ศึกชิง ‘รอยัล ออคิด เชอราตัน’ เดือด! GROREIT ประชุม 28 ต.ค. ชี้ชะตา ROH ซื้อคืนราคาเดิม

นับเป็นอีกหนึ่งประเด็นร้อนของตลาดทุนที่ต้องจับตา เมื่อข้อพิพาทระหว่างกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพิทาลิตี้ (GROREIT) กับ บริษัท โรงแรม รอยัลออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH กำลังเข้าสู่ขั้นตอนทางกฎหมาย

 

หลังสัญญาเช่าและข้อตกลงซื้อคืนโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ ครบกำหนดเมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 แต่ ROH ยังไม่ได้ดำเนินการซื้อคืนทรัพย์สินตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญา

 

ความเคลื่อนไหวครั้งนี้ไม่ได้มีเพียงการทวงคืนโรงแรม แต่ยังครอบคลุมถึงค่าเช่าค้างชำระ สิทธิในสัญญาที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินกิจการ ใบอนุญาต และความเสียหายจากการไม่ได้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน

 

ขณะที่ประเด็นสำคัญที่กำลังจะเกิดขึ้นคือการประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนในวันที่ 28 ตุลาคม 2569 ซึ่งมีทั้งวาระพิจารณาแนวทางดำเนินการของผู้จัดการกองทรัสต์และทรัสตี ตลอดจนข้อเสนอจาก ROH ที่ขอซื้อคืนทรัพย์สินในราคาเดิม

 

คำถามสำคัญจึงอยู่ที่ว่า การประชุมครั้งนี้จะนำไปสู่แนวทางยุติข้อพิพาท หรือจะทำให้การต่อสู้เพื่อรักษาสิทธิในทรัพย์สินต้องเดินหน้าต่อในชั้นศาล

 

จากครบกำหนดซื้อคืน สู่ฟ้องร้องเรียกสิทธิ

 

ตามเงื่อนไขสัญญา ROH ต้องดำเนินการซื้อคืนทรัพย์สินภายในวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 แต่เมื่อพ้นกำหนดแล้วยังไม่มีการซื้อคืนตามสัญญา MFC ในฐานะทรัสตีของกองทรัสต์จึงมีหนังสือแจ้งเมื่อวันที่ 15 กรกฎาคม 2569 ให้ส่งมอบทรัพย์สินคืน พร้อมแจ้งถึงการดำเนินการทางกฎหมายหากไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนด

 

ต่อมาเมื่อวันที่ 21 ตุลาคม 2569 บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด (บลจ. วรรณ) ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ ร่วมกับบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) หรือ MFC ในฐานะทรัสตี ได้แต่งตั้งทนายความยื่นฟ้อง ROH ต่อศาลแพ่งกรุงเทพใต้ ในข้อหาผิดสัญญาและละเมิด เพื่อเรียกร้องให้ปฏิบัติตามสัญญา ชดใช้ค่าเสียหาย และส่งมอบทรัพย์สินคืนให้กองทรัสต์

 

การยื่นฟ้องสะท้อนว่ากองทรัสต์เลือกใช้กระบวนการทางกฎหมายเพื่อรักษาสิทธิและผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยลงทุน หลังจากการดำเนินการติดตามให้ส่งมอบทรัพย์สินยังไม่สามารถนำไปสู่ข้อยุติได้

 

อย่างไรก็ตาม การยื่นฟ้องเป็นขั้นตอนหนึ่งของกระบวนการพิจารณาคดี ยังไม่ใช่คำพิพากษาถึงที่สุดว่าฝ่ายใดต้องรับผิดตามกฎหมาย

 

 

6 ข้อเรียกร้องทวงสิทธิ

 

การฟ้องร้องครั้งนี้ไม่ได้มีเพียงประเด็นการส่งมอบโรงแรมคืน แต่ยังครอบคลุมสิทธิและภาระผูกพันต่างๆ ที่จำเป็นต่อการดำเนินกิจการโรงแรม โดยกองทรัสต์เรียกร้องให้ ROH ดำเนินการในสาระสำคัญ ดังนี้

1. ส่งมอบทรัพย์สินคืน ให้ ROH ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากพื้นที่ พร้อมส่งมอบทรัพย์สินโครงการให้แก่กองทรัสต์

2. โอนสิทธิในสัญญาที่เกี่ยวข้อง ดำเนินการให้ MFC ในฐานะทรัสตีเข้าเป็นคู่สัญญาแทน ROH ภายใต้สัญญาที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินกิจการโรงแรม

3. จัดการสิทธิการเช่าที่จอดรถ โอนสิทธิการเช่าที่จอดรถตามสัญญากับบริษัท ริเวอร์ ซิตี้ แบงค็อก จำกัด หรือชำระค่าใช้จ่ายในการจัดหาที่จอดรถใหม่ หากไม่สามารถโอนสิทธิได้

4. โอนสิทธิการรับประกัน ส่งมอบสิทธิในการรับประกันที่เกี่ยวข้องกับสังหาริมทรัพย์ที่มีทะเบียน

5. โอนใบอนุญาตประกอบกิจการ ดำเนินการโอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมและใบอนุญาตอื่นที่เกี่ยวข้อง หากไม่สามารถดำเนินการได้ ให้ชำระค่าเสียหาย

6. ชำระค่าเช่าและค่าเสียหาย จ่ายค่าเช่าค้างชำระตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2569 พร้อมดอกเบี้ย 5% ต่อปี ตลอดจนค่าเสียหายจากการขาดประโยชน์ในการใช้ทรัพย์สินและค่าใช้จ่ายอื่นๆ

 

ข้อเรียกร้องเหล่านี้ทำให้เห็นว่า หัวใจของข้อพิพาทไม่ได้อยู่เพียงการครอบครองทรัพย์สิน แต่รวมถึงความสามารถในการนำโรงแรมกลับมาบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพ เพราะหากการส่งมอบสิทธิและสัญญาที่จำเป็นยังไม่ครบถ้วน การเปลี่ยนผ่านการบริหารก็อาจเผชิญข้อจำกัดตามมา

 

 

ขอศาลคุ้มครอง-วางเงิน 25 ล้าน

 

อีกประเด็นสำคัญคือ บลจ. วรรณ และ MFC ได้ให้ทนายความยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งคุ้มครองชั่วคราว โดยขอให้ ROH นำเงินจำนวน 25 ล้านบาทต่อเดือน มาวางต่อศาล เพื่อเป็นหลักประกันความเสียหายแก่กองทรัสต์

 

กองทรัสต์ระบุว่า จำนวนเงินดังกล่าวคำนวณจากอัตราเฉลี่ยของค่าเช่าประจำปีการเช่าที่ 5 และค่าใช้จ่ายเฉลี่ยของกองทรัสต์ในปีปัจจุบัน โดยขอให้วางเงินตั้งแต่วันที่ศาลมีคำสั่งจนกว่าคดีจะถึงที่สุด หรือจนกว่าศาลจะมีคำสั่งเป็นอย่างอื่น

 

ทั้งนี้ จำนวน 25 ล้านบาทต่อเดือนเป็นยอดเงินที่กองทรัสต์ขอให้ศาลสั่งวางเป็นหลักประกัน ไม่ใช่ข้อสรุปว่าศาลมีคำสั่งให้วางเงินแล้ว และยังไม่ใช่คำพิพากษาถึงที่สุดว่าฝ่ายใดเป็นผู้มีความรับผิดตามกฎหมาย

 

 

28 ต.ค. วันสำคัญผู้ถือหน่วยลงทุน

 

ท่ามกลางการดำเนินคดี สายตาของตลาดกำลังจับไปที่การประชุมผู้ถือหน่วยลงทุน GROREIT ในวันที่ 28 ตุลาคม 2569 ซึ่งมีความสำคัญต่อการกำหนดทิศทางของกองทรัสต์ในระยะต่อไป

 

หนึ่งในวาระที่ต้องจับตา คือการพิจารณาแนวทางปฏิบัติตามความต้องการของผู้ถือหน่วยลงทุน ว่าต้องการให้ผู้จัดการกองทรัสต์และทรัสตีดำเนินการอย่างไรต่อไป ภายใต้สถานการณ์ที่การส่งมอบทรัพย์สินยังเป็นข้อพิพาทและมีการฟ้องร้องต่อศาลแล้ว

 

อีกประเด็นสำคัญคือวาระที่ ROH เสนอขอซื้อคืนทรัพย์สินในราคาเดิม ซึ่งทำให้การประชุมครั้งนี้มีมิติมากกว่าการรับทราบความคืบหน้าทางกฎหมาย เพราะผู้ถือหน่วยลงทุนต้องพิจารณาทั้งเงื่อนไขการซื้อคืน ผลประโยชน์ของกองทรัสต์ ความเสี่ยงจากการดำเนินคดี และทางเลือกในการจัดการทรัพย์สินในอนาคต

 

การเสนอซื้อคืนในราคาเดิมไม่ได้หมายความว่าข้อพิพาทจะยุติลงโดยอัตโนมัติ ยังต้องพิจารณารายละเอียดของข้อเสนอ เงื่อนไขการชำระเงิน ระยะเวลาดำเนินการ และผลกระทบต่อสิทธิของกองทรัสต์ ตลอดจนขั้นตอนทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

 

ดังนั้น ผลการประชุมและมติของผู้ถือหน่วยลงทุนจึงเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยกำหนดกรอบการดำเนินงานของผู้จัดการกองทรัสต์และทรัสตีต่อจากนี้

 

 

ผลกระทบโยงถึงมูลค่าทรัพย์สิน

 

สำหรับผู้ถือหน่วยลงทุน สิ่งที่ต้องจับตาไม่ได้มีเพียงว่าใครจะเป็นฝ่ายชนะคดี แต่รวมถึงระยะเวลาที่จะสามารถกลับเข้าใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินได้อย่างเต็มที่ ความต่อเนื่องในการดำเนินกิจการโรงแรม ค่าใช้จ่ายระหว่างข้อพิพาท และโอกาสในการสร้างรายได้ในอนาคต

 

หากการส่งมอบทรัพย์สินล่าช้า กองทรัสต์อาจเผชิญความไม่แน่นอนในการบริหารสินทรัพย์และการสร้างกระแสรายได้ ขณะที่การเปลี่ยนผ่านผู้ดำเนินกิจการต้องจัดการทั้งสัญญา ใบอนุญาต และสิทธิที่เกี่ยวข้องหลายรายการ

 

ในทางกลับกัน หากคู่กรณีสามารถหาข้อยุติที่เหมาะสมและดำเนินการส่งมอบทรัพย์สินได้อย่างเป็นระบบ ก็อาจช่วยลดความไม่แน่นอนและเปิดทางให้กองทรัสต์วางแผนบริหารสินทรัพย์ในระยะยาวได้ชัดเจนขึ้น

 

แต่ไม่ว่าจะเลือกแนวทางใด สิ่งสำคัญคือการประเมินผลตอบแทน ความเสี่ยง และต้นทุนที่อาจเกิดขึ้นอย่างรอบด้าน โดยเฉพาะเมื่อข้อเสนอซื้อคืนราคาเดิมและกระบวนการฟ้องร้องกำลังดำเนินอยู่ควบคู่กัน

 

 

เดิมพันทรัพย์สิน-ผลประโยชน์ผู้ถือหน่วย

 

ข้อพิพาท GROREIT กับ ROH กำลังเข้าสู่ช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อ ทั้งจากการฟ้องร้องเรียกคืนทรัพย์สิน การขอให้ศาลสั่งวางเงินประกันเดือนละ 25 ล้านบาท และข้อเสนอซื้อคืนทรัพย์สินในราคาเดิมที่เตรียมเข้าสู่การพิจารณาในที่ประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนวันที่ 28 ตุลาคม 2569

 

โจทย์สำคัญของผู้ถือหน่วยจึงไม่ใช่เพียงการเลือกว่าจะเดินหน้าสู้คดีหรือพิจารณาข้อเสนอซื้อคืน แต่ต้องชั่งน้ำหนักว่าทางเลือกใดสามารถรักษามูลค่าทรัพย์สิน ลดความเสี่ยง และคุ้มครองผลประโยชน์ของกองทรัสต์ได้ดีที่สุดภายใต้เงื่อนไขที่มีอยู่

 

ท้ายที่สุด การประชุมวันที่ 28 ตุลาคมจะเป็นอีกหนึ่งหมุดหมายสำคัญที่ตลาดต้องติดตาม ขณะที่ข้อยุติของข้อพิพาทยังขึ้นอยู่กับรายละเอียดของข้อเสนอ การดำเนินการของคู่กรณี และกระบวนการทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง.