อสังหาฯโคม่า! 3 หญิงแกร่งหวัง "วิทัย" อัดยาแรงฟื้นชีพทั้งระบบ

การแต่งตั้ง "วิทัย รัตนากร" ขึ้นเป็นผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทยคนใหม่ เริ่มปฏิบัติหน้าที่ 1 ตุลาคม 2568 กำลังเป็นที่จับตาของทั้งวงการเศรษฐกิจและภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจไทยอ่อนแรงจาก "พิษหนี้ครัวเรือน - ดอกเบี้ยสูง - กำลังซื้อหดตัว"

ผู้บริหารหญิงระดับแถวหน้าอสังหาฯต่างพูดเป็นเสียงเดียวกันว่า "ถึงเวลาแล้ว" ที่ภาครัฐจะต้องใช้ยาแรงให้ถูกโรค และฟื้นเศรษฐกิจจากฐานราก ด้วยมาตรการที่จับต้องได้จริง ไม่ว่าจะเป็นการลดดอกเบี้ย การช่วยให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อบ้าน หรือการดูแลหนี้ SME อย่างเป็นระบบ

"ประวีรัตน์ เทวอักษร" ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วิลล่า คุณาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ KUN เปิดใจกับ "โพสต์ทูเดย์" ว่า คุณวิทัยมีประสบการณ์ในภาคการเงินระดับประเทศและอยู่ในธนาคารออมสิน ดังนั้นเชื่อว่าท่านจะเข้าใจปัญหาของคนไทยในทุกระดับ รวมถึงปัญหาหนี้สินของผู้คนและธุรกิจในหลากหลายมิติ

ด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ท่านยิ่งเข้าใจว่าเหตุใดอสังหาเป็นหนึ่งในเครื่องไม้เครื่องมือที่สําคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจ ท่านย่อมบริหารจัดการหรือตัดสินใจหรือออกแบบเครื่องไม้เครื่องมือที่เกี่ยวข้องกับตรงนี้ได้และน่าจะสามารถผลักดันให้ธุรกิจไปต่อได้ดีกว่าเดิม ตนเองเชื่อมั่นว่าจะดีกว่าเดิม

ฉะนั้นองค์ประกอบทั้ง 3 เรื่อง คือ ประสบการณ์ของคุณวิทัย, นโยบายดอกเบี้ย และนโยบายที่เกี่ยวกับคุณภาพของหนี้สินในประเทศไทย ถ้าแก้ไขได้จะเป็นบวกต่อธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงธุรกิจอื่นๆเช่นกัน

ดังนั้น มาตรการที่อยากให้ช่วยเหลือมี 2 ส่วน ส่วนที่หนึ่ง ในฐานะประชาชนในประเทศ สิ่งที่อยากได้ตอนนี้คือเครื่องไม้เครื่องมือทางการเงินที่แก้ปัญหาได้ตรงจุด เปรียบเหมือนการให้ยาสําคัญที่ให้ถูกกับอาการป่วยที่เราเป็น เพราะตอนนี้ไม่ใช่แค่ธุรกิจเดียวที่ซบเซาแต่เป็นในทุกธุรกิจ

ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทยมีเครื่องไม้เครื่องมือทางการเงินที่สําคัญมาก อยากให้ใช้อาวุธทางการเงินให้เต็มที่โดยโฟกัสคนในประเทศเป็นหลัก ให้มองถึงปากท้องของคนในประเทศเป็นหลัก เมื่อเมื่อทุกอย่างถูกรักษาได้ถูกกับอาการป่วยที่เป็น คิดว่าทุกคนจะสดชื่นขึ้น มีกําลังใจมากขึ้น

ถามว่า ยาแรงที่จะใช้ให้ถูกอาการที่เกิดขึ้นคืออะไร ?

ปัญหาหลักคือเรื่องหนี้สินของคนทุกระดับทั้งประชาชนจนถึงระดับธุรกิจ เริ่มตั้งแต่เอสเอ็มอีจนถึงธุรกิจขนาดใหญ่ เพราะฉะนั้นปัญหาหนี้สินไม่ใช่ว่าไม่มีจ่ายแต่สิ่งที่เกิดหนึ่งในนั้นเป็นเรื่องของดอกเบี้ย เพราะตอนเริ่มต้นธุรกิจ 3-5 ปีก่อนดอกเบี้ยไม่ใช่แบบนี้ การวางแผนอนาคตข้างหน้า การระมัดระวังหรือพยายามแค่ไหน แต่เมื่อเศรษฐกิจไม่ดี บวกกับดอกเบี้ยระดับสูงซ้ำเติมยิ่งทำให้ธุรกิจไปต่อได้ลำบาก หันไปทางไหนมีแต่อุปสรรค

ขณะที่ ยาแรงที่จะช่วยธุรกิจ SME ให้รอดได้ การเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ง่ายและดอกเบี้ยที่ลดลงจะช่วยได้ แม้จะมีซอฟท์โลนเข้ามาช่วยแต่ผู้ประกอบการต้องสามารถทำตามเงื่อนไขได้ ซึ่งในช่วงที่การแข่งขันรุนแรงและดอกเบี้ยที่มีอยู่สูงจึงไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนดังกล่าวได้ ฉะนั้นการที่จะช่วยรายเล็กให้ลืมตาอ้าปากได้อาจต้องต้องช่วยอย่างแท้จริง

"ยาแรงในการช่วยประชาชนและเอสเอ็มอีได้คือการแก้ไขภาวะหนี้ซึ่งเป็นฐานรากของประเทศ เมื่อกลุ่มนี้คล่องตัวขึ้นจะสามารถไปต่อได้ ซึ่งตรงนี้จะเป็นฐานสําคัญที่ทําให้กระบวนการเงินหรือการจับจ่ายใช้สอยไปต่อได้"

และในฐานะเจ้าของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คิดว่ายาแรงที่จะช่วยให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้ โดยที่ไม่สร้างกระบวนการแข่งขันเข้ามามากนัก ด้วยซัพพลายของผู้ประกอบการมีค่อนข้างมากเต็มไม้เต็มมือในทุกระดับราคาที่อยู่อาศัย เพียงลูกค้าสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ทุกอย่างจะถูกขับเคลื่อนไปทั้งหมดไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลาง หรือรายใหญ่ หวังอย่างยิ่งว่าการเข้ามาของคุณวิทัยจะช่วยให้อสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวได้ดีกว่าเดิม

"หวังว่าสถาบันการเงินจะไม่โยนหินลงไปในระบบเครื่องยนต์ของตัวเอง ทุกคนควรขับเคลื่อนไปด้วยกัน การมาของคุณวิทัยที่มองเห็นภาพรวมของสังคม เขามีประสบการณ์ด้านการเงินที่เก่งและกําลังจะได้อาวุธสําคัญระดับประเทศ เชื่อว่าจะแก้ไขได้ตรงจุด เชื่อว่ายาที่จะใส่เข้ามาเป็นยาที่แรงและถูกกับปัญหาอย่างแท้จริง นักธุรกิจมีกําลังใจและหวังว่าเราจะได้ยาที่ถูกต้องรักษาโรคหาย เมื่อหายป่วยทุกคนจะช่วยกันนําพาธุรกิจในประเทศไปต่อ."

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จํากัด (มหาชน) หรือ SENA ยอมรับกับ "โพสต์ทูเดย์" เช่นกันว่า ถึงเวลาที่เราได้ผู้ว่าแบงก์ชาติที่มาจากภาคเศรษฐกิจที่แท้จริง ซึ่งที่ผ่านมาผู้ว่าฯทุกท่านเก่งทั้งหมด เพียงแต่วันนี้ปัญหาหากเทียบกับวิกฤติต้มยํากุ้งซึ่งในขณะนั้นต้องยอมรับว่าเป็นวิกฤติที่ค่อนข้างเห็นชัด ยิ่งใหญ่ 

แต่วันนี้เปรียบเหมือนเราเป็นโรคผิวหนังที่อยู่ใต้ผิวหนังที่คนอื่นอาจจะไม่เห็น แต่ความจริงคือทุกคนเป็นโรคผิวหนังระบาดขึ้นมาเต็มตัว ความหมายคือสถานการณ์ที่เป็นอยู่ เศรษฐกิจค่อนข้างอ่อนแอเพราะคนไม่มีกําลังซื้อ การไม่มีกำลังซื้อเกิดจากหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น เรื่องนี้ไม่ใช่เพิ่งเกิดขึ้นแต่เป็นปัญหาที่พูดคุยมากว่า 2-3 ปี แต่ยังไม่ถูกแก้ไข

ถามว่า การวางนโยบายควรมองไกลมากกว่าใกล้นั้น

ตนเข้าใจเรื่องนโยบายการเงินที่ต้องดูเสถียรภาพในระยะยาว เพียงแต่วันนี้ปัญหาอยู่ข้างหน้ามากมาย ตนรู้สึกว่าอย่าเพิ่งไปมองไกลมาก เพราะถ้าระยะใกล้ไม่รอด การมองไกลไปก็ไม่รู้จะดีอย่างไร ต้องบาลานซ์นโยบาย สถาบันการเงินดีอย่างเดียวไม่ได้

"วันนี้มันเลยคําว่าปัญหาหนี้ครัวเรือนไปมาก คนที่ไม่มีหนี้ก็ไม่กล้าจะเป็นหนี้ ดังนั้นปัญหาเต็มไปหมด นี่อาจถึงเวลาที่เราจะต้องมีผู้นําทางด้านนโยบายการเงินที่มองเห็นภาพที่เรียลเซกเตอร์ หรือว่าเคยแก้ปัญหาที่เรียลเซกเตอร์เผชิญอยู่มาคุม ถือเป็นเรื่องที่ดี อีกทั้งคุณวิทัยเป็นคนที่มี success story มาจากธนาคารออมสิน ยิ่งรู้สึกว่าทางออกเห็นชัดขึ้น"

ถามว่า อยากเสนอมาตรการอะไร ? 

ก่อนอื่นต้องยอมรับว่ามาตรการส่วนลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% หรือ ผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (เกณฑ์ LTV) ช่วยได้แต่ไม่มากเพราะปัญหามันไม่อยู่ตรงนั้น

ปัญหามี 2 ส่วน อันดับแรกคือ "หนี้" การแก้หนี้เป็นเรื่องสำคัญ แต่ก็ต้องระวังเรื่องพฤติกรรม การกลับมาเป็นหนี้แบบเดิมๆที่ต้องให้ความรู้เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาแบบเดิม 

ส่วนสิ่งที่อยากเสนอ คือ การช่วยกลุ่มคนที่ต้องการบ้านให้มี "อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ (Fixed Rate) ต่ำระยะยาว" จากกรณีศึกษาในต่างประเทศจะมีนโยบายนี้ สมมุติ ผ่อนซื้อบ้าน 1 ล้านบาท จึงต้องมีเงินเงินผ่อนได้ 6,000 บาท โดยธนาคารคิดจาก MLR 6% และคิดว่าดอกเบี้ยในระยะยาวอาจเติบโต แต่ในต่างประเทศ เช่น อเมริกา หรือ ญี่ปุ่น ฟิกส์เรตระยะยาว เช่น 3% ตลอด 20 ปี 

ในประเทศญี่ปุ่น ราคาบ้าน 1 ล้านบาทกล้าให้ผู้บริโภคผ่อน 3,000 บาทต่อเดือน อยากให้ไทยกล้าทําฟิกส์เรตระยะยาวทําให้การเข้าสู่สินเชื่อของกลุ่มคนผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงได้ง่ายขึ้น นี่คือยาตรง รัฐไม่ต้องช่วยทุกคน ทําเฉพาะคนที่ไม่สามารถซื้อบ้านได้ เช่น ราคาบ้านไม่เกิน 1 ล้านบาท ส่วนบ้านไม่เกิน 1.5 ล้านบาทเหมือนผลักมาให้ผู้พัฒนาอสังหาฯให้ทําที่อยู่อาศัยในต้นทุนดังกล่าวแต่เมื่อทำสำเร็จคนกลับกู้ซื้อไม่ได้ ดังนั้นควรช่วยให้คนกู้ได้โดยให้ดอกเบี้ยต่ำระยะยาวทําเฉพาะประชาชนกลุ่มดังกล่าว

หรือหากไม่ลดดอกเบี้ย ขอเพียงทำให้เศรษฐกิจดีขึ้นช่วยให้ขายบ้านได้เช่นกัน แล้วทําอย่างไรให้เศรษฐกิจดีขึ้น ตัวช่วยหนึ่งคือ "ดอกเบี้ย" ตัวช่วยที่สองคือต้องผ่าน "สถาบันการเงิน" ตนเข้าใจว่าการทำธุรกิจต้องเข้มงวดเพื่อรักษาเสถียรภาพ สิ่งไหนเสี่ยงต้องเข้มงวด ไม่ปล่อยสินเชื่อง่าย ซึ่งก็เป็นไปตามกลไกตลาด เพียงแต่ภาครัฐอาจต้องเป็นมือที่มองไม่เห็นเข้ามาช่วยในเวลาแบบนี้

"มาตรการที่เรามองเห็นชัด เช่น LTV, ดอกเบี้ย ส่วนสิ่งที่เราอาจจะมองไม่เห็นผ่านตัวกลางอย่างธนาคารทั้งหลายคือการควบคุมสถาบันการเงิน พี่เชื่อมั่นมากว่าคุณวิทัยจะสามารถโมทิเวททุกอย่างที่ทําให้เศรษฐกิจดีขึ้นได้ เพราะคุณวิทัยได้พิสูจน์มาแล้วในการทำหน้าที่ช่วยเหลือในขณะที่บริหารธนาคารออมสิน และเท่าที่รู้จักคุณวิทัยถือเป็นคนที่มุ่งมั่น โดยมีโจทย์ของการช่วยคนเป็นหลัก ดังนั้นพี่รู้สึกดีใจ รู้สึกปลื้มด้วยว่าอย่างน้อยก็มีผู้บริหารนโยบายที่คิดเรื่องนี้ได้ยืนในจุดสําคัญ."

"ศุภลักษณ์ จันทร์พิทักษ์" ประธานคณะเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บริทาเนีย จำกัด (มหาชน) หรือ BRI มองเช่นกันว่า การมาของคุณวิทัย คาดหวังว่าทุกปัญหาจะสามารถแก้ไขได้ สิ่งหนึ่งที่คาดว่าน่าจะได้เห็นภาพชัดเจนคือ การลดดอกเบี้ยนโยบาย, การแก้หนี้ครัวเรือน และมาตรการช่วยผู้ประกอบการรายเล็กๆให้สามารถเข้าถึงแหล่งเงินเพื่อเพิ่มสภาพคล่องให้ธุรกิจสามารถไปต่อได้ 

และเมื่อสภาพคล่องดีขึ้น เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว ความเชื่อมั่นกลับมา จึงจะช่วยปลดล็อกกำลังใจและกำลังซื้อกลับคืนมาด้วยเช่นกัน ซึ่งจะหนุนภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และทุกธุรกิจให้สามารถก้าวต่อไปได้

"หวังอย่างยิ่งว่าผู้ว่าแบงก์ชาติคนใหม่ที่มาจากเอกชนจะเข้าใจภาวะเศรษฐกิจได้ดี แก้ปัญหาได้ตรงจุด และมี process ที่เป็นรูปธรรมทันสถานการณ์ ทั้งเรื่องลดดอกเบี้ย แก้ภาระหนี้ หรือจัดตั้งสถาบันการเงินที่สะสางเรื่องพวกนี้ได้ พร้อมดูแลหนี้ SME ให้เข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ง่ายขึ้น ช่วยให้หายใจได้คล่องขึ้น เมื่อทุกอย่างเริ่มฟื้น คนกล้าตัดสินใจซื้อเพราะอสังหาเป็นภาระยาว ผ่อนนาน 30 ปีถ้าไม่มั่นใจอนาคตอาจชะลอการตัดสินใจ"

ไม่แปลกใจ ทำไมผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ไทยถึงเชียร์อัพการเป็นผู้ว่าแบงก์ชาติของ "วิทัย รัตนากร" เพราะนี่ไม่ใช่แค่เปลี่ยนผู้นำใหม่ แต่คือการเปลี่ยนแนวคิดการบริหารนโยบายการเงินสู่มิติที่เข้าใจชีวิตจริงของประชาชนและธุรกิจได้อย่างแท้จริง

ด้วยประสบการณ์ในภาคการเงินระดับชาติ ผ่านบทบาทสำคัญจากธนาคารออมสิน ทำให้วิทัยน่าจะเข้าใจดีว่า "ยาแรง" ไม่ใช่เพียงลดดอกเบี้ย แต่คือต้อง "ลดถูกจุด ฟื้นให้ตรงโรค" ตั้งแต่การแก้หนี้ครัวเรือน เปิดทางเข้าถึงสินเชื่อบ้าน และฟื้นสภาพคล่อง SME ส่งผลบวกเป็นลูกโซ่ต่อเศรษฐกิจไทย

นั่นหมายความว่า ผู้ว่าแบงก์ชาติต้องกล้าที่จะฉีดยาแรงพอที่จะพลิกอาการโคม่าของเศรษฐกิจให้เริ่มหายดี…เสียที!