ลงทุนกับ REITs อย่างไรให้คุ้มค่า

โดย..ธนัฐ ศิริวรางกูร นักวางแผนการเงินอิสระ

ช่วงนี้เรามักจะเห็นกองอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่ที่เราเรียกว่า REITs (อ่านว่า “รีท”) หรือที่เราเรียกว่า กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust) นั้นออกกันมามากมายแทบจะทุกเดือน

ถ้าว่ากันตามจริงแล้ว REIT มันก็ไม่ใช่เรื่องใหม่อะไรครับ คล้ายกับเจ้ากองทุนรวมอสังหาฯ แบบเดิมนั่นแหละครับ เพียงแต่ว่าได้มีการพัฒนากฎเกณฑ์ และมีเรื่องของทรัสต์เข้ามาเกี่ยวข้องด้วย แต่ผมขอแนะนำว่า ให้ท่านนักลงทุนทั้งหลาย ลองอ่านรายละเอียดความต่างกันของทั้ง 2 แบบนี้ ได้จากเวปไซต์ของ ก.ล.ต. ซึ่งแน่นอนว่ามีข้อแตกต่าง และมีข้อดีมากขึ้นจากกองทุนรวมอสังหาฯ แบบเดิม เช่น กอง REIT สามารถไปลงทุนกับสินทรัพย์ที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จ หรือสินทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในต่างประเทศและสามารถกู้ยืมเงินมาลงทุนได้มากขึ้นอีกด้วยครับ

แต่ว่าประเด็นของวันนี้ไม่ใช่เรื่องของ ความหมาย หรือ รูปแบบของกอง REITs เพราะผมคิดว่าการลงทุนอาจจะไม่ใช่เรื่องของรูปแบบ แต่เป็นวิธีคิด และวิธีการลงทุนกับกอง REITs มากกว่าที่สำคัญ ดังนั้น วันนี้ผมจะมาอธิบายถึงแนวคิดคราว ๆ ในการลงทุน เพื่อที่จะทำให้นักลงทุนทุกท่านเดินไปแบบไม่ผิดทาง

การลงทุนในอสังหา ฯ นั้น จะแบ่งได้หลายแบบ ตามประเภทหรือ รูปแบบ ของอสังหา ฯ ครับ เช่น REITs ที่เป็นโครงสร้างพื้นฐาน หรือ REITs ที่เป็นห้างสรรพสินค้า แต่ถ้าแบ่งในรูปแบบของการถือครอง ก็จะแบ่งได้เป็น การซื้อ หรือ มีกรรมสิทธิ์ (freehold) และสิทธิการเช่า (leasehold) นั่นเอง

การซื้อ หรือ การมีกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของ และนำพื้นที่ของสินทรัพย์ที่เราไปซื้อมาเพื่อนำไปปล่อยเช่า หรือ ดำเนินงานต่าง ๆ นั้น การคำนวนผลตอบแทนนั้นค่อนข้าง เรียบง่าย และตรงไปตรงมา เช่น เราซื้อ อาคารสำนักงานมา 10 ล้าน ก็ปล่อยเช่า พอถึงสิ้นเดือนก็เก็บค่าเช่า พอครบกำหนด กอง REITs ที่เราถือมีกำไรก็นำมาแบ่งปันกันระหว่างนักลงทุนตามสัดส่วน โดยผลตอบแทนจากอสังหา ฯ ก็จะอยู่ในรูปของเปอร์เซนต์เงินปันผลที่ชัดเจน (ยังไม่นับรวม รายได้ถ้ามีการขายหน่วยลงทุน หรือ Capital gain) ซึ่งก็ขึ้นกับรูปแบบ และผลประกอบการของสินทรัพย์ในกองทุน เช่น กอง REITs นี้ได้ผลตอบแทนประมาณ 7% ต่อปี

แต่ปัญหาที่ผมจะเจอในตอนนี้ส่วนใหญ่มักจะเป็นเรื่องของ สิทธิการเช่าเสียมากกว่า ที่นักลงทุนยัง งง และ สงสัยถึงวิธีการ เพราะว่าการลงทุนกับสิทธิการเช่านั้น มูลค่าของกอง จะเหลือศูนย์ ณ วันที่หมดสัญญาเช่านั้นเอง แน่นอนว่าเราจะคิดอัตราผลตอบแทนตรง ๆ ที่เหมือนกับมีเงินปันผลธรรมดาไม่ได้

หลายท่านอาจจะยังไม่ค่อยเข้าใจว่าสิทธิการเช่ามันต่างกับการเป็นเจ้าของอย่างไร ผมอธิบายคร่าวๆ แบบนี้ครับ ก็เหมือนกับเซ้งที่หรือห้องเช่าระยะยาวนะครับ และเราก็นำสถานที่ที่เราเช่าระยะยาวนี้ไป ทำธุรกิจ หรือปล่อยเช่าต่อ โดยผลตอบแทนที่ได้ก็คือ เงินจากค่าเช่าที่เราเก็บจากคนที่มาเช่าต่อ แต่จะมีเงินอีกส่วนนึงเพิ่มเติมเข้ามาพร้อม ๆ กับรายได้ด้วยก็คือ เงินลดทุน เรียกได้ว่า ทยอยคืนเงินต้นมาพร้อมๆ กับผลประโยชน์ตอบแทนนั้นเองครับ

เงินลดทุนนั้น ถ้าพูดง่าย ๆ ก็ คือ การหักความเป็นเจ้าของ คืนให้กับเจ้าของอสังหา ฯ นั้น ๆ ครับ เช่น ลงทุนเช่าไป 10 ล้าน ที่อายุการเช่า 10 ปี(หรือปีละ 1 ล้าน) อสังหา ฯ นี้ สามารถเก็บค่าเช่าได้ 2 ล้านบาทต่อปี ดังในปีแรกเรามีความเป็นเจ้าของเต็มที่ 10 ล้าน และในสิ้นปีจะเหลือ 9 ล้าน ดังนั้นเงินที่เราจะได้มาในปีแรกจะมี 2 ส่วนคือ เงินลดทุน(ลดความเป็นเจ้าของ)ที่ทยอยคือให้กับผู้ลงทุนคือ 1 ล้าน + เงินที่จากค่าเช่า 2 ล้านนั้นเองครับ

ดังนั้น คนที่มาลงทุนในช่วงท้าย ๆ ก่อนที่อายุสัญญาจะหมดลง ก็อาจจะต้องคำนวน และคำนึงถึงผลประโยชน์ที่จะได้รับจากกองทุนด้วยว่า จะคุ้มค่าหรือไม่ในการลงทุน ซึ่งวิธีการที่เราจะคำนวน ผลตอบแทนเฉลี่ยของการลงทุนแบบ Leasehold นี้ก็คือการคำนวนด้วย IRR (Internal Rate of Return) ซึ่งข้อดีของ IRR ก็คือการที่ เราคำนวนผลตอบแทนเฉลี่ย จากกระแสเงินสดที่เราจ่ายออกไปในปีแรก และได้รับผลตอบแทนกลับมาในแต่ละปี รวมถึงสามารถคิดคำนวนเงินเค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปี หรือ ประเมินผลตอบแทนกอง REITs ที่เปิดมาแล้วช่วงระยะเวลาหนึ่ง ซึ่งจากวิธีคิดแบบ IRR นี้เองก็จะทำให้เราทราบว่า ผลตอบแทนที่ได้จากกองทุนนั้นคุ้มค่าหรือไม่

เราจะเห็นว่า REITs บางกองนั้น อาจจะประเมินมูลค่าเงินปันผล + เงินลดทุน แบบ เหมารวมกันไว้ ทำให้ผลตอบแทนคาดหวังอาจจะดูสูงเกินความเป็นจริง ซึ่งถ้าเราคำนวนด้วย IRR จะสามารถเข้าใจ และเห็นว่าผลตอบแทนเฉลียของการลงทุนตลอดระยะเวลาการลงทุนนั้น อาจจะไม่ได้สูงอย่างที่เราเห็นก็เป็นไปได้ครับ ดังนั้นเราก็ควรที่จะพิจารณาให้มากขึ้นกว่าแบบ Freehold นั่นเอง