราะห์หุ้นรายตัวเลยทีเดียว แน่นอนว่าต้องใช้ความเข้าใจในอสังหาฯ ที่จะไปลงทุน บางครั้งอาจจะต้องไปดูสถานที่ด้วยตนเอง ถึงจะเข้าใจมากขึ้น เห็นภาพมากขึ้น และต้องรู้รายละเอียดที่มาของรายได้ อัตราการเช่าในแต่ละปี มีการขึ้นค่าเช่าทุกปีไหม และมีอะไรที่เป็นความเสี่ยงบ้าง ยิ่งเป็นกองทุนอสังหา ฯ หรือ REITs แบบเช่านั้น ยิ่งแล้วใหญ่เพราะว่าต้องมีการคำนวนผลตอบแทนที่ซับซ้อนมากขึ้น

เอาเป็นว่าจะลงทุนที ก็ประเมินกันเป็นวัน ๆ แต่ผมมีวิธีที่ง่ายกว่านั้นคือ การลงทุนกับกองทุน Fund of Property Fund หรือ กองทุนที่ไปลงทุนในกองทุนอสังหาฯ, กอง REITs และหุ้นในกลุ่มธุรกิจอสังหาฯ อีกต่อนั่นเองครับ

โดยกองทุนประเภทนี้จะมีผู้จัดการกองทุนคอยประเมินมูลค่า และเลือกกองทุนอสังหาฯ ที่มีแนวโน้มที่ดีให้กับเรา โดยที่เราไม่ต้องเสียเวลาไปประเมินมูลค่าเอง ที่สำคัญ ผู้จัดการกองทุนจะมีความเชี่ยวชาญและ มีเวลามากกว่าเรา เพราะว่านี่เป็นอาชีพของผู้จัดการกองทุนอยู่แล้ว

การเลือกกองทุนเหล่านี้ก็ง่ายแสนง่ายครับ แค่ดูว่ากองทุนไหนที่ทำผลตอบแทนได้สม่ำเสมอหรือไม่ และผลตอบแทนอยู่ในระดับที่น่าพอใจหรือเปล่า (กองทุนอสังหา ฯ ในบ้านเราทำผลตอบแทนเฉลี่ยได้อยู่ที่ 7-8% ครับ)

นอกจากนี้ กองทุนแบบนี้ เราจะเห็นว่าสามารถไปลงทุนกับกองทุน REITs ต่างประเทศได้อีกด้วยนะครับ เรียกได้ว่าเปิดโอกาสในการลงทุนกันเต็มที่ เราจะเรียกว่า FIF-Property Fund ครับ โดยที่ผมเห็นส่วนใหญ่จะเน้นการลงทุนไปในประเทศสิงคโปร์ และเริ่มมี REITs ญี่ปุ่นออกมาบ้าง เนื่องจากกอง REITs ของสิงคโปร์นั้น มีสภาพคล่องที่ดีกว่ากอง REITs ในบ้านเราครับแต่ก็ต้องระวังเรื่องค่าธรรมเนียม และเรื่องอัตราแลกเปลี่ยน ไม่ต่างกันกับการเลือกลงทุนในกองทุนต่างประเทศเลยครับ ส่วน REITs ญี่ปุ่นเองก็เริ่มน่าสนใจมากขึ้น เพราะว่ารัฐบาลญี่ปุ่นอย่างก็เริ่มส่งเสริมโครงสร้างพื้นฐานในประเทศมากขึ้น

จากตารางจะเห็นได้ว่า ผลตอบแทนจากกองทุนที่ผมได้คัดมาให้แล้วนั้น กองทุนมีผลตอบแทนที่ค่อนข้างสม่ำเสมอเลยครับ แต่ผมก็ไม่อยากให้นักลงทุนมองว่าเป็นการเก็งกำไร หรือ เป็นการลงทุนระยะสั้น เพราะว่าการลงทุนใน Fund of Property Fund นั้นเปรียบเสมือนกับว่าเราได้ลงทุนในอสังหา ฯ จริง ๆ และเก็บกินค่าเช่าไปเรื่อย ๆ จึงเหมาะกับคนที่อยากได้รายได้ที่สม่ำเสมอมากกว่าการเก็งกำไรครับ หรือ บางคนจะอยากใส่ไว้ในพอร์ตของเราเพื่อกระจายความเสี่ยงรับรองว่าดีแน่ ๆ ครับ