อสังหาฯ Q2/68 ดิ่งสุดรอบ 4 ปี! ลุ้นฟื้นครึ่งปีหลัง เปิดลิสต์หุ้นเด่นน่าจับตา

หุ้นอสังหาฯยังเหนื่อย! แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 2/2568 ยังเผชิญแรงกระแทกรอบด้าน ทั้ง หนี้สิน เศรษฐกิจ การเมือง ความเชื่อมั่นที่ดูทรงแล้วไม่ดีขึ้นจากหลายปีที่ผ่านมา หนำซ้ำยังเหมือนจะอาการหนักมากขึ้น

แต่...แสงสว่างปลายอุโมงค์ยังพอมีให้เห็นบ้าง แม้ความสว่างที่ว่านั้นจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับเกมการเมืองและเศรษฐกิจต้องชัดเจนและต้องติดตามต่อไป 

แม้ข่าวร้ายรุมเร้า แต่ความเคลื่อนไหวของราคาหุ้นอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะหุ้นที่มีสตอรี่กลับบวกสวย

• หุ้น "บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP" ปิดการซื้อขายวันที่ 14 ก.ค.68 อยู่ที่ 6.65 บาท เพิ่มขึ้น 0.10 บาท คิดเป็น +1.53% มูลค่าการซื้อขาย 29.01 ล้านบาท
• หุ้น "บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI" ปิดที่ 1.36 บาท เพิ่มขึ้น 0.04 บาท คิดเป็น +3.03% มูลค่าการซื้อขาย 41.20 ล้านบาท
• หุ้น "บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI" ปิดที่ 15 บาท เพิ่มขึ้น 0.10 บาท คิดเป็น +0.67% มูลค่าการซื้อขาย 109.45 ล้านบาท
• หุ้น "บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC" ปิดที่ 1.64 บาท เพิ่มขึ้น 0.05 บาท คิดเป็น +3.14% มูลค่าการซื้อขาย 9.04 ล้านบาท
• หุ้น "บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI" ปิดที่ 1.85 บาท เพิ่มขึ้น 0.08 บาท คิดเป็น +4.52% มูลค่าการซื้อขาย 9.56 ล้านบาท
• หุ้น "บริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH" ปิดที่ 3.66 บาท เพิ่มขึ้น 0.08 บาท คิดเป็น +2.23% มูลค่าการซื้อขาย 91.57 ล้านบาท
• หุ้น "บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN" ปิดที่ 0.40 บาท ไม่เปลี่ยนแปลง

ฝ่ายวิจัย บล.เอเซีย พลัส ประเมินยอดขาย (Presale) ของผู้พัฒนาอสังหาฯ ในตลาด 14 บริษัทงวดไตรมาส 2/2568 อยู่ที่ 5.24 หมื่นล้านบาทต่ำสุดในรอบ 18 ไตรมาส และน่าจะเป็นจุดต่ำสุดของปีนี้ โดยลดลง 30% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และ 27% จากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) จากหลายปัจจัยกดดัน 

1. ผลกระทบวันหยุดยาวที่เกิดขึ้นเป็นปกติในไตรมาส 2 ของทุกปี
2. เหตุแผ่นดินไหวตั้งแต่ปลาย มี.ค.ที่ผ่านมากระทบต่อดีมานด์คอนโดฯหดตัวหนัก
3. ความกังวลต่อภาวะเศรษฐกิจโลก/ไทย จากการปรับขึ้นกำแพงภาษีสหรัฐต้น เม.ย. 
4. ความสั่นคลอนของเสถียรภาพการเมืองไทยช่วงครึ่งหลังของเดือน มิ.ย.ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของลูกค้า ทำให้เกิดการชะลอตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
5. การเปิดโครงการใหม่น้อยลง จำนวน 24 โครงการมูลค่า 3.5 หมื่นล้านบาท ต่ำสุดในรอบ 4 ปี เทียบกับไตรมาส 2/67 เปิดรวม 70 โครงการ มูลค่า 9.5 หมื่นล้านบาท และ ไตรมาส 1/68 เปิด 38 โครงการ มูลค่า 5.85 หมื่นล้านบาท ทั้งหมดล้วนส่งผลต่อยอดขายทั้งคอนโดฯและแนวราบ

"กลุ่มคอนโดฯ" คาดยอดขาย 1.76 หมื่นล้านบาท สัดส่วน 34% ของยอดขายรวม หดตัว 53% yoy และ 54% qoq ในอัตรามากกว่าแนวราบ และยอดขายต่ำเหมือนช่วงโควิด-19 ปี 2563 เกิดจากดีมานด์หดตัว หลังเกิดแผ่นดินไหวทำให้ผู้ประกอบการเลี่ยงเปิดโครงการ

ส่งผลให้ คอนโดฯใหม่ที่เปิดในไตรมาส 2/68 มี 3 โครงการ มูลค่า 3.4 พันล้านบาท น้อยสุดในรอบ 5 ปี จากไตรมาส 2/63 ที่เป็นช่วงโควิด ไม่มีเปิดคอนโดฯใหม่ และลดลงจากมูลค่าเฉลี่ย 3.2 หมื่นล้านบาทช่วงไตรมาส 2/67 และ ไตรมาส 1/68 มาจาก "PSH" เปิด Chapter Riverside แบบ High Rise มูลค่า 1.27 พันล้าน มียอดขายจากต่างชาติ 15% 

อีก 2 โครงการเป็น Low Rise ของ "SPALI"  คือ Supalai แจ้งวัฒนะ-หลักสี่ มูลค่า 700 ล้านบาท มียอดขายเปิดตัวปลาย มิ.ย. 30% และ "SENA" เปิด Cozi คู้บอน มูลค่า 1.43 พันล้านบาท ปลาย มิ.ย. ขายเฉลี่ย 6%

"กลุ่มแนวราบฯ" คาดยอดขาย 3.5 หมื่นล้านบาท สัดส่วน 66% ของยอดขายรวม เพิ่มขึ้น 5% qoq จากเปิดโครงการแนวราบใหม่ 21 โครงการ มูลค่า 3.13 หมื่นล้านบาท เพิ่มจาก 2.6 หมื่นล้านบาทงวดก่อน แต่ในเชิง yoy ยอดขายลดลง 7% เนื่องจากภาพรวมตลาดยังเผชิญกับปัจจัยท้าทายจากภาวะเศรษฐกิจไทยยังไม่ฟื้นตัว, การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของแบงค์ และการถูกปฏิเสธสินเชื่อระดับสูง ในบ้านระดับกลาง-ล่าง

ขณะที่ "บ้านระดับบน" เจอกับการแข่งขันสูง และความกังวลต่อเศรษฐกิจและการลงทุนในตลาดหุ้น ทำให้ลูกค้าชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย บวกกับการเปิดโครงการแนวราบใหม่น้อยลง เทียบกับไตรมาส 2/67 เปิด 51 โครงการ มูลค่า 6.3 หมื่นล้านบาท

Presale เกือบทุกบริษัทหดตัวทั้ง yoy และ qoq โดยกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักกว่ากลุ่มอื่น คือกลุ่มที่มีพอร์ตคอนโดฯเป็นหลักในเขตกรุงเทพ และ High Rise เช่น ORI, ANAN และ NOBLE ตามด้วยกลุ่มที่มีพอร์ตผสม อย่าง AP, SIRI และ SPALI

สวนทางกับกลุ่มที่มีพอร์ตหลักเป็นแนวราบ อย่าง "SC" เป็นรายเดียวที่มียอดขายเพิ่ม 0.4% yoy และ 46% qoq จากเปิดแนวราบใหม่มากขึ้น และใช้กลยุทธ์เข้าหาลูกค้า ผ่านการจัด EVENT เพื่อดีงยอดขาย

เช่นเดียวกับ "LH" สามารถสร้างยอดขายเพิ่ม 9% qoq จากเปิดแนวราบเพิ่ม คือ Vive กรุงเทพกรีฑา และได้รับการตอบรับที่ดี ถึงแม้ยอดขายจะลดลง 7% yoy แต่ถือเป็นอัตราที่หดตัวต่ำกว่ากลุ่มฯ และผู้ประกอบการรายอื่น

พรีเซลครึ่งปีแรกทำได้ 38% เป้าบริษัท 43%ของฝ่ายวิจัยทั้งปี

ยอดพรีเซลในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 คาดอยู่ที่ 1.24 แสนล้านบาท ลดลง 15% yoy และคิดเป็นสัดส่วน 38% ของเป้าบริษัททั้งปีรวมกันที่ 3.22 แสนล้านบาท และสัดส่วน 43% ของฝ่ายวิจัยคาดทั้งปีที่ 2.87 แสนล้านบาท โดยยอดขายคอนโดฯ สัดส่วน 45% หดตัว 24% yoy มากกว่าการลดลงของยอดขายแนวราบ สัดส่วน 55% ในระดับ 7% yoy ภายใต้มูลค่าเปิดโครงการใหม่รวม 62 โครงการ มูลค่า 9.3 หมื่นล้านบาท งวดครึ่งแรกปี 2567 เปิดรวม 1.7 แสนล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 29% ของทั้งปีที่คาดเปิดรวม 3.19 แสนล้านบาท 

หากอิงตามแผนเปิดโครงการใหม่ทั้งปี 2568 พบว่า ในช่วงครึ่งหลังปี68 จะเห็นการเปิดโครงการใหม่มากถึง 140 โครงการ มูลค่า 2.26 แสนล้านบาท เป็นคอนโดฯ เกือบ 1 แสนล้านบาท ซึ่งคงต้องติดตามว่าผู้ประกอบการจะสามารถเปิดได้ทั้งหมดตาแผนหรือไม่

ฝ่ายวิจัยเชื่อว่าหลังประกาศไตรมาส 2/68 มีโอกาสเห็นการปรับลดแผนเปิดโครงการใหม่ เนื่องจากอาจเลื่อนเปิดบางโครงการออกไปก่อน โดยเฉพาะคอนโดฯเพื่อรอดูสถานการณ์กำลังซื้ออีกครั้ง

แม้มีการปรับลดโครงการใหม่ แต่คาดว่าช่วงครึ่งหลังปี68 ยังคงเห็นการเปิดมากขึ้นจากครึ่งแรกปี68 และจะเป็นปัจจัยผลักดันยอดขายฟื้นตัวขึ้นรายไตรมาส 3/68 และต่อเนื่องไตรมาส 4/68

เมื่อพิจารณายอดขายในช่วงครึ่งแรกปี68 รายบริษัท เกือบทุกรายมียอดขายหดตัวจากครึ่งแรกปี67 ยกเว้น "SIRI" เพิ่มขึ้น 4% yoy และ "ASW" เพิ่มขึ้น 21% yoyสามารถสร้างยอดขายเติบโตจากช่วงครึ่งแรกปี67 เหตุหลักมาจากจากเปิดโครงการใหม่จำนวนมาก โดยเฉพาะคอนโดฯเมื่อช่วงไตรมาส 1/68 เฉลี่ยมูลค่าสูง 1 หมื่นล้านบาทต่อบริษัท และได้รับการตอบรับที่ดีสำหรับโครงการเปิดใหม่ที่ภูเก็ตของ ASW และพัทยา สำหรับ SIRI ทำให้ยอดขายคอนโดฯ ไตรมาส 1 ของทั้ง 2 บริษัทสูงมากพอที่จะช่วยลดผลกระทบจากการอ่อนตัวของยอดขายในไตรมาส 2/68

หากเทียบกับเป้าหมายทั้งปีฝ่ายวิจัย พบว่าบริษัทส่วนใหญ่มีสัดส่วนมากกว่า 40% ของเป้าทั้งปี มีเพียง SENA, PSH, ANAN, NOBLE สัดส่วนยอดขายต่ำกว่า 40% ทำให้เพิ่ม Downside Risk ต่อเป้าทั้งปี แม้ช่วงครึ่งหลังปี68 จะมีโอกาสเร่งตัวขึ้นตามแผนเปิดโครงการใหม่ที่จะมากขึ้นก็ตาม

กำไร Q2/68 ฟื้น QoQ แต่ลด YoY

แม้ยอดขายโดยรวมในไตรมาส 2/68 อ่อนแอ แต่การมี Backlog รอส่งมอบของกลุ่มแนวราบสิ้นไตรมาส 1/68 ราว 4 หมื่นล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่รับรู้รายได้ในไตรมาสถัดไป บวกกับยอดขายแนวราบใหม่ในไตรมาส 2/68 ที่บางส่วนสามารถโอนกรรมสิทธิ์ทันในไตรมาสเดียวกัน

ตลอดจนการส่งมอบคอนโดฯ ใหม่ทั้งภายใต้บริษัทเอง และ JV ของผู้ประกอบการหลายรายที่มีมากขึ้นจากงวดก่อน คาดหนุนกำไรปกติกลุ่มฯในไตรมาส 2/68 ฟื้นตัวจากฐานต่ำในไตรมาส 1/68 ที่ 3.4 พันล้านบาท แต่ยังลดลงจากไตรมาส 2/67 ที่มีกำไร 7.3 พันล้านบาท ตามการอ่อนตัวของยอดขาย

หากพิจารณาการดำเนินงานรายบริษัท คาดส่วนใหญ่เป็นไปในทิศทางเดียวกับกลุ่มฯ คือกำไรปกติดีขึ้น QoQ แต่ลดลง YoY ยกเว้น "SC" คาดกำไรปกติมีโอกาสเติบโตทั้ง qoq และ yoy ตามยอดโอนฯที่สูงขึ้น หนุนจากการส่งมอบต่อเนื่องของ Backlog แนวราบที่มีจำนวนมาก และยอดขายแนวราบใหม่ในไตรมาส 2/68 ที่โดดเด่น

ส่วน "ANAN" มองว่าผลประกอบการดีขึ้นในลักษณะขาดทุนลดลงจากงวดก่อน และงวดปีก่อน หลังเริ่มโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯใหม่ Ideo รามคำแหง-ลำสาลี (JV) เข้ามาช่วยหนุน

"LH" แม้กำไรปกติคาดลดลง yoy แต่เมื่อรวมกับกำไรพิเศษจากการขาย Service Apartment สหรัฐ 2 แห่งรวม 700 ล้านบาท (ก่อนภาษี) คาดหนุนกำไรสุทธิเติบโต yoy 

ราคาลงลึก จน PER ต่ำ และ Div Yield น่าดึงดูด

แม้ภาพรวมกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัยจะยังเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจมหภาค กดดันต่อกำลังซื้อ แต่ด้วยการดำเนินงานในไตรมาส 2/68 คาดฟื้นตัวจากฐานต่ำ QoQ และโดยปกติแนวโน้ม "ครึ่งปีหลังจะดีกว่าครึ่งปีแรก" ทั้งในเชิงยอดขาย ยอดโอนฯ และกำไร ตามแผนเปิดโครงการใหม่ และส่งมอบคอนโดฯใหม่ที่จะมีมากขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง

บวกกับราคาหุ้นในกลุ่มฯตั้งแต่ต้นปี (YTD) และนับจากเหตุแผ่นดินไหว ปรับลงแรงมากกว่าภาวะตลาด จนทำให้ราคาหุ้นถือว่า Deep Value และ หลายบริษัท PER ซื้อขายในกรอบ 4-7 เท่า รวมถึงให้ Div Yield เกินกว่า 6-7% โดยเกือบทุกบริษัทมีการจ่ายเงินปันผลระหว่างสำหรับครึ่งแรกปี68 หลังประกาศงบไตรมาส 2/68 คาดให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 2-3% ขึ้นไป 

ฝ่ายวิจัยปรับเพิ่มคำแนะนำเป็นเท่าตลาด สำหรับกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัย ให้สอดคล้องกับก่อนหน้านี้ที่มีการปรับเพิ่มคำแนะนำหุ้นรายตัวในกลุ่มฯ เป็น Neutral สำหรับ AP, SIRI, SPALI และ SC

ระยะสั้นมอง "SC" น่าสนใจด้วยทิศทางกำไรปกติในไตรมาส 2/68 จะดีขึ้น qoq และ yoy, "SIRI" เด่นด้วยปันผลครึ่งแรกของปี 68 ที่ 3-4%, "AP" มี PER ซื้อขายต่ำเพียง 4 เท่า และกำไรจะเด่นในไตรมาส 3/68 ส่วน SPALI มีโครงการซื้อหุ้นคืนช่วยจำกัด Downside ของราคาหุ้น

สำหรับ "ORI" และ "LH" คงแนะนำ Underperform พร้อมปรับลดราคาเป้าหมายปี 2568 ตามหุ้นตัวอื่นที่มีการปรับลด PER จากเดิม 8 เท่า เป็น 7 เท่าในการประเมิน Valuation ของ ORI มาอยู่ที่ 2.27 บาท เดิม 2.60 บาท และ LH จากเดิม 5 บาท เป็น 4.28 บาท อิง SOTP

โดยปรับลด PER ในธุรกิจหลัก เนื่องจากมองพอร์ตหลักของ ORI เป็นคอนโดฯ และการฟื้นตัวของคอนโดฯ สู่ระดับปกติ หลังเหตุแผ่นดินไหว ยังต้องใช้เวลา คาดอย่างเร็วในไตรมาส 4/68 รวมถึงยังต้องติดตามประเด็นเรื่องสภาพคล่อง และแผนชำระคืนหุ้นกู้ในเดือน ก.ย. ราว 2 พันล้านบาท

ส่วน "LH" แม้กำไรสุทธิในไตรมาส 2/68 มีแรงหนุนจากการขายสินทรัพย์ แต่หากมองไปถึงในไตรมาส 3/68 ยังต้องติดตามสถานการณ์การขายเนื่องจากพอร์ตหลักเป็นแนวราบ และมี Backlog น้อย ทำให้การโอนต้องขึ้นอยู่กับยอดขายใหม่

นอกจากนี้เงินปันผลในช่วงครึ่งแรกปี68 คาดประกาศช้ากว่าบริษัทอื่นที่จะเกิดขึ้นหลังงบไตรมาส 2/68 โดย LH จะเกิดขึ้นหลังประชุมคณะกรรมการบริษัทในเดือน ก.ย. และจ่ายเดือน ต.ค.68