โอกาสมั่งคั่งจาก “อสังหาริมทรัพย์ยุโรป”

โดย  รัชต์ โสดสถิตย์  กรรมการผู้จัดการ บลจ. แอสเซท พลัส

สวัสดีครับ แม้สถานการณ์ของกรีซและบรรดาเจ้าหนี้ในยุโรปซึ่งยืดเยื้อกันมาแรมเดือนยังมีหลายประเด็นที่ต้องติดตาม  แต่ใช่ว่ายุโรปจะไม่มีข่าวดีเลยนะครับ  ผลสำรวจในเดือนนี้พบว่าธุรกิจภาคเอกชนของยูโรโซนขยายตัวในอัตราสูงสุดในรอบ 4 ปี  ไม่เพียงเท่านั้น ดัชนีผู้จัดการฝ่ายจัดซื้อ (PMI) ขั้นต้นแบบคอมโพสิตของมาร์เก็ตสำหรับยูโรโซนในเดือนที่ผ่านมา ยังพุ่งขึ้นสู่ระดับ 54.1 ซึ่งเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2554 ถือเป็นอีกสัญญาณที่สะท้อนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจยูโรโซน 
 
ก่อนหน้านี้ ผมเคยแนะนำผู้ที่มองหาโอกาสรับผลตอบแทนจากการกลับมาของเศรษฐกิจยุโรป ไว้ว่า นอกจาก “หุ้นยุโรป” จะเป็นทางเลือกในการกระจายการลงทุนที่ดีแล้ว  การลงทุนใน  “อสังหาริมทรัพย์ในยุโรป” ก็น่าสนใจไม่แพ้กัน ซึ่งผ่านมาถึงตอนนี้ ผมก็ยังยืนยันเช่นเดิม และอยากจะนำมาเล่าสู่กันฟังอีกครั้งครับ
 
สิ่งที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในยุโรปน่าลงทุน คือ โอกาสรับผลตอบแทนที่น่าสนใจ  โดยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ภาคอสังหาริมทรัพย์ในยุโรปมีการฟื้นตัวชัดเจน  เห็นได้จากอัตราค่าเช่าที่ปรับตัวดีขึ้น  ในขณะที่พื้นที่ว่างสำหรับปล่อยเช่าก็ไม่ได้ลดลงเลย  อีกทั้งค่าเช่ายังมีโอกาสปรับตัวขึ้นได้อีกตามอัตราเงินเฟ้อที่อาจเพิ่มขึ้น  โดยเฉพาะพื้นที่ Prime Area ในมหานครลอนดอน ซึ่งค่าเช่าสำนักงานมีโอกาสเติบโตได้กว่า 10% หรือในกรุงแฟรงก์เฟิร์ต เยอรมนี ที่คาดการณ์ค่าเช่าในปีนี้ที่ 4-6%  ซึ่งล้วนเป็นผลมาจากความเชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวขึ้นและอุปทาน (supply) ของโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่มีจำกัด สวนทางกับความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่
 
ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ที่ถือโดยบริษัทจดทะเบียนในยุโรปสามารถเก็บค่าเช่าได้เฉลี่ย 4-6% สูงกว่าผลตอบแทนจากพันธบัตรรัฐบาลฝรั่งเศสหรือเยอรมนีที่ระดับต่ำกว่า 2% หลายเท่าตัว  ซึ่งถือเป็นความน่าสนใจประการหนึ่งในการเข้าลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ภูมิภาคนี้ เนื่องจากให้โอกาสรับผลตอบแทนจากค่าเช่าที่สม่ำเสมอคล้ายคลึงกับผลตอบแทนจากตราสารหนี้ แต่มีอัตราผลตอบแทนที่ดึงดูดใจมากกว่าและผันผวนน้อยกว่าหากเทียบกับการลงทุนในหุ้น  ยิ่งไปกว่านั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในยุโรปยังได้รับการยอมรับในแง่ความโปร่งใส ซึ่งจะช่วยเสริมสร้างความเชื่อมั่นในการลงทุน  และหากจะกล่าวถึงการลงทุนผ่านกองทุนทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs)  ก็มี upside เหมือนหุ้น โดยค่าเช่ามีโอกาสเติบโตขึ้นได้ตามเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ย ยิ่งอสังหาริมทรัพย์อยู่ในทำเลดี ยิ่งมีโอกาสที่ราคาจะพุ่งเร็ว ขณะเดียวกันสภาพคล่องของ REITs ก็ดีกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง  และหากมีผู้จัดการกองทุนที่เชี่ยวชาญช่วยดูแลและจับจังหวะลงทุนให้ก็มีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีได้ครับ

อัตราดอกเบี้ยต่ำในยุโรป เป็นอีกปัจจัยที่ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยุโรปน่าสนใจ ด้วยต้นทุนทางการเงินที่ถูกลงนี้ ทำให้บริษัทที่มีฐานะการเงินที่มั่นคงสามารถเพิ่มสัดส่วนเงินกู้เพื่อเข้าซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ได้มากขึ้น รวมถึงเพิ่มโอกาสในการควบรวมกิจการ ซึ่ง บลจ.แอสเซท พลัส คาดว่า อัตราดอกเบี้ยในยุโรปจะยังคงอยู่ในระดับต่ำต่อไปอีกนานพอควรและจะช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ในยุโรปเติบโตต่อไปได้อีก
 
ส่วนคำถามที่ว่า หากดอกเบี้ยกลับมาสู่ขาขึ้นจะเป็นอย่างไร  จากการศึกษาข้อมูลในช่วงที่มีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในอดีต เช่น ในเดือนกุมภาพันธ์ 2537 เรื่อยมาถึงเดือนมิถุนายน 2547 พบว่าผลตอบแทนของหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์รวมถึงกองทุน REITs ในระยะ 3 เดือนหลังการปรับขึ้นดอกเบี้ย มีความผันผวนน้อยกว่าและ ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยดีกว่าหุ้นทั้งตลาด เป็นแบบแผนเดียวกันทั่วตลาดโลก ทั้งนี้ ด้วยลักษณะของรายได้จากค่าเช่าที่ก่อรายรับสม่ำเสมอทำให้การลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เสถียรกว่า จึงอาจกล่าวได้ว่าผลตอบแทนจากการลงทุนหลักทรัพย์กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีความอ่อนไหวน้อยลงต่อการปรับตัวของอัตราดอกเบี้ย  ขณะเดียวกันในสถานการณ์ที่แนวโน้มอัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยอาจเพิ่มขึ้นกลับทำให้ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์มีโอกาสปรับขึ้นตามไปด้วย 
 
อย่างไรก็ดี  เราไม่อาจกล่าวได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ทุกชิ้นทุกประเภทจะมีความผันผวนต่ออัตราดอกเบี้ยต่ำ ดังนั้น  จึงต้องอาศัยความเชี่ยวชาญและความสามารถในการเลือกลงทุนใน Theme ที่ถูกต้องเพื่อโอกาสรับผลตอบแทนที่น่าพอใจในระยะยาว เช่น สินทรัพย์ที่ลงทุนต้องอยู่ใน Prime Area ซึ่งมีอสังหาริมทรัพย์ใหม่เกิดขึ้นน้อย หรือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ประโยชน์จากการเปลี่ยนโครงสร้างประชากร หรือที่ได้ประโยชน์จากการขยายกิจการโดยการกู้ยืม เป็นต้น  
 
สำหรับผู้ที่รับความเสี่ยงจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และหุ้นในต่างประเทศได้ แต่อาจจะยังไม่ชำนาญในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็สามารถสร้างโอกาสรับผลตอบแทนผ่านกองทุนรวม ซึ่ง บลจ. แอสเซท พลัส จะนำเสนอกองทุนรวมที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในยุโรปเพื่อเป็นทางเลือกให้ผู้ลงทุนเร็วๆ นี้ ครับ
 
ผู้ลงทุนโปรดทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน