วิกฤติอสังหาฯ 2569 กับระเบิดเวลาหุ้นกู้ 1.5 แสนล้าน สมดุลใหม่ และทางรอดที่ต้องเร่งตัดสินใจ

ระเบิดเวลาที่นับถอยหลังอยู่ใต้ตึกสูง!

เบื้องหลังคอนโดที่ใกล้สร้างเสร็จ คือเสียงนาฬิกาที่เดินถอยหลังของหุ้นกู้ มูลค่ากว่า 1.5 แสนล้านบาท เงินก้อนนี้คือเลือดที่หล่อเลี้ยงโครงการ แต่หากห้องชุดโอนไม่ได้ เงินสดไม่ไหลกลับ หุ้นกู้ก็ไม่มีวันถูกคืน

และหากมีใคร "ล้ม" เพียงรายเดียว Cross Default อาจลามทั้งพอร์ต เหมือนโดมิโนที่ล้มไม่หยุด โดยเฉพาะผู้ประกอบการขนาดกลางที่เคยขอเลื่อนหนี้มาแล้ว ธนาคารวันนี้มองพวกเขาไม่ต่างจากผู้ป่วยที่ต้องเฝ้าระวังเป็นพิเศษ

หลายคนหวังว่านี่คือก้นเหวและเดี๋ยวตลาดจะดีดกลับ แต่ความจริง คือ ตลาดกำลังเข้าสู่ "สมดุลใหม่" ที่ต่ำสุดในรอบทศวรรษ

"ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต" นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองยอดขายจากวันที่เคยแตะ 4–5 แสนล้านบาท วันนี้หดเหลือเพียง 2.6–3 แสนล้านบาท สต็อกที่เคยขายหมดใน 2–3 ปี วันนี้ต้องใช้เวลากว่า 5 ปี

ขณะที่กลุ่มระดับกลาง-ล่างกลับถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ไม่ใช่เพราะบ้านไม่ดี แต่เพราะคน "กู้ไม่ผ่าน"

เมื่อลูกค้าจีนหายไป โลกก็ไม่เหมือนเดิม!!

ครั้งหนึ่ง ลูกค้าจีนคือพระเอกของตลาด แต่วันนี้สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ลดจากเกือบ 70% เหลือเพียง 36% เหตุผลไม่ใช่แค่ไทย แต่คือเศรษฐกิจจีนที่ชะลอ และการโอนเงินที่ถูกคุมเข้ม

ทว่าในความว่างเปล่าก็มีผู้เล่นหน้าใหม่เข้ามาแทน "คนไต้หวันและพม่า" ที่มองไทยเป็น "บ้านหลังที่สอง" ในโลกที่ภูมิรัฐศาสตร์ไม่มั่นคง

หากไม่มีการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้าง ตลาดนี้อาจอยู่ใน ICU นานกว่าที่คิด ข้อเสนอจึงไม่ใช่แค่ "กระตุ้นยอดขาย" แต่คือการเปลี่ยนกติกา

• ขยายสิทธิ์เช่าระยะยาวเป็น 60 ปี เพื่อดึงทุนต่างชาติคุณภาพ
• ทำ Mortgage Insurance ให้รัฐช่วยรับความเสี่ยง 10–20% เพื่อเปิดประตูให้คนรายได้กลาง–ล่างกลับเข้าถึงบ้าน
• ฝั่งเอกชนต้อง Down-sizing คุมกระแสเงินสด บางรายเลือกหนีขึ้นไปเล่นเกม Super Luxury ราคา 100–500 ล้านบาท เพราะที่นั่นกำลังซื้อยังไม่ป่วย

อสังหาริมทรัพย์ไทยอาจผ่านจุดต่ำสุด แต่ร่างกายยังอ่อนแรงต้องใช้เวลาอย่างน้อย 2–3 ปี ในการประคองตัวรอ ทั้ง "ยาใหม่จากรัฐ" และ "เลือดใหม่จากทุนต่างชาติ"

ในเวลานี้ ตลาดไม่ได้ต้องการคำปลอบใจ แต่มาตรการที่ "ตรงจุด ทันเวลา และกล้าพอ" เพราะถ้า "สายน้ำเกลือหุ้นกู้หมดก่อน" ต่อให้ตึกสูงแค่ไหน…ก็อาจพยุงตัวไม่ไหวอีกต่อไป.