ผู้ถือหน่วย GROREIT ไฟเขียวขายทรัพย์ 5,300 ล้านบาท! ลุ้นปิดดีล 11 พ.ย.

สถานการณ์ของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพิทาลิตี้ (GROREIT) กำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยนสำคัญ หลังผู้ถือหน่วยทรัสต์ลงมติเลือกแนวทางขายทรัพย์สินให้ผู้ซื้อรายใหม่ในราคา 5,300 ล้านบาท

 

แทนการรับข้อเสนอซื้อคืนจากบริษัท รอยัล ออคิด โฮเทลส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ROH ที่ราคา 4,873 ล้านบาท ท่ามกลางปัญหาการชำระเงินและข้อพิพาททางกฎหมายที่ยังไม่สิ้นสุด

 

นายพจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ GROREIT ชี้แจงว่า การประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์มีมติชัดเจนในการเลือกแนวทางขายทรัพย์สินให้ผู้ซื้อรายใหม่ เพื่อให้กองทรัสต์สามารถเดินหน้าจัดการภาระหนี้สินและคืนเงินให้ผู้ถือหน่วยได้ โดยไม่ต้องแบกรับความไม่แน่นอนจากการรอซื้อคืนหรือกระบวนการประมูลที่อาจยืดเยื้อ

 

โหวตคว่ำซื้อคืน 4,873 ล้านบาท

 

ผลการลงมติในการประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์สะท้อนทิศทางอย่างชัดเจน โดยวาระการรับข้อเสนอซื้อคืนทรัพย์สินจาก ROH มูลค่า 4,873 ล้านบาท มีผู้เห็นชอบประมาณ 7% ขณะที่ผู้ไม่เห็นชอบประมาณ 91%

ในทางกลับกัน วาระการขายทรัพย์สินให้ผู้ซื้อรายใหม่ในราคา 5,300 ล้านบาท ได้รับความเห็นชอบประมาณ 97.66% แสดงให้เห็นว่าผู้ถือหน่วยส่วนใหญ่เลือกแนวทางที่มีโอกาสปิดธุรกรรมได้รวดเร็วกว่าและมีความชัดเจนด้านราคา
 

นอกจากนี้ ผู้ถือหน่วยยังเห็นชอบแนวทางเปิดประมูลทรัพย์สินเป็นทางเลือกสำรอง หากการขายตามข้อเสนอปัจจุบันไม่สามารถดำเนินการได้ โดยได้รับคะแนนเห็นชอบประมาณ 95% ขณะที่วาระการเลิกกองทรัสต์ภายหลังการขายทรัพย์สิน ชำระหนี้ และจัดสรรเงินส่วนที่เหลือให้ผู้ถือหน่วย ก็ได้รับความเห็นชอบเกือบเป็นเอกฉันท์

 

ทั้งนี้ ราคาเสนอขาย 5,300 ล้านบาท สูงกว่าราคาประเมินทรัพย์สินที่ประมาณ 5,212 ล้านบาท ขณะที่ข้อเสนอซื้อคืน 4,873 ล้านบาทเป็นราคาที่ผูกกับเงื่อนไขและช่วงเวลาก่อนหน้า จึงต้องพิจารณาควบคู่กับต้นทุนทางการเงินและความเสี่ยงจากการรอธุรกรรม
 

เร่งปิดดีล พ.ย. หากพลาดเปิดประมูลอีก 6 เดือน

 

สำหรับขั้นตอนต่อไป ทางผู้ซื้อรายใหม่ คือ บริษัท ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที จำกัด เตรียมเข้าทำสัญญา โดยมีเงินมัดจำ 100 ล้านบาท และกำหนดชำระเงินส่วนที่เหลืออีก 5,200 ล้านบาทภายใน 14 วัน หรือภายในวันที่ 11 พ.ย. 2569 ตามกรอบเวลาที่ชี้แจงต่อผู้ถือหน่วย

 

หากทุกขั้นตอนเป็นไปตามแผน กองทรัสต์ตั้งเป้าดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในช่วงปลายเดือน พ.ย. 2569 อย่างไรก็ตาม การปิดธุรกรรมยังขึ้นอยู่กับการปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญา การชำระเงิน และความเสี่ยงทางกฎหมายที่อาจเกิดขึ้น

 

นายพจน์ ระบุว่า หากผู้ซื้อรายใหม่ไม่สามารถดำเนินการตามข้อตกลง กองทรัสต์ยังมีแผนสำรองคือการนำทรัพย์สินออกประมูล ซึ่งอาจใช้เวลาประมาณ 6 เดือน แม้การประมูลมีโอกาสได้ราคาสูงขึ้น แต่ไม่สามารถรับประกันได้ว่าจะขายได้ในราคาที่ดีกว่าข้อเสนอปัจจุบัน

 

ผู้บริหารจึงให้น้ำหนักกับข้อเสนอ 5,300 ล้านบาท เนื่องจากมีกรอบเวลาชัดเจนกว่า ลดความเสี่ยงจากการรอขาย และช่วยให้กองทรัสต์สามารถบริหารภาระหนี้สินและค่าใช้จ่ายระหว่างทางได้ดีขึ้น
 

 

ผู้สนใจซื้อกว่า 20 ราย 

 

นายพจน์ เปิดเผยว่า นับตั้งแต่ ROH ไม่สามารถชำระเงินตามกำหนดเมื่อวันที่ 15 ก.ค.ที่ผ่านมา มีผู้สนใจติดต่อเข้ามาสอบถามเกี่ยวกับทรัพย์สินมากกว่า 20 ราย ครอบคลุมนักลงทุนรายใหญ่ ผู้ประกอบการโรงแรม และสถาบันการเงิน

 

อย่างไรก็ตาม การแสดงความสนใจดังกล่าวไม่ได้หมายความว่าทุกรายยื่นข้อเสนอซื้ออย่างเป็นทางการหรือพร้อมทำธุรกรรมในเงื่อนไขเดียวกัน จึงต้องพิจารณาความพร้อมด้านเงินทุน ราคา และเงื่อนไขการซื้อขายเป็นรายกรณี

 

สำหรับผู้ซื้อรายใหม่ที่เสนอราคา 5,300 ล้านบาท นายพจน์ ระบุว่ามีความรู้จักและเข้าใจทรัพย์สินและพื้นที่อยู่แล้ว ซึ่งอาจช่วยให้กระบวนการพิจารณาและดำเนินธุรกรรมรวดเร็วขึ้น แต่ยังต้องติดตามการลงนามสัญญาและการชำระเงินจริงเป็นสำคัญ

 

เดินหน้าฟ้อง ROH ปมผิดสัญญา 

 

อีกหนึ่งปัจจัยที่ต้องจับตาคือข้อพิพาททางกฎหมายระหว่างกองทรัสต์กับ ROH โดยนายอลงกรณ์ ประธานราษฎร์นิกร ผู้บริหารด้านอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์ของ บลจ.วรรณ ชี้แจงว่า ฝ่ายผู้จัดการกองทรัสต์ได้ดำเนินคดีกับ ROH จากประเด็นผิดสัญญาเช่าและการไม่ส่งมอบพื้นที่ตามที่กำหนด โดยได้ยื่นฟ้องเมื่อวันที่ 21 ต.ค.ที่ผ่านมา

 

ขณะเดียวกัน ROH ได้ดำเนินคดีกับกองทรัสต์และ บลจ.วรรณ เช่นกัน เบื้องต้นอยู่ระหว่างการรับทราบรายละเอียดคำฟ้องอย่างครบถ้วน ส่วนการขายทรัพย์สินให้ผู้ซื้อรายใหมสามารถดำเนินการต่อไปได้

 

ขณะที่ปัญหาส่งมอบพื้นที่ยังต้องสะสาง เนื่องด้วยทรัพย์สินเป็นของกองทรัสต์ แต่ประเด็นการครอบครองและส่งมอบพื้นที่ยังเป็นเรื่องที่ต้องดำเนินการตามกระบวนการกฎหมาย โดยกองทรัสต์ได้เรียกร้องให้มีการส่งมอบพื้นที่และเรียกค่าเสียหายจาก ROH

หนี้ออมสิน 1,350 ล้าน

อีกด้านหนึ่ง GROREIT ยังมีภาระหนี้กับธนาคารออมสินประมาณ 1,350 ล้านบาท โดยผู้บริหารระบุว่าธนาคารได้ขยายระยะเวลาบางส่วนออกไปอีก 6 เดือน แต่มีเงื่อนไขที่เกี่ยวข้องกับการจ่ายเงินปันผลและการชำระดอกเบี้ย

 

สถานการณ์ดังกล่าวทำให้กองทรัสต์ต้องให้ความสำคัญกับการรักษาสภาพคล่อง การชำระภาระหนี้ และการควบคุมค่าใช้จ่ายระหว่างรอการขายทรัพย์สิน โดยผู้บริหารระบุว่าการจ่ายเงินปันผลครั้งล่าสุดเกิดขึ้นเมื่อเดือน มี.ค. จากผลการดำเนินงานของปีก่อนหน้า และหลังจากนั้นยังไม่มีการจ่ายปันผล เนื่องจากข้อจำกัดด้านสภาพคล่อง ภาระหนี้ และเงื่อนไขของธนาคาร

 

ด้วยเหตุนี้ การขายทรัพย์สินจึงไม่ได้เป็นเพียงการตัดสินใจด้านราคา แต่ยังเป็นทางออกในการจัดการภาระหนี้และลดความเสี่ยงจากการถือครองทรัพย์สินต่อไปในช่วงที่ข้อพิพาทยังไม่ยุติ

 

ขายเสร็จหักหนี้ก่อน

 

สำหรับเงินที่ผู้ถือหน่วยจะได้รับหลังการขาย นายพจน์ ไม่สามารถยืนยันจำนวนเงินต่อหน่วยอย่างเป็นทางการ เนื่องด้วยต้องนำเงินที่ได้รับมาชำระหนี้ ค่าใช้จ่าย และภาระผูกพันต่างๆ ก่อน จึงจะสามารถคำนวณเงินส่วนที่เหลือเพื่อจัดสรรคืนให้ผู้ถือหน่วยได้

 

ส่วนระยะเวลาการคืนเงินยังต้องขึ้นอยู่กับขั้นตอนหลังการขาย การชำระหนี้ การจัดทำบัญชี และกระบวนการเลิกกองทรัสต์ โดยคาดใช้กรอบเวลาประมาณ 1 เดือนหลังธุรกรรมเสร็จสิ้นสำหรับขั้นตอนที่เกี่ยวข้อง แต่ยังไม่ใช่กำหนดเวลารับเงินที่รับประกันได้

 

ภาพรวมของ GROREIT จึงอยู่ที่การเร่งเปลี่ยนทรัพย์สินเป็นเงินสดภายใต้เงื่อนไขที่เหมาะสมที่สุด พร้อมสะสางหนี้สินและข้อพิพาททางกฎหมายที่ยังค้างอยู่

 

โจทย์สำคัญหลังจากนี้ไม่ใช่เพียงการขายทรัพย์สินให้ได้ 5,300 ล้านบาท แต่คือการรับชำระเงินให้ครบตามกำหนด ส่งมอบทรัพย์สินได้ภายใต้ข้อจำกัดทางกฎหมาย จัดการหนี้สินให้เรียบร้อย และทำให้ผู้ถือหน่วยได้รับเงินส่วนที่เหลืออย่างเป็นธรรม หากดีลสำเร็จ กองทรัสต์จะเดินหน้าเข้าสู่กระบวนการเลิกกองทรัสต์ตามมติผู้ถือหน่วย แต่หากธุรกรรมสะดุด แผนประมูลและการต่อสู้คดีจะกลายเป็นปัจจัยชี้ชะตาระยะเวลาที่ผู้ถือหน่วยต้องรอต่อไป.